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用EXCEL計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交土地增值稅

2005-3-8 10:12 朱雪利 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)
    土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并收取收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。其稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,見下表:

    級(jí)  增值額與扣除        稅率   速算扣除

    數(shù)  項(xiàng)目金額的比率      。ǎィ ∠禂(shù)(%)

    1 不超過50%的部分        30     0

    2 超過50%-100%(含)的部分   40     5

    3 超過100%-200%(含)的部分  50     15

    4 超過200%的 部分        60     35

    土地增值稅在實(shí)際計(jì)算過程中涉及大量的數(shù)據(jù),人工計(jì)算難免會(huì)出現(xiàn)失誤,用Excel則能很輕松解決這個(gè)問題,且能大大提高工作效率,下面作者將與大家共同討論一下用Excel計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅。

    在完成下面工作之前我們先假設(shè)一個(gè)前提,即財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁?a href="http://galtzs.cn/web/licai/" target="_blank" class="bule">金融機(jī)構(gòu)有效證明,且利息金額不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

    第一步:建立Excel工作表,取名為“土地增值稅”,在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、I1、J1、單元格分別輸入與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的收入、與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅金、取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目、允許扣除項(xiàng)目之和、土地增值額、應(yīng)交土地增值稅。

    第二步:輸入公式

    在F2單元格輸入“=(C2+D2)*5%”,代表房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除(如上述假設(shè)不存在,只需把5%變?yōu)?0%,且“財(cái)務(wù)費(fèi)用”變?yōu)椤?”即可);

    在G2單元格輸入“=(C2+D2)*20%”代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,加計(jì)20%扣除;

    在H2單元格輸入“=B2+C2+D2+E2+F2+G2”,此公式用于計(jì)算準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目之和;

    在I2單元格輸入“=A2-H2”,此公式用于計(jì)算土地增值額;

    在J2單元格輸入

    “=IF(I2<=H2*0.5,I2*0.3,IF(I2<=H2,I2*0.4-H2*5%,IF(I2<=2*H2,I2*0.5-H2*15%,IF(2*H2〈I2,I2*60%-H2*35%))))”。(此公式用于計(jì)算應(yīng)繳的土地增值稅)

    這樣,計(jì)算增值稅的公式全部錄入完畢,下面我們舉例說明公式的運(yùn)用。

    如某房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生如下數(shù)據(jù),收入總額5000萬元、與收入對(duì)應(yīng)的稅金為277.5萬元、購入土地使用權(quán)支付的費(fèi)用為1000萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為2500萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)利息支出100萬元,將上述數(shù)據(jù)分別輸入A2、B2、C2、D2、E2單元格,則在F2、G2、H2、I2、J2由Excel自動(dòng)計(jì)算數(shù)據(jù)分別為175、700、4752.5、247.5、74.25 ,即該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納土地增值稅74.25萬元。

    用上述數(shù)據(jù)計(jì)算的增值額為247.5萬元,占準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的5.21%,小于50%,適用30%稅率,速算數(shù)為零,應(yīng)繳土地增值稅等于增值額與30%的乘積,即74.25萬元,與Excel計(jì)算結(jié)果一致,有興趣的朋友還可輸入不同的數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證。

    另外,稅法對(duì)納稅人建造普通住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。因此,上述公式適用于開發(fā)非普通住宅的房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值,而要計(jì)算普通住宅土地增值則只需將J2單元格公式變?yōu)?br>
    “=IF(I2<=H2*20%,0,IF(I2<=H2*0.5,I2*0.3,IF(I2<=H2,I2*0.4-H2*5%,IF(I2<=2*H2,I2*0.5-H2*15%,IF(2*H2〈I2,I2*60%-H2*35%)))))”即可。將上述數(shù)據(jù)代入公式后,因增值額占扣除項(xiàng)目5.21%,小于20%,增值稅為“0”

    這里需要說明一點(diǎn),與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅金是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加,因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅已計(jì)入了管理費(fèi),因此不允許單獨(dú)扣除。
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