把握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓臨界點的土地增值稅籌劃方法

來源: 編輯： 2006/05/18 10:49:18　　字體：大小

　　眾所周知，企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅。一般情況下，隨著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的提高，企業(yè)取得的稅后收入也會隨著增加。但也會存在一些特殊的情況，當房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入達到某一臨界值后，隨著轉(zhuǎn)讓收入的提高，稅后收入反而會降低；而當轉(zhuǎn)讓收入再提高到另一臨界值后，隨著轉(zhuǎn)讓收入的提高，稅后收入又會隨著增加。

　　出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是《土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％時，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅?！边@樣就有可能出現(xiàn)因增值額稍高于起征點而造成稅負大幅度增加，導(dǎo)致稅后收入降低的情況出現(xiàn)。面對這個政策納稅人如何能找到一個平衡點呢，這就給稅收籌劃人士提出了一個課題。

　　下面我們進行探討。

　　我們首先來分析納稅人欲享受起征點稅收優(yōu)惠的轉(zhuǎn)讓收入的臨界值?，F(xiàn)假定：在《土地增值稅暫行條例》允許的全部扣除項目中除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為100，房地產(chǎn)的價格為X時，相應(yīng)的銷售稅金及附加為5.5％X（注：營業(yè)稅5％，城市維護建設(shè)稅7％，教育費附加3％）。這時，其全部允許扣除金額為：100＋5.5％X.根據(jù)有關(guān)起征點的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點稅收優(yōu)惠的最高售價應(yīng)為：X＝1.2（100＋5.5％X）；得出X＝128.48.也就是說，如果房地產(chǎn)企業(yè)想要享受免繳土地增值稅的優(yōu)惠，在除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為100時，其銷售額最高不能超過128.48，否則將全額繳稅。

　　我們再來分析，當增值額略高于扣除項目的20％時，增加收入的最低臨界值；當增值率略高于20％時，此時土地增值稅應(yīng)適用“增值率在50％以下，稅率為30％”的規(guī)定。假定此時的售價為（128.48＋Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時，允許扣除項目的金額＝（100＋5.5％×128.48）＋5.5％Y，增值額＝（128.48＋Y）－（100＋5.5％×128.48＋5.5％Y）＝94.5％Y＋21.41.所以應(yīng)納土地增值稅：30％×（94.5％Y＋21.41）。若企業(yè)欲使提價帶來的收益超過因突破起征點而新增加的稅收，即必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.41）。則得出Y＞8.96.這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于137.44（128.48＋8.96）。

　　我們來驗證一下轉(zhuǎn)讓收入處于上述兩個臨界值之間時，收入的增加是否低于土地增值稅的增加。我們假定收入為132.即此時轉(zhuǎn)讓收入比免稅時的轉(zhuǎn)讓收入增加了132－128.48＝3.52.此時扣除項目金額為：132×5.5％＋100＝107.26；增值額為：132－107.26＝24.74；增值率為：（132－107.26）÷107.26＝23％。此時增值率大于20％，土地增值稅應(yīng)適用“增值率在50％以下，稅率為30％”的規(guī)定，應(yīng)納土地增值稅為：24.74×30％＝7.42.7.42＞3.52從而證明了轉(zhuǎn)讓收入的增加額低于土地增值稅的增加額。

　　通過以上的分析我們可以得出：當房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓普通標準住宅除去銷售稅金及附加后的允許扣除金額為100時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的可籌劃空間為128.48～137.44之間，在轉(zhuǎn)讓收入處于這一區(qū)間時，轉(zhuǎn)讓收入高，稅后收入低。在這一收入水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大的收益。如欲提高轉(zhuǎn)讓收入，則必須使轉(zhuǎn)讓收入高于137.44，否則，提高收入帶來的收益，將不足以彌補收入提高所增加的稅收負擔。

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