隨著城市化進(jìn)程不斷加快和我國經(jīng)濟(jì)的迅猛增長，居民的生活消費(fèi)水平有了很大的提高。我國的房地產(chǎn)業(yè)也在飛速發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度關(guān)聯(lián)性和綜合性的行業(yè)，是聯(lián)系國民經(jīng)濟(jì)金融業(yè)、建筑業(yè)、家電等行業(yè)的重要樞紐。目前中國房地產(chǎn)業(yè)正朝向規(guī)�；�、品牌化、運(yùn)作規(guī)范化邁進(jìn)，更注重依靠市場和企業(yè)自身調(diào)整實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)效益。

　　1 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

　　1.1 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段

　　我國的房地產(chǎn)業(yè)最早產(chǎn)生于19世紀(jì)末20世紀(jì)初。已經(jīng)經(jīng)歷了起步階段、調(diào)整階段、發(fā)展階段，最近幾年中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了第四個(gè)階段調(diào)控階段，由于住宅產(chǎn)品價(jià)格的居高不下，引起了一系列的社會(huì)問題，國家從2003年房地產(chǎn)行業(yè)正式市場化開始出臺(tái)很多針對(duì)性的政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有步驟的宏觀調(diào)控。

　　近幾年，我國的房地產(chǎn)投資額加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積上下波動(dòng)增長，房地產(chǎn)的開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比例升高；房屋銷售價(jià)格持續(xù)攀高，房價(jià)上漲幅度明顯高于居民消費(fèi)價(jià)格和住房租賃價(jià)格的幅度；中低價(jià)位、中小戶型住宅比例偏低；投資性購房需求增長較快；全國土地交易價(jià)格穩(wěn)步增長；待開發(fā)的土地面積普遍增大。房地產(chǎn)和建筑業(yè)每年的增加值大約占GDP的9%.居民的生活水平不斷提高和城鎮(zhèn)人口的快速增長，使住房的需求量攀升。住房消費(fèi)將會(huì)成為居民的持續(xù)消費(fèi)熱點(diǎn)。

　　1.2 我國房地產(chǎn)業(yè)的不足之處

　　房地產(chǎn)業(yè)屬于資源密集型行業(yè)，需要走資源消耗低、環(huán)境污染少可持續(xù)發(fā)展的道路。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量很多，規(guī)模較小，企業(yè)分散開發(fā)能力不足，營銷中不能充分利用有限的資源創(chuàng)出最大的效益；房地產(chǎn)企業(yè)管理不太注重品牌效應(yīng)，管理者綜合素質(zhì)相對(duì)較差，管理水平達(dá)不到要求，行業(yè)信用總體偏低；房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入有限，造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　2 新經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　我國的房地產(chǎn)業(yè)在2009年急劇升溫，在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策、寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等多種有利因素的推動(dòng)下，出現(xiàn)了投資加快、資金來源充足等新情況，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好于預(yù)期。但不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)存在。居安思危筆者經(jīng)過深入剖析認(rèn)為我國房地產(chǎn)的發(fā)展還面臨以下兩大風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.1 政策的不確定性

　　國家的宏觀政策會(huì)直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國的市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)外環(huán)境的變化促使國家的宏觀政策的調(diào)整。

　　2.1.1 財(cái)政政策不確定性。房地產(chǎn)交易的稅收政策從1997年至今，經(jīng)歷過很多次的變化。

　　2.1.2 貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來源于利率的變動(dòng)、央行公開市場操作和法定存款準(zhǔn)備金率變動(dòng)的不確定。

　　2.1.3 產(chǎn)業(yè)政策不確定性。由于房地產(chǎn)業(yè)是高耗能行業(yè)和資金密集型行業(yè)，所以我國在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)候不會(huì)把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這樣很難得到國家和政府的政策的大力扶持，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來困難。

　　2.2 市場需求不足

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求是緊密相連的，我國房地產(chǎn)市場需求不足是房地產(chǎn)業(yè)的長期潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.2.1 城市化難以帶來大量預(yù)期的新增需求。主要原因一是城市化帶來了城市人口的增長，但是城市面積也在不斷擴(kuò)大，原來近郊的農(nóng)村住宅也變成了城市住宅，房屋的存量就增加了。二是我國人口的工作空間和居住空間的一致性決定了城市新增的人口總量是有限的。三城市中低收入人口居多，消費(fèi)住房的能力不足。

　　2.2.2 舊城改造難以創(chuàng)造持續(xù)的房屋需求。如今很多城市都已舊貌換新顏，舊城改造空間也越來越小，對(duì)房地產(chǎn)的需求不能持續(xù)。

