抑制需求的做法采取過(guò)了，不僅不靈，反而反彈；抑制土地供應(yīng)的辦法采取過(guò)了，不僅不靈，反而因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)少，造成房屋供應(yīng)少；通過(guò)提高地價(jià)來(lái)解決土地資源流失，但土地價(jià)格奇高又轉(zhuǎn)入到了房?jī)r(jià)里。這些措施都采用過(guò)了，到底還能采取什么措施來(lái)防止房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)呢？
從去年3月開(kāi)始，政府一系列抑制房?jī)r(jià)漲速的宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，人們充滿希望持幣以待。不料今年以來(lái)，全國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)再次反彈，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了難以撼動(dòng)的態(tài)勢(shì)，無(wú)論是政府宏觀調(diào)控，還是媒體的口誅筆伐，一切似乎都無(wú)濟(jì)于事，房?jī)r(jià)依然居高不下。
就此，本刊記者采訪了中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——中房集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁孟曉蘇先生，他同時(shí)也是中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)多年的經(jīng)驗(yàn)，讓孟曉蘇對(duì)目前的高房?jī)r(jià)泰然自若。如此的平靜來(lái)自哪里？讓我們一起聽(tīng)聽(tīng)孟總對(duì)房?jī)r(jià)高漲的獨(dú)到見(jiàn)解。
《新財(cái)經(jīng)》：目前房地產(chǎn)價(jià)格走高的原因是什么？
孟曉蘇：我在去年就預(yù)言過(guò)，抑制居民的住房需求，只能抑制一時(shí)，不可能長(zhǎng)久。在歷史上，1996年和2001年都曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)由于居民購(gòu)買(mǎi)力的一時(shí)下降，原因是傳聞?wù)f房?jī)r(jià)要下降，所以，居民的購(gòu)買(mǎi)被抑制，而半年以后就出現(xiàn)了反彈。我認(rèn)為抑制居民住房消費(fèi)的措施不會(huì)收到正面效果的，終究消費(fèi)需求是會(huì)再次在市場(chǎng)上表現(xiàn)出來(lái)的。
目前房?jī)r(jià)上漲的原因盡管人們眾說(shuō)紛紜，但根本原因還是在于供求，這是任何懂得經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都不可能否認(rèn)的。有人說(shuō)開(kāi)發(fā)商有房不賣(mài)，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們有多少資金能積存那么多的房子，這是高估了開(kāi)發(fā)商的資金能力，所以不存在開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的事。有人說(shuō)政府過(guò)高地炒高了地價(jià)，土地招標(biāo)制也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，但歸根到底是市場(chǎng)有這個(gè)需要，否則誰(shuí)去高價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地，誰(shuí)就要死掉，可是現(xiàn)在高價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地，不僅是沒(méi)死掉，而且還活得很好，居民最終能夠承受這樣的高地價(jià)。目前房?jī)r(jià)趨高有很多問(wèn)題，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)我們不希望看到房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。
另外，從房?jī)r(jià)上漲的原理上看，有幾個(gè)因素會(huì)造成它的上漲。一個(gè)是經(jīng)濟(jì)面好、通貨膨脹、銀行低利率，這幾個(gè)因素今年都存在，也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。造成居民需求量增加的原因是去年居民購(gòu)買(mǎi)力被抑制，很多居民持幣待購(gòu)，他們希望等房?jī)r(jià)便宜下來(lái)，結(jié)果房?jī)r(jià)不僅沒(méi)便宜下來(lái)，反而今年的購(gòu)買(mǎi)力反彈。同時(shí)，去年政策抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，有些居民產(chǎn)生了不符合實(shí)際的預(yù)期。我也是消費(fèi)者，我也站在老百姓角度上講這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)檫@么多年，房?jī)r(jià)漲是一大趨勢(shì)，到今年春節(jié)以后，房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲。為什么春節(jié)以前房?jī)r(jià)漲不起來(lái)呢，因?yàn)榇汗?jié)以前開(kāi)發(fā)商有三筆錢(qián)要付：新年前銀行催賬，新年后稅務(wù)局催稅，春節(jié)前是施工隊(duì)要催款，這樣的話，三筆錢(qián)都要付的話，造成至少有一部分開(kāi)發(fā)商在付錢(qián)時(shí)遇到困難，資金周轉(zhuǎn)不靈，就要拋盤(pán)，所以，春節(jié)前房?jī)r(jià)漲不起來(lái)是很正常的，過(guò)了春節(jié)熬過(guò)去了，開(kāi)發(fā)商就并不急著割肉拋盤(pán)了，他們可以冷靜地賣(mài)房產(chǎn)，所以，這是一個(gè)慣常的時(shí)間表，而去年被壓抑的住房需求，今年又表現(xiàn)出來(lái)了。
房?jī)r(jià)過(guò)快上漲反映了老百姓的真實(shí)需要，有人說(shuō)這種真實(shí)需求是虛假的�？墒欠�?jī)r(jià)是老百姓購(gòu)買(mǎi)房屋以后才算出的；有人說(shuō)老百姓買(mǎi)不起。而買(mǎi)不起就不會(huì)形成這樣的房?jī)r(jià)，正是因?yàn)槔习傩召?gòu)買(mǎi)，才形成了現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是購(gòu)買(mǎi)以后的一個(gè)算術(shù)平均值。造成現(xiàn)在房?jī)r(jià)高的真實(shí)原因是有人購(gòu)買(mǎi)，市場(chǎng)需求量很大。
《新財(cái)經(jīng)》：那么，目前的價(jià)格是否背離了經(jīng)濟(jì)規(guī)律？未來(lái)趨勢(shì)是什么樣的？
孟曉蘇：房?jī)r(jià)過(guò)快上漲肯定是不正常的，它反映了供求關(guān)系的失衡。在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下，解決供不應(yīng)求時(shí)的失衡就會(huì)用新的供應(yīng)來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)。比如說(shuō)目前情況下，是多生產(chǎn)房子好，還是少生產(chǎn)房子好呢，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)做出了答案。至于說(shuō)生產(chǎn)的房子是什么樣的結(jié)構(gòu)，是中高檔還是普通，二手房還是經(jīng)濟(jì)適用房，我認(rèn)為現(xiàn)在都有一個(gè)倡導(dǎo)，我們也都提倡，就是普通房，我們“中房”蓋得最多的是普通房，但是因?yàn)楦鞣N房子都是有市場(chǎng)的，并不是有些人說(shuō)的某種房子沒(méi)有市場(chǎng)，各類(lèi)房屋都面對(duì)著一定的市場(chǎng)群體。如果說(shuō)不去采取擴(kuò)大供給的方針，而是繼續(xù)壓抑房屋供給的話，那么，這種供不應(yīng)求的問(wèn)題就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。房?jī)r(jià)上漲就是更加不可抑制的。在這種環(huán)境下，抑制需求有沒(méi)有用呢？在一定的時(shí)間內(nèi)，抑制需求是有用的，但是抑制需求在去年已經(jīng)被試驗(yàn)過(guò)了，這招不靈了。
《新財(cái)經(jīng)》：目前房?jī)r(jià)在快速增長(zhǎng)，同時(shí)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的房屋空置率也在增長(zhǎng)，您是怎么看這個(gè)問(wèn)題的？
孟曉蘇：我們作為全國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)，我沒(méi)感到空置率對(duì)我有什么壓力。我們?cè)诒本�、上海的房子都賣(mài)得光光的�！爸蟹俊钡亩ㄎ痪褪瞧胀ǚ课荩覀兪侨珖�(guó)的房屋中批量最大的，每年的開(kāi)發(fā)面積在1200萬(wàn)平方米，平均每年平均提供8萬(wàn)套房屋。以我們的經(jīng)驗(yàn)看，目前房子賣(mài)得光光的，根本不存在空置率的問(wèn)題。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，我想知道目前所謂的“空置率”是誰(shuí)的？作為我們開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，實(shí)在沒(méi)有空置的房子存在。
