“我有一個(gè)特別強(qiáng)烈的愿望，就是使我們國(guó)家富起來”
——茅于軾
茅于軾先生1929年生于南京，今年77歲了，喜歡打太極拳健身。1950年從上海交通大學(xué)畢業(yè)后，他的第一份工作是當(dāng)火車司機(jī)。1958年被打成右派，文革時(shí)又被趕往大同機(jī)車廠勞動(dòng)，最苦的時(shí)候，以蚱蜢為食。1985年他出版了自己的獨(dú)立勤奮思考成果：《擇優(yōu)分配原理 經(jīng)濟(jì)學(xué)和它的數(shù)理基礎(chǔ)》，奠定了他的經(jīng)濟(jì)學(xué)家地位。1986年赴美國(guó)哈佛大學(xué)任訪問學(xué)者�；貒�(guó)后他的經(jīng)濟(jì)隨筆《生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)——對(duì)美國(guó)市場(chǎng)的考察》聲名遠(yuǎn)播，啟蒙了眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)子。1993年茅于軾從中國(guó)社會(huì)科學(xué)院美國(guó)研究所退休，和四位經(jīng)濟(jì)學(xué)家一起創(chuàng)辦了天則經(jīng)濟(jì)研究所，至今風(fēng)雨無阻、堅(jiān)持不懈。
房地產(chǎn)業(yè)有沒有泡沫的問題至今也還有爭(zhēng)論。據(jù)我看，大多數(shù)人認(rèn)為有泡沫，我同意這種看法。原因是空置率在上升，空置率包括建好而沒有賣掉的，和已經(jīng)賣掉而一年以上沒有人入住的。再一個(gè)證據(jù)是房?jī)r(jià)高漲而租價(jià)不高，說明大家搶著買房但是并不打算用，準(zhǔn)備將來漲價(jià)后賣掉，這樣的房子多了就是泡沫。
泡沫并不可怕，可怕的是泡沫的破裂。大家比較關(guān)心泡沫什么時(shí)候會(huì)破裂�；卮疬@個(gè)問題首先要回答為什么會(huì)有泡沫，是哪些因素促成了泡沫的形成，一旦這些因素不再存在，泡沫就到破裂的時(shí)候了。反過來說，只要這些因素繼續(xù)存在，泡沫就不會(huì)破裂，所以，研究形成泡沫的原因非常重要。
泡沫形成的根本原因
泡沫是三個(gè)基本因素造成的。首先是很高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率加上很高的儲(chǔ)蓄率。每年全社會(huì)所創(chuàng)造的財(cái)富以接近10%的速度在上升，而且全社會(huì)所創(chuàng)造的全部財(cái)富中有40%沒有消費(fèi)掉，儲(chǔ)蓄起來了，居民手中有很多錢。其次我國(guó)貧富差距很大，巨大財(cái)富并不是平均地分配給每一位居民，而是集中在少數(shù)高收入人群手中，其他中低收入人群并沒有很多錢。第三個(gè)因素是我國(guó)資本市場(chǎng)非常不發(fā)達(dá)，不能將閑置的資金調(diào)動(dòng)到能夠獲利的項(xiàng)目中去。那些高收入人群手里的錢找不到投資機(jī)會(huì)，最后的結(jié)果他們的錢都涌向了房地產(chǎn)業(yè)，都拿去買房子了，造成房地產(chǎn)的高昂需求。這三個(gè)因素是造成房地產(chǎn)業(yè)泡沫的根本原因。這三個(gè)因素不但造成房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，也造成其他一些投機(jī)商品的價(jià)格猛漲，比如收藏品、古董、郵票、字畫之類，這幾年價(jià)格也在翻番，齊白石的畫價(jià)格就翻了番。
高儲(chǔ)蓄加高增長(zhǎng)，收入分配差距大，資本市場(chǎng)沒有效率，這三點(diǎn)是造成房地產(chǎn)業(yè)泡沫的根本原因。只要這三點(diǎn)不變化，房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破裂。政府出臺(tái)增加某些購(gòu)房環(huán)節(jié)的稅收，減少期房的銷售，提高購(gòu)房貸款的利息率，等等；都不可能從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)，可能會(huì)有短期效應(yīng)，但是高收入人們手中的錢沒有別的出路，最后還得回到房地產(chǎn)業(yè)中來。只要有大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，泡沫就不會(huì)破裂。