　　2.2.3 住房價(jià)格哄抬使普通居民望而卻步，造成消費(fèi)需求抑制。

　　3 新經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)發(fā)展的策略

　　房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，而且是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)大局的穩(wěn)定和廣大人民群眾的安居樂業(yè)。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)面臨的以上風(fēng)險(xiǎn)，筆者在以下幾個(gè)方面提出了新經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展策略。

　　3.1 全面理解貫徹國家的宏觀調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對(duì)穩(wěn)定性。房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境有密切關(guān)聯(lián)。保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對(duì)穩(wěn)定性，是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要因素。有些地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的不規(guī)范行為是造成房地產(chǎn)政策不穩(wěn)的重要原因。國家采取積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)還要防范新的經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生。

　　3.2 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別管控，持續(xù)有效保證市場需求�？偨Y(jié)過去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，分析房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)律，順應(yīng)形勢變化，提升應(yīng)對(duì)市場危機(jī)的能力。雖然目前房地產(chǎn)業(yè)有所回升，但一些房地產(chǎn)企業(yè)資金還不足還不能滿足大規(guī)模的投資性需求。社會(huì)要想保持房地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇，提高消費(fèi)者的購買力和要降低住房的價(jià)格是根本任務(wù)。要提高消費(fèi)者的購買能力一方面要調(diào)節(jié)人民的收入分配結(jié)構(gòu)，提高勞動(dòng)報(bào)酬在GDP中的比重。另一方面加大政府公共財(cái)政補(bǔ)貼力度，完善和健全社會(huì)保障體系。降低住房價(jià)格就要降低房地產(chǎn)業(yè)的壟斷程度，降低成本，加強(qiáng)資金的管控。通過信息系統(tǒng)建立有效的多模式跨行業(yè)的資金監(jiān)控體系。

　　3.3 房地產(chǎn)企業(yè)的自我提升。由于近幾年房價(jià)的暴漲、房子質(zhì)量差、夸大房屋宣傳等現(xiàn)象社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商的負(fù)面評(píng)價(jià)越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)需要培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)管理人才組建骨干管理隊(duì)伍，重視基礎(chǔ)管理提高管理水平，打造誠信品牌文化，做好創(chuàng)新營銷優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并積極參與社會(huì)公益事業(yè)，承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，重塑房地產(chǎn)業(yè)的新形象。

　　3.4 房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化前期市場調(diào)研能力，提高自身對(duì)市場的判斷力和決策力。成立專門的調(diào)研組對(duì)市場進(jìn)行全面準(zhǔn)確的調(diào)查，制定出合理謹(jǐn)慎的調(diào)查報(bào)告，打有準(zhǔn)備的仗，搶先贏得市場先機(jī)。

　　3.5 鼓勵(lì)中小房地產(chǎn)企業(yè)找準(zhǔn)自己的定位，進(jìn)行合理調(diào)整和并購，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，完善中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭力和實(shí)現(xiàn)資源的效益最大化。

　　3.6 調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，增加產(chǎn)品的科學(xué)技術(shù)含量，提升核心競爭力。在節(jié)約資源綠化環(huán)境的基礎(chǔ)上，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，提升房地產(chǎn)的品牌核心力。重視品牌效應(yīng)凝聚的文化和理念，是房地產(chǎn)市場企業(yè)競爭力的綜合體現(xiàn)。

　　3.7 提升資源整合力，完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)業(yè)直接或間接地影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有相互依存的關(guān)系。例如2008年的北京奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，就是我過房地產(chǎn)業(yè)、建筑行業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的完美聯(lián)合，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展有重大推動(dòng)作用。

　　3.8 房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)不同消費(fèi)者找準(zhǔn)核心賣點(diǎn)，構(gòu)建核心記憶力。根據(jù)不同消費(fèi)者的特有需求，抓住客戶需要什么，定位消費(fèi)人群，推出符合公眾心理的創(chuàng)新促銷方式，樹立核心競爭力。但在銷售過程中一定要避免炒作哄抬價(jià)格的違規(guī)行為，否則得不常失，失掉公眾對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最起碼的信任。

　　總結(jié)：2010年至今全國多數(shù)城市房價(jià)維持高位并呈上升態(tài)勢，但漲勢趨緩。我國房地產(chǎn)也在自身做著諸多調(diào)整，比如2009年初建立的全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟，是房地產(chǎn)行業(yè)最具影響力的組織之一。相信有國家政策的有力調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的高層戰(zhàn)略對(duì)話，在未來一定能找到更加合理有效的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的策略，從而推動(dòng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。