現(xiàn)在房地產(chǎn)虛假信息太多了，目前的情況是市場(chǎng)需求旺，房屋供給不足，我認(rèn)為應(yīng)該增加供應(yīng)。如果人們認(rèn)為房屋大量的空置，需要限制供應(yīng)，那么，市場(chǎng)反映出來(lái)的卻不是說(shuō)房屋供過(guò)于求，反映出來(lái)的是供不應(yīng)求呀。所以，人們又歸結(jié)為開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，就我們而言，中房從來(lái)沒(méi)有捂過(guò)盤(pán)，我們沒(méi)有這么多的資金來(lái)?yè)沃�。市�?chǎng)信息非常不好，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)還要有新的措施，誰(shuí)會(huì)在這個(gè)時(shí)候捂盤(pán)呢。所以目前來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)信息不靈，各種各樣的虛假信息充斥著市場(chǎng)和媒體，比如空置過(guò)高了，不同的機(jī)構(gòu)得出的房?jī)r(jià)上漲的數(shù)字都不一樣，我們現(xiàn)在也只能憑常理來(lái)判斷了，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常需要一個(gè)理性的、客觀的監(jiān)控體系。
《新財(cái)經(jīng)》：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中是否存在一定的泡沫成分？
孟曉蘇：如果說(shuō)有人把房屋產(chǎn)出過(guò)量、需求不足叫做泡沫，這是對(duì)的；土地供應(yīng)過(guò)量，炒土地，房屋生產(chǎn)不出來(lái)的話，這叫泡沫也是對(duì)的，但是我們目前碰到的卻不是這種情況，我們碰到的卻是居民購(gòu)買(mǎi)力旺盛。如果把居民投資性購(gòu)房稱(chēng)為是泡沫的話，這個(gè)問(wèn)題我有保留意見(jiàn)，什么叫做居民投資性購(gòu)房呢，投資和投機(jī)要弄清楚，現(xiàn)在居民買(mǎi)第二套房屋，同樣是拉動(dòng)了內(nèi)需，居民把房子都買(mǎi)走了，這難道也叫泡沫？去年說(shuō)有些地方投資性購(gòu)買(mǎi)不能買(mǎi)，如果國(guó)內(nèi)居民不買(mǎi)，那么，外資就會(huì)大量購(gòu)買(mǎi)，現(xiàn)在老百姓也紛紛在買(mǎi)，原因是老百姓如果把錢(qián)放在銀行里，每年都在貶值、縮水。如果2004年把錢(qián)存在銀行的話，物價(jià)指數(shù)是3.9，銀行存款利率是1.8，100塊錢(qián)要虧將近2塊錢(qián)。那么，老百姓拿錢(qián)做什么呢？放在股票市場(chǎng)的話就血本無(wú)歸了，現(xiàn)在股票市場(chǎng)剛剛好起來(lái)，有多少人敢去炒股呢。那么，銀行利率仍然是存100塊錢(qián)，凈得1.8元，如果在這種情況下，提高存款利息，肯定是有用的。但是目前的情況下，沒(méi)看到存款利息提高的跡象，所以，房地產(chǎn)投資仍然是居民手中財(cái)富增值的最好手段。
如果老百姓買(mǎi)多了房子就要被指責(zé)，說(shuō)是投機(jī)，這個(gè)說(shuō)法沒(méi)有道理，我們沒(méi)有理由指責(zé)消費(fèi)者買(mǎi)什么不買(mǎi)什么。我有五套西裝，我每天只穿一套，你能說(shuō)我那四套都是浪費(fèi)？老百姓把房子買(mǎi)過(guò)去了，他可以自住也可以出租，我們更不要忘記了，“十一五”規(guī)劃提出了是要發(fā)展租賃市場(chǎng)，要鼓勵(lì)一部分人租房。那么，租房不光要有租房人，還要有房東，房東是誰(shuí)呀，難道房東是政府？不可能的。所以，投資性購(gòu)房的人肯定是發(fā)展租賃市場(chǎng)的一種重要的方面，因?yàn)橛辛司用裢顿Y性購(gòu)房，才有可能發(fā)展租賃市場(chǎng)。所以，我說(shuō)今年的“十一五”規(guī)劃一通過(guò)，批評(píng)老百姓投資性購(gòu)房的觀點(diǎn)可以停止了。
《新財(cái)經(jīng)》：目前高房?jī)r(jià)下，房地產(chǎn)商面臨的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)？
孟曉蘇：目前高房?jī)r(jià)情況下，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，是投資機(jī)會(huì)增加了，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也增加了，房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，現(xiàn)在表現(xiàn)得更明顯。但是高收益有政府的高地價(jià)和高稅收來(lái)攤薄，收益在中國(guó)確實(shí)不高，房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率在7%～8%左右，這是指全國(guó)的平均利潤(rùn)率，不排除個(gè)別項(xiàng)目收益率很高。但是當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)公司持續(xù)開(kāi)發(fā)時(shí)，面對(duì)著變幻不定的市場(chǎng)，本身利潤(rùn)不會(huì)是一個(gè)特別高的數(shù)據(jù)。
《新財(cái)經(jīng)》：面對(duì)目前快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，該如何理性地面對(duì)、解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題呢？
