近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市里的房屋不斷升值，房屋抵押作為一種融資方式，越來越受到市場歡迎，抵押以不轉(zhuǎn)移占有抵押物為特征，不妨礙抵押人的正常使用收益，又為抵押人融通了資金，抵押權(quán)人通過抵押可以增加所擔(dān)保債權(quán)的安全性，符合各方利益需求，因此被大家廣泛使用，但在辦理房屋抵押登記過程中，不論是債權(quán)人還是債務(wù)人亦或是房屋登記機構(gòu)都存在一些模糊不清或理解不準(zhǔn)確的地方，使抵押不能充分發(fā)揮其“擔(dān)保之王”的作用。為此，筆者結(jié)合多年在房屋登記部門工作體會，談?wù)勯_展房地產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)產(chǎn)生的問題及對策。

　　一、超額抵押問題

　　一些地方房屋登記機構(gòu)拒絕當(dāng)事人超額抵押申請，依據(jù)是《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定，“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押物的價值”，但《擔(dān)保法》制定之初，有其歷史背景，當(dāng)時國家信用體系還不健全，遏制欺詐行為維護社會穩(wěn)定，有非常積極作用，而現(xiàn)今社會市場經(jīng)濟已經(jīng)深入社會方方面面，信用體系逐步健全，抵押財產(chǎn)的價值并不是一成不變的，也許設(shè)定抵押權(quán)時抵押物價值低于擔(dān)保的債權(quán)，但可能后來又大大超過擔(dān)保的債權(quán)了。

　　《物權(quán)法》第十三條規(guī)定，“登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估”，第一百七十八條規(guī)定，“擔(dān)保法與本法規(guī)定不一致的，適用本法。”

　　按照《物權(quán)法》中的規(guī)定，登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估，在評估價值無法確認情況下，要求抵押金額不超過評估價值不存在實際意義�；�于此，登記機構(gòu)應(yīng)該放開對抵押物價值的管制，積極支持社會各主體自由開展經(jīng)濟貿(mào)易活動，充分尊重市場中當(dāng)事人的意思自治。

　　在實踐工作中，針對一些房屋登記機構(gòu)存在的超額抵押風(fēng)險顧慮，可考慮向申請人提示超額抵押的風(fēng)險，由申請人在問詢表對風(fēng)險進行確認后，才給予辦理，這樣既有利地支持地方經(jīng)濟發(fā)展，又可減輕登記機構(gòu)賠償責(zé)任。

　　二、抵押期限問題

　　抵押期限是一個很容易讓人產(chǎn)生誤會的概念，在辦理房地產(chǎn)抵押登記中，申請人往往會在抵押合同中約定抵押期限，但最高法《關(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》中明確指出：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。”因此無論是一般抵押還是最高額抵押，登記的期限都不是抵押期限，一般抵押登記記載的期限是主債權(quán)履行的期限，而對于最高額抵押，記載的主債權(quán)確定（發(fā)生）的期間。原建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制的房屋他項權(quán)證上記載的期限也不是抵押期限，而是約定期限，因此建議抵押人還是抵押權(quán)人亦或是房屋登記機構(gòu)工作人員在辦理抵押登記時能引起注意。

　　此外，抵押人與抵押權(quán)人就主債權(quán)設(shè)定抵押擔(dān)保后，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護。有一些銀行金融機構(gòu)把主債權(quán)訴訟時效期間作為抵押期限或是約定期限，這一觀點也是不正確的，主債權(quán)訴訟時效期間只是法院受理的期限，超過訴訟時效期間只是法院不受理，抵押權(quán)無法通過法院行使，但抵押權(quán)本身仍然存在。

　　例如甲企業(yè)向乙銀行借款，以自有房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，并在登記機構(gòu)辦理了登記，超過還款日后甲企業(yè)一直不還款，且已超過借款訴訟時效期限，此時乙銀行不能再通過向法院起訴來行使抵押權(quán)，但抵押權(quán)不會因此而消失，抵押權(quán)仍然會存在，如果甲企業(yè)要賣掉此房產(chǎn)，登記機構(gòu)不會受理，因為只有經(jīng)過乙銀行同意，登記機構(gòu)才能受理過戶申請。

　　三、民間借貸抵押登記問題

　　民間借貸是一種快捷的融資渠道，能夠為企業(yè)個人提供方便快捷的資金，對充分使用社會閑置資金有著不可替代的作用，是國家金融的有益和必要補充，在客觀上拓寬了中小企業(yè)的融資渠道，促進了多層次信貸市場的形成和發(fā)展。2011年12月最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于依法妥善審理民間借貸糾紛案件促進經(jīng)濟發(fā)展維護社會穩(wěn)定的通知》。在肯定民間借貸積極作用的同時，指出了民間借貸存在著交易隱蔽、風(fēng)險不易監(jiān)控等特點，容易引發(fā)高利貸、中小企業(yè)資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)以及非法集資、暴力催收導(dǎo)致人身傷害等違法犯罪問題，對金融秩序乃至經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定造成不利影響。

