近年來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長20%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接或間接拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長每年保持在2個百分點左右，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。在宏觀調(diào)控政策的作用下我國房地產(chǎn)市場正向平穩(wěn)態(tài)勢發(fā)展，但也面臨著一些矛盾和問題，房地產(chǎn)市場中原有的結(jié)構(gòu)性矛盾仍未得到根本解決，市場監(jiān)管體系尚不完善，房地產(chǎn)市場秩序仍有待規(guī)范。

　　針對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、矛盾突出，市場秩序比較混亂等問題，國務(wù)院做出了多項調(diào)控部署，從2005年的七部委“國八條”到今年的九部委“國六條”，政策的重點集中在房地產(chǎn)信貸與土地（也稱為“銀根”和“地根”）等方面對房地產(chǎn)市場進行全方位規(guī)范，以抑制房地產(chǎn)投資過熱和投機，促進房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。按照中央經(jīng)濟工作會議精神，2006年要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，其重點工作之一是中央有關(guān)部門要按照各自分工，繼續(xù)會同地方政府規(guī)范整頓房地產(chǎn)市場秩序，嚴肅查處各類違法違規(guī)行為。審計機關(guān)作為經(jīng)濟監(jiān)督的部門之一，對整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序有著不可替代的作用。審計機關(guān)和審計人員應(yīng)深刻認識到，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序是整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的重要內(nèi)容，與審計機關(guān)依法履行審計監(jiān)督職責(zé)，維護國家財政經(jīng)濟秩序，保證國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是一致的。目前在審計工作中應(yīng)針對影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序的“銀根”和“地根”兩大重要因素，加強對房地產(chǎn)信貸、土地審批和資金等方面的審計力度，嚴肅查處各類違法違規(guī)行為，從而為規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序服務(wù)。

　　一、加強房地產(chǎn)信貸審計，促進商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理，從規(guī)范“銀根”上為整頓房地產(chǎn)秩序服務(wù)。據(jù)人民銀行統(tǒng)計，截止2005年底，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達2.77萬億元，同比增長16.1%.推動全國各主要大中城市房價上漲的力量之一是來自違規(guī)進入房地產(chǎn)市場的銀行資金。為規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國家相繼出臺了穩(wěn)定房價等一系列宏觀調(diào)控政策和措施，其中一項即為加強房地產(chǎn)信貸管理。審計結(jié)果顯示，近來年房地產(chǎn)信貸經(jīng)營中存在的違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)商貸款、個人住房消費貸款和土地儲備貸款，一人多貸、虛假按揭以及個別地方政府部門大肆將住房公積金、企業(yè)年金以委托貸款等形式挪用于高風(fēng)險的房地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至存在一些騙取貸款等違法犯罪問題，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序，不僅助長了房地產(chǎn)泡沫，同時還削弱了國家對房地產(chǎn)金融的宏觀調(diào)控效應(yīng)。因此需要銀監(jiān)會等金融監(jiān)管部門加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計，嚴格控制不合理的貸款需求，防范貸款風(fēng)險，規(guī)范房地產(chǎn)市場信貸秩序，從而為促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展服務(wù)。

　　目前，在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計中，審計人員應(yīng)著重抓住房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個人住房消費貸款兩個環(huán)節(jié)。審查房地產(chǎn)項目貸款資金的流向，檢查是否存在對“四證”不全的開發(fā)項目發(fā)放貸款或貸款在前辦證在后、是否存在對自有資金嚴重不足的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款、土地作抵押貸款額度是否超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，是否存在以流動資金貸款名義發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是否按央行121文件、 “國八條”和“國六條”等法規(guī)規(guī)定發(fā)放貸款 ， 是否存在向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款等擾亂信貸秩序的違法違規(guī)問題。

　　由于自2003年6月央行121文件出臺以來，央行加強了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，房產(chǎn)開發(fā)商獲得銀行貸款的難度增大，而與此同時，房產(chǎn)開發(fā)商為了避免其房地產(chǎn)經(jīng)營的信貸資金“支付鏈條”中斷，轉(zhuǎn)而通過個人住房消費貸款達到籌集資金的目的，把“假按揭”作為一種融資渠道，助長了房地產(chǎn)泡沫和無序擴張。房價在虛假的需求引導(dǎo)下與普通消費者的實際能力遠遠背離，導(dǎo)致房屋空置，加劇了房地產(chǎn)市場的泡沫。 因此，對個人住房消費貸款審計應(yīng)以揭示虛假銷售（購買）、虛假按揭貸款造成的風(fēng)險和損失的問題。重點審查購房人的真實性，是否存在多個貸款人具有某一共性特點，“假按揭”的慣用手法是開發(fā)商指使本單位職工或其親屬、朋友，甚至雇傭人員收集無關(guān)人員的資料，冒充購房者，簽訂購房合同，從而達到套取銀行資金的目的。例如：貸款人同是開發(fā)商或施工單位職工，收入證明由同一單位開出或者所購房屋為同一樓號、樓層房號是接近的，借款合同筆體相同，多個貸款人還款時間一致、從同一賬號劃款等。另外，審計個人住房和商用房消費貸款時，還應(yīng)審核貸款的投放條件和個人還款來源，揭露開發(fā)商出具虛假繳款憑證或虛增房價，造成事實上的“降低首付標準”和“零首付”貸款等虛假現(xiàn)象。

