《企業(yè)會計準則第21號——租賃》(以下簡稱“新準則”)明確，租賃是在約定的期間內，出租人將資產的使用權讓與承租人，以獲取租金的協(xié)議。應在租賃開始日將租賃分為融資租賃或經營租賃。是否將租賃資產的風險和報酬轉移給了承租人，是經營租賃和融資租賃的區(qū)別。租賃業(yè)務在會計核算上涉及以下幾方面：資產的所有權和使用權、管理權的歸屬；承租人對租入資產價值的確認和計量，對經營成果的影響；對財務結構的影響；融資租賃與負債購入固定資產分別對企業(yè)產生什么影響。
　　
　　一、租賃資產所有權、使用權與管理權的歸屬
　　
　　新準則規(guī)范了融資租賃期開始日，應當將租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為“未確認融資費用”。承租人的租賃業(yè)務在報表中的列示，承租人應當對融資租賃作如下披露：各類租入固定資產的期初、期末原值、累計折舊；資產負債表日后連續(xù)三個會計年度每年將支付的最低租賃付款額，以及以后年度將支付的最低租賃付款額總額；未確認融資費用的余額，以及分攤“未確認融資費用”所采用的方法。
　　
　　上述規(guī)定表明資產所有權歸出租人，租賃期屆滿時，資產所有權轉移給承租人。即使所有權不轉移，承租人在租賃期內占租賃資產使用壽命的大部分(75％以上)。租賃期間使用權和管理權歸承租人，承租人對資產視同自有資產進行管理，按租入企業(yè)所采用的計提折舊方法按時計提折舊，計提相應的維修費用。經營租賃業(yè)務的資產所有權歸出租人，出租人將用作經營出租的資產包括在資產負債表中的相關項目中，即對資產的“三權”均歸出租人。
　　
　　二、租賃業(yè)務會計處理及對財務指標的影響
　　
　　(一)經營租賃會計處理
　　由于經營租賃不符合資本化條件，與資產有關的風險和報酬仍歸出租方所有，出租人不需轉銷出租資產，仍要承擔出租資產的折舊以及其他費用，用定期取得的租金收入來補償租賃資產的費用支出，并獲得為承擔風險而應得的報酬；承租方的租賃費用屬于期間費用，在稅前列支。經營租賃租入的資產，不作“固定資產”的會計處理，對資產負債表不產生影響。日常也不用對固定資產實行管理，即不用計提折舊和修理費，只支付租金，支付租金時，每期所增加租金費用直接計入當期損益，在減少稅息前利潤的同時，減少交納的所得稅，并減少當期的凈利潤，也引起現金流出，產生當期費用而影響利潤表，導致期末對資產負債表中的未分配利潤及盈余公積項目產生影響。租賃期滿，資產歸出租方，對承租方的財務狀況無影響。
　　(二)融資租賃會計處理

　　承租方融資租人的資產，雖然從法律形式上未取得該項資產所有權，但根據實質重于形式的原則，應將融資租人資產作為一項資產計價入賬，在會計核算上視同自有資產，將取得的融資，作為一項負債與之對應。財務結構上，資產與負債同時增加。其一，對租入的資產應當視同企業(yè)自有資產，實行固定資產管理，要計提折舊和維修費，產生的費用計入當期損益，稅前扣除。其二，可能會產生未確認融資租賃費用，攤銷時作為期間費用，也可以在稅前列支。所以融資租賃與經營租賃對企業(yè)損益的影響不一致。租賃期間要計提折舊和維修費，期滿按協(xié)議處理租賃資產。承租人將租賃業(yè)務在固定資產和長期負債賬戶中核算，資產負債表的應付、已付、尚未付項目在有關明細表中列示。
　　一是對租入的資產進行會計處理，借記“固定資產——融資租人固定資產”(租賃開始日租賃資產的入賬價值)、“未確認融資費用”；貸記“長期應付款一應付融資租賃費”(最低租賃付款額)。在資產負債表上增加了固定資產項目金額，從而影響了與之相關的資產類合計項目的數據。以最低租賃付款額確認為“長期應付款”計入長期負債項目中，未確認融資租賃費用作為長期負債的調整項計入長期負債項目中，兩者共同影響了與之相關的負債類合計項目的數據。對所有者權益無影響，可避免以稀釋所有者權益為代價增加固定資產。
　　二是支付租金時，借記“長期應付款——應付固定資產租賃費”；貸記“銀行存款”。同時，借記“財務費用”；貸記“未確認融資費用”(在租賃期內用實際利率法攤銷)。租賃期內，每期支付租金時的科目同上，只是每期金額不同。對財務結構的影響：減少流動資產和長期負債；攤銷未確認融資費用，增加財務費用；最終導致所有者權益減少。
　　三是視同自有資產進行日常管理，計提折舊、維修費時，借記“費用類科目”；貸記“累計折舊——租賃資產折舊”。加大本期期間費用，對利潤表產生影響較大，導致期末利潤分配減少，而對資產負債表產生間接性影響。以上兩點的費用類賬戶發(fā)生的費用，在稅前扣除，所以有節(jié)稅的功能，費用節(jié)稅=(折舊+確認融資租賃費用)×適用所得稅稅率。
　　四是租賃期滿時(如需支付名義買價，由于名義買價對于整套租賃資產的價值來說比例太小，在此忽略其對財務結構的影響，不作會計處理)，借記“固定資產——自有某類”、“累計折舊——租賃資產折舊(或租賃資產折舊)”；貸記“固定資產——融資租入固定資產”、“累計折舊——自有某類資產折舊”。固定資產明細賬的轉賬，對財務結構無影響。
　　(三)主要財務指標影響分析