孟曉蘇：現(xiàn)在的問(wèn)題是社會(huì)輿論有些不理性，輿論呼吁更多的是政府干預(yù)，干預(yù)價(jià)格、減少土地供應(yīng)，政府要打擊房地產(chǎn)投機(jī)等，我認(rèn)為如果再這么下去就是要恢復(fù)房地產(chǎn)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)了�，F(xiàn)在我們正在走向市場(chǎng)，中國(guó)正在用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段調(diào)控經(jīng)濟(jì)，這本來(lái)是一件好事。面對(duì)著價(jià)格上漲，很多業(yè)主都滿意自己的房子增值了，買(mǎi)了房子的人反而不怎么說(shuō)話了。有些人說(shuō)三年不買(mǎi)房，我覺(jué)得非常不理性，如果確實(shí)是全國(guó)人民三年不買(mǎi)房，那不僅全國(guó)房地產(chǎn)公司要關(guān)門(mén)了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也會(huì)停滯。但是也沒(méi)人擔(dān)心，因?yàn)檫@都是氣話，面對(duì)著高房?jī)r(jià)，現(xiàn)在有些人的情緒有些不理性。
但這并不是說(shuō)目前的消費(fèi)不理性，目前買(mǎi)房子的肯定是理性的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還在漲，買(mǎi)房子一年下來(lái)比把錢(qián)存在銀行強(qiáng)多了，而且目前面臨的是一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)，而且我估計(jì)如果政策再控制土地，控制產(chǎn)出，房?jī)r(jià)會(huì)越漲越高。今年的房?jī)r(jià)全國(guó)會(huì)突破兩位數(shù)的，所以，說(shuō)現(xiàn)在必須實(shí)行理性的政策。
解決的辦法就是要增加房屋供給，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)上真正反映出來(lái)的是供不應(yīng)求。去年我講這個(gè)觀點(diǎn)的時(shí)候，有人把我的觀點(diǎn)叫“供給派”，我現(xiàn)在還要這么講。我去年就說(shuō)供給不足會(huì)造成房?jī)r(jià)過(guò)分上漲，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)、居民生活來(lái)說(shuō)都不是件好事。我還預(yù)見(jiàn)了，今年春節(jié)后房?jī)r(jià)會(huì)上漲，購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)反彈，這也都應(yīng)驗(yàn)了。所以，我看現(xiàn)在房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)現(xiàn)象都不覺(jué)得稀奇。
現(xiàn)在需要增加供給，把市場(chǎng)信號(hào)改正過(guò)來(lái)，要真實(shí)地反映市場(chǎng)的本源，中國(guó)的市場(chǎng)監(jiān)控體系已經(jīng)嚴(yán)重地缺位和滯后，甚至人們常理上感覺(jué)到的，它都不能夠反映出來(lái)，我們明明感覺(jué)到天氣都熱得不得了了，它的溫度計(jì)上就是停留在十幾度，你說(shuō)到底是天氣出了毛病，我們的感覺(jué)出了毛病，還是溫度計(jì)出了毛病。所以，用這種虛假、不準(zhǔn)確的信息來(lái)指導(dǎo)市場(chǎng)，肯定出現(xiàn)兩個(gè)不同結(jié)果；所以，我覺(jué)得應(yīng)該盡快完善市場(chǎng)的監(jiān)控體系。
政府的調(diào)控從來(lái)都是有必要的，但是政府的調(diào)控重要的是要“理性”。什么叫“理性”呢，我也在發(fā)愁這件事：如果我是政府相關(guān)部門(mén)，我應(yīng)該出臺(tái)什么政策。我多年擔(dān)任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，抑制需求的做法采取過(guò)了，不僅不靈，反而反彈；抑制土地供應(yīng)的辦法采取過(guò)了，不僅不靈，反而因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)少，造成房屋供應(yīng)少；通過(guò)提高地價(jià)來(lái)解決土地資源流失，但土地價(jià)格奇高又轉(zhuǎn)入到了房?jī)r(jià)里。這些措施都采用過(guò)了，到底還能采取什么措施來(lái)防止房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)呢？
我想起了解放初期，陳云同志在上海抑制糧價(jià)上漲的辦法，他用調(diào)集江浙一帶的糧食來(lái)支持上海，解決了一個(gè)糧價(jià)上漲的問(wèn)題，由此控制了上海的糧價(jià)。可是如果用抑制房?jī)r(jià)的方法去抑制糧價(jià)上漲的話，就要靠抑制需求，讓上海老百姓不吃糧食來(lái)解決，這明擺著是不可能解決問(wèn)題的。這些在歷史上很簡(jiǎn)單明了的故事，怎么到現(xiàn)在都變成復(fù)雜的事了，所以說(shuō)，還要用增加房源的辦法來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。增加房源怎么辦，其實(shí)，人們都知道怎么辦，用市場(chǎng)化的手段來(lái)解決，否則會(huì)受到市場(chǎng)毫不客氣的懲罰的。
