稅收籌劃是在稅法允許的范圍內(nèi)，為納稅人稅負(fù)降到最低限度所做的一系列的節(jié)稅運(yùn)籌核算工作。它的前提是合法，使納稅達(dá)到最低、合理。企業(yè)繳納的各個(gè)稅種都有稅收籌劃空間。本人就企業(yè)的房產(chǎn)稅如何做好稅收籌劃，談一點(diǎn)自己的看法。

　　一、合理選擇建廠地址，避免繳納房產(chǎn)稅

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收；可以看出，農(nóng)村不屬于征收范圍，企業(yè)在組建選址時(shí)考慮到這一點(diǎn)，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的效益。

　　1、 避免繳納房產(chǎn)稅；

　　2、 可以節(jié)省土地購(gòu)置費(fèi)；

　　3、 不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；

　　4、 有利于農(nóng)村城市化進(jìn)程，勞動(dòng)力也很廉價(jià)。

　　二、合理劃分房產(chǎn)和其他固定資產(chǎn)

　　《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定（河南省規(guī)定減除率為30%）。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%。因?yàn)橹挥袕S房繳納房產(chǎn)稅，設(shè)備部分可免交房產(chǎn)稅，所以要將廠房及設(shè)備分別形成固定資產(chǎn)，達(dá)到節(jié)稅目的。

　　例如某一特大型企業(yè)，新建一廠房并安裝兩條生產(chǎn)線。廠房?jī)r(jià)值2,000萬(wàn)元，設(shè)備價(jià)值2,000萬(wàn)元，總價(jià)值4,000萬(wàn)元。

　　1、如果將廠房及設(shè)備共形成一項(xiàng)固定資產(chǎn)，則年納房產(chǎn)稅=4000×（1-30%）×1.2%=33.60萬(wàn)元；

　　2、如果將廠房及設(shè)備分別形成固定資產(chǎn)，則年納房產(chǎn)稅=2000×（1-30%）×1.2%=16.80萬(wàn)元。

　　年可節(jié)房產(chǎn)稅=33.60-16.80=16.80萬(wàn)元。

　　三、仔細(xì)區(qū)分房屋和非房屋，正確核算房屋原值

　　房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋，房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能偶遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)存物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，例如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、磚瓦廠灰窖以及各種油所罐等均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。

　　出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時(shí)，對(duì)出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明，而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的，比如出租人即出租房屋也出租場(chǎng)地，即出租房屋也出租機(jī)器設(shè)備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價(jià)款和非房屋租賃價(jià)款的，只要就房屋租賃價(jià)款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。

　　企業(yè)要實(shí)事求是的進(jìn)行價(jià)款劃分，是正當(dāng)?shù)亩愂栈I劃行為，不存在風(fēng)險(xiǎn)。但是，出租人從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價(jià)款，壓低房屋出租的價(jià)款導(dǎo)致少繳房產(chǎn)稅的目的。對(duì)此，如果出租人房屋租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定最低租金計(jì)稅價(jià)格，此時(shí)，企業(yè)必須按照地稅機(jī)關(guān)的最低租金計(jì)稅價(jià)格繳納房產(chǎn)稅。

　　四、對(duì)外出租房產(chǎn)及場(chǎng)地，合理簽訂合同，

　　《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。企業(yè)將房屋及場(chǎng)地對(duì)外出租，是有稅收籌劃空間的。租金是計(jì)算房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)外出租房屋及場(chǎng)地的企業(yè)能否節(jié)稅，確定租金大小是關(guān)鍵。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅只對(duì)出租房產(chǎn)租金收入征稅，出租場(chǎng)地不交房產(chǎn)稅。所以要將對(duì)外出租房屋及場(chǎng)地分別核算，達(dá)到節(jié)稅目的。

　　例如某企業(yè)將一分廠對(duì)外出租，年租金為100萬(wàn)元。

　　如果只開(kāi)一張發(fā)票，則年納房產(chǎn)稅=100×12%=12萬(wàn)元；

　　如分別開(kāi)票，房產(chǎn)年租金為70萬(wàn)元，場(chǎng)地年租金為30萬(wàn)元，則年納房產(chǎn)稅=70×12%=8.4萬(wàn)元。

　　年可節(jié)房產(chǎn)稅=12-8.4=3.6萬(wàn)元。

　　五、巧用從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征，找出平衡點(diǎn)

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式。這兩種方式適用不同的計(jì)稅依據(jù)和稅率。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%。兩種計(jì)征方式的差異，為納稅籌劃提供了空間。