　　第一，采用融資租賃，可以減少企業(yè)一次性現金的支出，改善流動比率。第二，融資租賃形成長期負債，增加資產和未確認融資費用，資產增幅大，優(yōu)化資產負債率。經營租賃業(yè)務中，應付租金不計承租企業(yè)的負債，對資產負債率沒影響，有利于企業(yè)在融資活動中保持合理的資產負債比例。第三，由于融資租賃租人的資產價值較其他方式獲得的高，折舊費用較大，使利潤減幅較大，資產凈利率和凈資產收益率兩指標降幅較大。經營租賃方式也會造成兩指標下降，但幅度小。從“資產凈利率”指標來看，選擇融資租賃要比購買好；而從“凈資產收益率”指標而言，則購買更好。經營租賃屬于表外融資，不會稀釋股權收益，可以提高股東回報。第四，融資租賃增加資產總數，直接提升產權比率。經營租賃對該指標沒影響。

　　三、租賃業(yè)務實例比較分析
　　
　　新準則規(guī)定，負債購置固定資產，其折舊、利息可以稅前提取或列支，融資租賃可以按租賃期限提取折舊，經營租賃租金可以稅前列支。不論哪種方式購置，還款時都享有不同程度的稅前扣除。在企業(yè)有負債能力的情況下，企業(yè)也可采用負債購買獲得資產，銀行等金融機構應成為企業(yè)流動資金和部分設備投資的主要資金供給方。但企業(yè)為保持合理的負債比例，或希望有一個與效益產出相匹配的償債安排或出于其他考慮時，就會選擇租賃模式獲得所需資產。另一方面，企業(yè)在作決策選擇時，更重要的是考慮項目的現金流量問題，只有現金流量最直觀反映方案的優(yōu)劣。
　　[例]設某公司需要一套設備，價值2萬元。如果選擇租賃，每年年初必須支付0.5萬元的租賃費，租期5年。如果公司選擇購買設備，要從銀行借入購買設備的價款2萬元，年利率為10％，并要求在每年年末等額攤銷償還。假設該設備按直線法折舊，年折舊額為3500元，預計凈殘值為2500元，公司每年支付維修費800元。企業(yè)適用40％的所得稅稅率。計算分析該公司的融資方案決策。通過比較兩方案現金流量的現值，選擇流出量少的方案。
　　理論上以稅后債務成本作為折現率計算現金流量的現值，因為負債方案的債務成本為10％，因此，其稅后債務成本為6％[10％×(1-40％)]。
　　(1)租賃方案的現金流量
　　每年的租賃費支出5000元，租金稅前作費用扣除，獲稅收好處減免2000元(5000×40％)，稅后現金流出3000元。租賃方案的現金流出量的現值為13395元[3000+3000×(P/A，6％，4)]。
　　(2)選擇負債購買的現金流量
　　每年年末等額償還金額=本金÷(P/A，10％，5)=5276(元)
　　購買方案的現金流出量現值=3556÷(1+6％)¹+3687÷(1+6％)²+3831÷(1+6％)³+3990÷(1+6％)⁴+1369÷(1+6％)⁵=14036(元)
　　比較兩方案的現金流出量現值，租賃方案是13395元；借款購買方案是14036元。該公司應選擇現金流出量現值小的租賃方案。如果條件變動，則不一定選擇租賃有利，當年租金高于5240元時，選擇租賃方案則不利；另外還要考慮所得稅稅率的因素。若稅率上升，租賃方案更有利，租賃方將獲得更多的稅收好處；相反，若稅率下降，則應考慮負債購買形式。
　　承租人有以下四方面利益：(1)獲得最大限度的融資，而不必求助于資本市場，免受資本限額的限制，不受其他附加因素束縛，不受保護性條款和限制條款的制約。(2)靈活性大，避免資產過時的風險，不受資產數量的限制，另一方面不受資產變更和股息支付的限制。(3)稅收好處，折舊和利息費用在稅前計提。(4)通過及時有效地運用所需資產，占有相應的市場，獲得運用資產的收益。
　　在現代融資決策，利息的高低已經不是唯一的決策標準，現金流的匹配、合理的財務結構及負債比例、避免設備陳舊風險、合理的延遲納稅、自有資金的凈流出、服務便利多種因素成為決策的依據，企業(yè)將會更多地使用融資租賃和經營租賃方式進行融資。