淺論房地產(chǎn)銷售收入的會計核算

    社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展為房地產(chǎn)市場的發(fā)育完善創(chuàng)造了優(yōu)越的市場環(huán)境，使房地產(chǎn)業(yè)如沐春風，得以空前發(fā)展。如何規(guī)范和加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護航，顯得極為迫切。

　　一、房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍房地產(chǎn)有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)是指“土地及附著于土地上的改良物”即不動產(chǎn)；狹義的僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同，這是一類；另一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收辦理移交手續(xù)之前，已簽訂房地產(chǎn)購銷合同的交易是作為房地產(chǎn)銷售，還是作為代建工程呢？答案是不能作為代建工程。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售對象是其“生產(chǎn)制造”的房地產(chǎn)，是有實物形態(tài)的產(chǎn)品，所提供的是產(chǎn)品而非勞務。辦理竣工驗收、辦妥移交前簽訂購銷合同甚至收取部分售房款，其性質是預收貨款（或預收定金），這種交易是房地產(chǎn)銷售業(yè)務。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權款和增加面積的房產(chǎn)款，也在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。

　　二、房地產(chǎn)銷售收入的確認原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認應依據(jù)《企業(yè)會計準則-收入》進行。房地產(chǎn)銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。

　　房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預售許可證后，方可上市預售房地產(chǎn)。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，這時不能確認收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)，將“預收帳款”轉為“經(jīng)營收入”。

　　在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認收入。理由是：第一，移交手續(xù)辦妥后，購買方可以持相關單證到有關部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權證書，與所售房地產(chǎn)相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方，滿足條件一。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權和控制權。開發(fā)項目區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理等社區(qū)服務與條件二所述的繼續(xù)管理權不同，管理主體有差別。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。

　　三、房地產(chǎn)銷售收入的核算

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預售房地產(chǎn)款，一律不確認收入，其款項暫記入“預收帳款”科目；因預收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費等暫在“應交稅金一應交營業(yè)稅”等科目核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在促銷時收到的購房訂金在“其他應付款”科目核算。

　　開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)，借記“預收帳款”、“應收帳款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目。

　　房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉房時，先按周轉房的攤余價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“周轉房”科目；再按購銷合同中雙方簽訂的價格，借記“銀行存款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目；并結轉其銷售成本，借記“經(jīng)營成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

　　舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內(nèi)補償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入，借記“預收帳款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目。

　　采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將“開發(fā)產(chǎn)品”轉入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應收價款時，借記“銀行存款”或“應收帳款”科目，貸記“經(jīng)營收入”科目；按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應結轉的銷售成本，借記“經(jīng)營成本”科目，貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，如果合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產(chǎn)品的，分出去的開發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營收入；如果是分享合資開發(fā)項目利潤的，對主辦企業(yè)而言，合資開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售（包括合資方購買的）均作為經(jīng)營收入核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，不論合同規(guī)定分配開發(fā)產(chǎn)品或分享合資開發(fā)項目利潤，所開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營收入核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作“預收帳款”處理。

　　房地產(chǎn)是一項價值很高的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產(chǎn)，盡快回收投資，對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財活動相關的費用，應作為企業(yè)的“財務費用”，不影響房地產(chǎn)銷售收入金額的確認。購買方出于種種原因對已購置的房地產(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當期的“經(jīng)營收入”。

　　在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認條件的，只能作為“預收帳款”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務，與銷售的房地產(chǎn)相關的主要風險和報酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應分析退貨的可能性，估計可能發(fā)生退貨的，不能確認收入。在不能確認收入的情況下，若已辦妥移交手續(xù)，應借記“開發(fā)產(chǎn)品一已售”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品一庫存”科目。