償債不動產(chǎn)處理過程中的稅收問題

來源: 李力李運兵編輯： 2006/07/28 08:58:24　　字體：大小

　　近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，以房屋等不動產(chǎn)償還銀行貸款本息的情況時有發(fā)生。但在實際工作中，由于經(jīng)辦人員對有關(guān)稅收的規(guī)定不了解，致使銀行在處理抵債資產(chǎn)時受到稅收損失。本文試就償債不動產(chǎn)處理過程中所涉及到的幾個稅收問題，談一些粗淺的看法。

　　一、契稅?！吨腥A人民共和國契稅暫行條件》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅義務(wù)人。同時，《中華人民共和國契稅暫行條件實施細(xì)則》第八條進(jìn)一步明確，以土地、房屋權(quán)屬抵債視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋買賣征收契稅。因此，借款單位以房屋等不動產(chǎn)償還銀行的貸款本息，其不動產(chǎn)的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移至銀行，作為不動產(chǎn)權(quán)屬的受讓方，銀行應(yīng)按規(guī)定繳納契稅，稅率為成交價格的3%—5%.

　　二、營業(yè)稅。關(guān)于銀行銷售償債不動產(chǎn)時是否應(yīng)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅曾引起人們廣泛的爭議。對此，國家稅務(wù)總局在國稅函發(fā)（1995）156號文件《關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》中作出明確規(guī)定：借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。因此，銀行在轉(zhuǎn)讓償債的房屋時應(yīng)按成交價格繳納5%的營業(yè)稅。

　　此外，在償債不動產(chǎn)的接收、變現(xiàn)時書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)就所載金額繳納萬分之五的印花稅，在持有過程中應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅等，在此不一一贅述。

　　《商業(yè)銀行法》規(guī)定，償債物應(yīng)在一年內(nèi)變現(xiàn)。以一年為例，償債不動產(chǎn)處理全過程中，總體稅負(fù)在20%以上。目前，市場競爭日趨激烈，存、貸款利差不斷縮小，銀行基本上處于微利經(jīng)營的狀態(tài)。在信貸管理中，如果只注意對抵押貸款手續(xù)的完備，而對處理償債資產(chǎn)時可能遇到的稅負(fù)問題未引起足夠重視，會使信貸資產(chǎn)遭受損失。因此，在辦理抵押貸款時，應(yīng)對抵押物的價值嚴(yán)格把關(guān)，充分考慮到處理過程中的稅金、費用等，適當(dāng)降低抵押的比例。在取得償債物的所有權(quán)時，應(yīng)積極與有關(guān)方面協(xié)商，以償債不動產(chǎn)的公允價值，扣除應(yīng)交稅金后的余額償還貸款本息，對不足償還的貸款本息繼續(xù)保留追償權(quán)。

　　事實上，有關(guān)償債不動產(chǎn)處理過程中的稅金問題，在償債不動產(chǎn)的取得之初即存在。例如，契稅的納稅義務(wù)時間為取得土地、房屋所有權(quán)的當(dāng)日。但這部分稅金如何核算，到目前仍未有明確的制度或辦法可作為依據(jù)。筆者認(rèn)為，在會計核算中，應(yīng)以償債不動產(chǎn)的公允價格借記“待處理償債物”，以預(yù)計應(yīng)交納各種稅金貸記“應(yīng)交稅金”，差額部分貸記“××貸款”、“應(yīng)收利息”、“催收貸款利息”，同時按收取的催收利息，沖轉(zhuǎn)“待轉(zhuǎn)營業(yè)收入”。實際繳納各種稅金時，借記“應(yīng)交稅金”、貸記“××科目”，實際繳納的稅金與預(yù)計的差額部分作為營業(yè)外收支處理。

　　總之，隨著抵債資產(chǎn)的不斷增加，經(jīng)辦行因為處理償債物而引起的稅負(fù)問題日漸突出，亟待出臺相關(guān)的制度以規(guī)范此類業(yè)務(wù)的核算，從而減少銀行的經(jīng)營風(fēng)險。

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