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房地產企業(yè)開發(fā)間接費用的核算

2006-9-20 9:36  【 】【打印】【我要糾錯

  一、開發(fā)間接費用的組成和核算

  開發(fā)間接費用是指地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發(fā)而發(fā)生的費用,但它不能確定其為某項開發(fā)產品所應負擔,因而無法將它直接記入各項開發(fā)產品成本。為了簡化核算手續(xù),將它先記入“開發(fā)間接費用”帳戶,然后按照適當分配標準,將它分配記入各項開發(fā)產品成本。

  為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算,分析各項費用增減變動的原因,進一步節(jié)約費用開支,開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算:

  l.工資 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構行政、技術、經(jīng)濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。

  2.福利費 指按上項人員工資總額的一定比例(目前為14%)提取的職工福利費。

  3.折舊費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。

  4.修理費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。

  5.辦公費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。

  6.水電費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。

  7.勞動保護費 指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費,供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費,以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

  8.周轉房攤銷 指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。

  9.利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產借入資金所發(fā)生而不能直接記入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費,但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產品完工以后的借款利息,應作為財務費用,記入當期損益。

  10.其他費用 指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。

  從上述開發(fā)間接費用的明細項目中,可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同,它屬于相對固定的費用,其費用總額并不隨著開發(fā)產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產品分攤的費用來說,則隨著開發(fā)產品量的變動而成反比例的變動,即完成開發(fā)產品數(shù)量增加,單位開發(fā)產品分攤的費用隨之減少;反之,完成開發(fā)產品數(shù)量減少,單位開發(fā)產品分攤的費用隨之增加。因此,超額完成開發(fā)任務,就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。

  開發(fā)間接費用的總分類核算,在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用,都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方,作如下分錄入賬:

  借:開發(fā)間接費用  41 600

   貸:應付工資  8 000

           應付福利費  1120

          累計折舊  10 000

          遞延資產  3 500

          銀行存款  8 480

          周轉房——周轉房攤銷  10 500

  必須指出,如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場管理機構而由企業(yè)(即公司本部)定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動,其所發(fā)生的費用,除周轉房攤銷外,其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。

  開發(fā)間接費用的明細分類核算,一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發(fā)間接費用明細分類賬”,將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。

  二、開發(fā)間接費用的分配

  每月終了,應對開發(fā)間接費用進行分配,按實際發(fā)生數(shù)記入有關開發(fā)產品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法,企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程,均應分配開發(fā)間接費用。

  某項開發(fā)產品成本分配的開發(fā)間接費=月份內該項開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本×本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用÷應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本總額

  如某房地產開發(fā)企業(yè)某內部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用41 600元,應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本如下:

  開發(fā)產品編號  名稱  直接成本 

  101       商品房   50 000

  102       商品房   120 000

  151      出租房  75 000

  181      周轉房  70 000

  201      大配套設施——商店  80 000

  301      商品性土地  125000

  合計  520 000

  根據(jù)上列公式,即可為各開發(fā)產品算得5月份應分配的開發(fā)間接費:

  101商品房:50000元×41600元÷520000元

 。50 000元×8%=4 000元

  102商品房:120 000元×8%=9 600元

  151出租房:75 000元×8%=6 000元

  181周轉房:70 000元×8%=5 600元

  201大配套設施:80 000元×8%=6 400元

  301商品性土地;125 000元×8%=10 000元

  根據(jù)上面計算,就可編制有如下所示的開發(fā)間接費用分配表:

  開發(fā)間接費用分配表

  2000年5月        單位:元

  開發(fā)項目編號  名稱  直接成本  分配開發(fā)間接費

  101    商品房  50 000   4 000

  102    商品房  120 000   9 600

  151    出租房  75 000   6 000

  181    周轉房  70 000   5 600

  201    大配套設施  80 000   6 400

  301    商品性土地  125 000   10000

  合計          520 000     41 600

  根據(jù)開發(fā)間接費用分配表,即可將各開發(fā)產品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目,并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方,作如下分錄入賬:

  借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本  25 200

         開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本  6 400

           開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本  10 000

     貸:開發(fā)間接費用  41 600

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