　　假設(shè)某企業(yè)的房產(chǎn)原值為A，收取年租金B(yǎng)，那么我們可以有效的選擇一個(gè)平衡點(diǎn)：

　　1、 從價(jià)計(jì)征應(yīng)繳房產(chǎn)稅A×（1－30%）×1.2%=A×0.84%；

　　2、 從租計(jì)征則應(yīng)繳房產(chǎn)稅B×12%。

　　3、 當(dāng)B×12%= A×0.84%，亦即B=7%A時(shí)，選擇從價(jià)計(jì)征選擇從價(jià)和從租所負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)稅一樣。如果B>7%A時(shí)，選擇從價(jià)征稅,就是非常合算；如果B1.42M時(shí)，該籌劃方案才可行。

　　例如，某物流公司的一處房產(chǎn)位于市區(qū)，專門用于對(duì)外出租。因該房產(chǎn)建于上世紀(jì)60年代，設(shè)施陳舊，每年只能收取租金60萬(wàn)元。2010年，該公司準(zhǔn)備花500萬(wàn)元對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行重新裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造后，每年可收取租金200萬(wàn)元。但是，該公司在測(cè)算中發(fā)現(xiàn)，裝修改造前后對(duì)比，與租賃收入相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)也大大加重了。裝修改造前后稅費(fèi)負(fù)擔(dān)對(duì)比如下（城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%）：裝修改造前的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況：

　　應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅：60×5%＝3萬(wàn)元

　　應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加：3×（7%+3%）＝0.3萬(wàn)元

　　應(yīng)繳房產(chǎn)稅：60×12%＝7.2萬(wàn)元

　　合計(jì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)為3+0.3+7.2=10.5萬(wàn)元

　　裝修改造后的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況：

　　應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅：200×5%＝10萬(wàn)元

　　應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加：10×（7%+3%）＝1萬(wàn)元

　　應(yīng)繳房產(chǎn)稅：200×12%＝24萬(wàn)元

　　合計(jì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)為10+1+24=35萬(wàn)元，裝修后比裝修前增加稅費(fèi)負(fù)擔(dān)35－10.5=24.5萬(wàn)元。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，也就是說(shuō)，不論是從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征，其前提是對(duì)房產(chǎn)所有人征稅，這就給我們了一個(gè)籌劃空間。

　　物流公司可以先將裝修改造前的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方A（A可以是個(gè)人，如公司股東；也可以是企業(yè)，如公司投資的其他公司），并簽訂一個(gè)期限較長(zhǎng)的房屋租賃合同（假設(shè)為30年），每年收取租金60萬(wàn)元。然后由A出資500萬(wàn)元進(jìn)行裝修改造，并對(duì)外轉(zhuǎn)租，假設(shè)每年仍然收取租金200萬(wàn)元。按此方案實(shí)施后的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)測(cè)算如下：物流公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)仍為10.5萬(wàn)元。

　　A應(yīng)負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅10萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加1萬(wàn)元，A不是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，不需要繳納房產(chǎn)稅，合計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)11萬(wàn)元。

　　物流公司和A的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)合計(jì)為10.5＋11=21.5萬(wàn)元，比籌劃前可少負(fù)擔(dān)稅費(fèi)35－21.5=13.5萬(wàn)元。

　　很顯然，此例中產(chǎn)權(quán)所有人是物流公司，A是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。但需要注意的是，本例物流公司將房產(chǎn)出租給A應(yīng)當(dāng)按照正常交易價(jià)格收取租金，如果物流公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向A收取的租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)《稅收征管法》等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。如果出租人是準(zhǔn)備對(duì)擬出租房屋進(jìn)行翻新、裝修改造后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給A，然后由A對(duì)租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案是比較合理合法的，籌劃風(fēng)險(xiǎn)很低，值得大家嘗試。

　　六、用足稅收優(yōu)惠政策

　　經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)下列房產(chǎn)免收房產(chǎn)稅：

　?。?）企業(yè)、單位自辦的學(xué)校、醫(yī)院（診所）、幼兒園，托兒所、敬老院使用的房產(chǎn)；

　?。?）老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)；

　　（3）地下人防設(shè)施的房產(chǎn)。

　　大型企業(yè)多有上述用房。因此，企業(yè)要將以上房產(chǎn)單獨(dú)核算，用足稅收優(yōu)惠政策，以達(dá)節(jié)稅目的。

責(zé)任編輯：冠