　　多年以來，許多房屋登記機構(gòu)對民間借貸抵押登記一直持謹慎態(tài)度，特別是《物權(quán)法》規(guī)定登記機構(gòu)先行賠付責(zé)任后，登記機構(gòu)在辦理抵押登記過程中，如何甄別合法的民間借款關(guān)系，如何發(fā)現(xiàn)是否隱含非法吸收公眾存款、集資詐騙、高利轉(zhuǎn)貸、違法發(fā)放貸款等經(jīng)濟犯罪行為，對此登記機構(gòu)既沒有權(quán)利又沒有技能去判斷，因此對于民間借貸行為，在相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，監(jiān)管尚處于空白狀態(tài)下，抵押擔(dān)保風(fēng)險較大，一旦出現(xiàn)問題，將給放貸人造成無法挽回的損失。為防控風(fēng)險，保障權(quán)利人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定，建議國家規(guī)范民間借貸的房地產(chǎn)抵押行為，盡快出臺關(guān)于“民間借貸涉及的房屋抵押權(quán)登記”指導(dǎo)意見的文件，指導(dǎo)房屋登記機構(gòu)正確辦理民間借貸涉及的房屋抵押權(quán)登記，以減少或者避免可能發(fā)生的登記錯誤。

　　四、最高額抵押登記問題

　　對于一般抵押權(quán)登記如何辦理，無論是銀行還是登記機構(gòu)都比較熟悉，但對于最高額抵押登記，很多登記機構(gòu)還是從《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》頒發(fā)實施后才實踐的，但如何能全面認識掌握最高額抵押登記，使其充分發(fā)揮作用，先談?wù)勊�的�?yōu)點：例如某日化企業(yè)為提高產(chǎn)品市場競爭力，未來三年時間內(nèi)需要籌集大筆資金用于產(chǎn)品研發(fā)，為支持該企業(yè)發(fā)展，某銀行與其簽訂了一份長期貸款合同，雙方約定在未來三年期限內(nèi)，由銀行向該企業(yè)提供6次貸款，同時以該日化企業(yè)的廠房作抵押。假如根據(jù)一般抵押中“一債權(quán)一抵押”的原則，雙方應(yīng)簽訂6次抵押合同，并辦理6次抵押登記，手續(xù)繁瑣不堪。對此類問題，我國《物權(quán)法》專門規(guī)定了最高額抵押，最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商約定，在最高債權(quán)額度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。這種抵押權(quán)僅需當(dāng)事人設(shè)定一個抵押所擔(dān)保債權(quán)的最高限額，而不需要就其中多個債權(quán)關(guān)系特別地設(shè)定抵押，即可長期擔(dān)保。從而為當(dāng)事人長期交易提供便利和充分的保障。

　　從上述事例中，我們能看出最高額抵押登記有高效便捷的優(yōu)點，也有利于加強對銀行等金融機構(gòu)的債權(quán)的擔(dān)保�？偨Y(jié)最高額抵押登記特點有以下幾個方面：

　　1、最高額抵押權(quán)是為一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的不特定債權(quán)提供的擔(dān)保。

　　如甲企業(yè)需要連續(xù)采購原材料進行生產(chǎn)經(jīng)營，與乙銀行協(xié)商簽訂了抵押合同，約定在兩年內(nèi)甲企業(yè)向乙銀行發(fā)生的連續(xù)借款，均由甲一處自有廠房抵押擔(dān)保，此情況應(yīng)該采用最高額抵押登記，但如果甲企業(yè)僅僅需要向乙銀行申請一筆貸款，那么因債權(quán)特定，只能用一般抵押登記，不能采用最高額抵押登記。

　　在實際工作中，有一些銀行向企業(yè)發(fā)放流動性貸款，也申請最高額抵押登記，一些登記機構(gòu)依申請給予登記，但流動性貸款一般是特定的貸款不會產(chǎn)生連續(xù)債權(quán)，因此不符合最高額抵押登記特征，建議登記機構(gòu)在遇到此類情況時按一般抵押權(quán)登記辦理。

　　2、最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)通常為將來的債權(quán)。

　　在一般情況下，抵押權(quán)應(yīng)隨其所擔(dān)保的債權(quán)的成立而成立。然而，在最高額貸款抵押設(shè)定時，貸款主債權(quán)尚未發(fā)生，其擔(dān)保對象是將來發(fā)生的貸款債權(quán)。

　　3、最高額貸款抵押須存在最高債權(quán)限額。 盡管最高額貸款抵押設(shè)定時，主債權(quán)尚未發(fā)生，其數(shù)量難以確定，但也必須有所確定，確定的辦法不是判斷貸款債權(quán)的數(shù)額，而是確定抵押物擔(dān)保的貸款債權(quán)的最高限額，貸款人優(yōu)先受償權(quán)僅在最高限額內(nèi)存在。

　　參考文獻：

　　1、《中華人民共和國物權(quán)法》

　　2、《房屋登記辦法》，原建設(shè)部發(fā)布，自2008年7月1日施行

　　3、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司 住宅與房地產(chǎn)業(yè)司 村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室 ，房屋登記辦法釋義，人民出版社，2008年6月第1版