　　二、加大對土地審批和國土資金的審計力度， 促進土地市場規(guī)范運行，從規(guī)范房地產(chǎn)市場供應(yīng)的源頭“地根”上為整頓房地產(chǎn)秩序服務(wù)。土地是房地產(chǎn)市場供應(yīng)的源頭。我國大量征用土地以及協(xié)議出讓土地的存在，從根本上為房地產(chǎn)市場帶來尋租的機會。在土地與房產(chǎn)市場管理政策缺位的情況下，一些地方政府以較低的價格將土地批租給房地產(chǎn)開發(fā)商，使得房地產(chǎn)開發(fā)商得以囤積土地，拉動房地產(chǎn)市場價格，最終導(dǎo)致投機增多，房地產(chǎn)價格非理性上漲。只有強化房地產(chǎn)用地供前、供后監(jiān)管，才能促進土地市場規(guī)范運行。審計中要加大對囤積、炒買炒賣土地，截留、克扣、擠占、挪用國有土地收益和出讓金、征地補償費等違紀違規(guī)和侵占農(nóng)民利益的問題，以及貪污、私分、揮霍國有土地收益、征地補償費等違法違規(guī)行為的審計力度。土地審批和國土資金的運行狀況關(guān)系到國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，影響著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。審計機關(guān)加強對土地審批和國土資金等環(huán)節(jié)的審計監(jiān)督，查處違法供地和擅自利用劃撥土地、集體土地進行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)問題等非法占地行為，維護國土資金的安全、完整和有效使用，提出進一步健全完善有關(guān)制度和政策措施的建議，促進規(guī)范土地市場秩序，從而達到從“地根”上為規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序服務(wù)的目的。

　　審計工作中圍繞土地出讓金這條主線，注重審查土地出讓金征、管、用三個方面內(nèi)容，突出二個重點，把握四個環(huán)節(jié)。突出二個重點，即：土地審批、征用、供應(yīng)、利用和流轉(zhuǎn)的合法性，國土資金征收、解繳和使用管理的合規(guī)性。把握四個環(huán)節(jié)，即：土地審批和征用環(huán)節(jié)，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)中違法批地、非法占地、非法轉(zhuǎn)讓土地及以聯(lián)營聯(lián)建和私下轉(zhuǎn)讓等方式非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的違法行為；土地供應(yīng)、利用和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，重點查處超劃撥范圍供應(yīng)土地、應(yīng)實行招拍掛而暗箱操作、違規(guī)壓低地價出讓土地以及政府工作人員利用職權(quán)干預(yù)和插手土地批租和出讓等違反國有土地有償使用政策的行為；國土資金征收、管理環(huán)節(jié)，重點查處違規(guī)減征、免征、緩征土地收益，將國有土地收益轉(zhuǎn)化為部門收費及以實物或工程等非貨幣方式抵繳土地出讓金等造成國有土地收益流失的問題；國土資金使用環(huán)節(jié)，重點查處截留、克扣、擠占、挪用國有土地收益、征地補償費等違紀違規(guī)和侵占農(nóng)民利益的問題，以及貪污、私分、揮霍國有土地收益、征地補償費等違法違紀案件。

　　房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、矛盾突出，市場秩序比較混亂等問題已引起黨中央、國務(wù)院的高度重視，并采取了多項調(diào)控措施，規(guī)范整頓房地產(chǎn)市場秩序需要中央地方以及各有關(guān)部門齊抓共管，加強對房地產(chǎn)市場的綜合監(jiān)管，才能達到規(guī)范市場秩序的目的。審計機關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮審計監(jiān)督的作用，審計工作中從規(guī)范“銀根”和“地根”上出發(fā)，抓住房地產(chǎn)信貸、土地審批和資金等重點方面，同時還應(yīng)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)商總體資信和項目自有資金到位情況，注重對房地產(chǎn)企業(yè)會計信息真實性審計，揭示房地產(chǎn)企業(yè)隱瞞利潤、逃避納稅，以及會計信息失真等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的各類違法違規(guī)行為，充分發(fā)揮審計工作為規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序服務(wù)的作用。