泡沫效應(yīng)會(huì)消失嗎
這三個(gè)因素會(huì)不會(huì)變呢？高增長(zhǎng)，估計(jì)不大會(huì)變，高儲(chǔ)蓄也不大會(huì)變，而且高增長(zhǎng)和高儲(chǔ)蓄是互相依存的。增長(zhǎng)掉下來，儲(chǔ)蓄也會(huì)掉，只要維持住高增長(zhǎng)，高儲(chǔ)蓄也能夠保住�，F(xiàn)在全國(guó)上下都在討論增長(zhǎng)的持續(xù)性，都在關(guān)心增長(zhǎng)的長(zhǎng)期遠(yuǎn)景，萬一增長(zhǎng)下降，政府和民間會(huì)盡一切力量救助，所以，這一條比較放心。
再談貧富差距。我國(guó)的貧富差距已經(jīng)大大地走在世界前列了，各方面想了許多辦法緩解這個(gè)差距，但是迄今為止收效不大。貧富差距的深層次原因在于人與人基本權(quán)利的不平等，這和政治機(jī)構(gòu)有關(guān)。看來也不是短期內(nèi)所能解決的。
最后就剩下資本市場(chǎng)的改革問題。如果高收入者有更多的投資選擇，錢就不一定流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)來的錢少了，需求就減少，價(jià)格就會(huì)下跌，泡沫就會(huì)破裂。我國(guó)資本市場(chǎng)的改革已經(jīng)說了多年，雖然有不少進(jìn)步，但是根基沒動(dòng)，還是國(guó)家壟斷，缺乏真正的競(jìng)爭(zhēng)，連利率市場(chǎng)化都舉步維艱。債券市場(chǎng)規(guī)模太小，選擇的機(jī)會(huì)不多，利潤(rùn)也很薄，直接投資很困難。有利潤(rùn)的行業(yè)不容易進(jìn)入，都是國(guó)家壟斷的。最后就把錢投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成投資過度。五年前股票市場(chǎng)能賺錢，游資都進(jìn)入了證券業(yè)，房地產(chǎn)就沒有漲價(jià)；后來股票市場(chǎng)動(dòng)蕩，游資紛紛撤出，一方面股票大跌，同時(shí)房地產(chǎn)應(yīng)聲上漲。如果我國(guó)的股票市場(chǎng)能夠恢復(fù)正常，資金再次進(jìn)入證券市場(chǎng)，房地產(chǎn)就會(huì)落價(jià)。再比如人民幣可以自由兌換，一部分資金就會(huì)換成美元，去買外國(guó)公司的股票，資金有了別的出路，房地產(chǎn)業(yè)缺乏資金的支撐，泡沫就會(huì)消失�？偲饋砜�，房地產(chǎn)的前景要從資金流動(dòng)的方向來分析，別的細(xì)微末節(jié)的政策變化，改變不了大局。
泡沫破裂最危險(xiǎn)的后果是大量民工失業(yè)
如果房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂將發(fā)生什么后果？最危險(xiǎn)的是大量民工失業(yè)，引發(fā)社會(huì)動(dòng)亂�，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)吸引巨額資金，這些錢大部分用于蓋房子，因而維持了數(shù)額巨大的建筑業(yè)的就業(yè)。一旦資金流向別處，建筑業(yè)將減少工作崗位。當(dāng)然，資金流往別處，也會(huì)在別處創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，但是建筑業(yè)是勞動(dòng)密集行業(yè)，同樣的資本吸引的勞動(dòng)力比較多，其他行業(yè)用的勞動(dòng)力比較少，而且建筑業(yè)就業(yè)門檻低，小學(xué)沒畢業(yè)也用得上，別的行業(yè)有所不同。
房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)銜人士常說，我國(guó)房地產(chǎn)將有幾十年的興旺發(fā)達(dá)，因?yàn)槲覈?guó)人口數(shù)量巨大，平均住房狀況很差，城鄉(xiāng)住房的需求將創(chuàng)造一個(gè)長(zhǎng)期繁榮的房地產(chǎn)業(yè)。這話不錯(cuò)，但關(guān)鍵是這大部分人口要能夠買得起房。我國(guó)的現(xiàn)實(shí)是財(cái)富集中在少數(shù)人手中，大部分人買不起房。所以，這個(gè)樂觀的前景只存在于虛幻之中。除非收入分配的狀況能夠有根本性的改善，讓中等收入的人能夠買得起房，否則，這個(gè)樂觀前景很難成為現(xiàn)實(shí)。
