“看來(lái)買房不再適合進(jìn)行資產(chǎn)投資了！”鄭偉杰（化名）對(duì)記者感嘆道，“不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)，房產(chǎn)稅也可以預(yù)期出臺(tái)，多余的房屋可能還要背負(fù)更多的稅負(fù)。”
鄭偉杰是深圳的一名個(gè)人投資者，在過(guò)去10年進(jìn)行了許多不動(dòng)產(chǎn)投資，但從現(xiàn)在看來(lái)，未來(lái)投資安排需要變化。
12月22日，中國(guó)政府網(wǎng)全文發(fā)布由國(guó)務(wù)院簽署通過(guò)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，將從2015年3月1日起施行。條例明確規(guī)定，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息可以實(shí)時(shí)共享，國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享；權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供等。
“不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)落地是未來(lái)房產(chǎn)稅實(shí)施的根本。通過(guò)我們的測(cè)算，將大概抑制包括投機(jī)、投資和改善類約10%的購(gòu)房需求。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向記者表示。
被擠出的需求
市場(chǎng)普遍認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記將會(huì)導(dǎo)致新一輪的投資客集中拋售房產(chǎn)，高端二手房供應(yīng)量有望增加，進(jìn)一步打壓房地產(chǎn)熱特別是二手房?jī)r(jià)格。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，22日中國(guó)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊重挫約3%，其中18只股票跌停，整個(gè)板塊僅14只個(gè)股上漲。
“無(wú)論是地方政府還是開(kāi)發(fā)商，該政策短期內(nèi)肯定是利空的，這將影響到市場(chǎng)的成交心理，大家肯定還是傾向少買房。”歐陽(yáng)捷告訴記者。
世邦魏理仕華東區(qū)研究部資深董事謝晨對(duì)記者表示，短期利空更多是心理層面，不動(dòng)產(chǎn)登記從施行到落地還需要3——4年，對(duì)市場(chǎng)真實(shí)影響并沒(méi)有那么大的作用。
“今天（22日）出現(xiàn)的房地產(chǎn)板塊股價(jià)下跌，不全是政策因素，還有之前資本市場(chǎng)不斷的資金進(jìn)入，在利空因素出臺(tái)下導(dǎo)致的合理拋售。”謝晨認(rèn)為。
“國(guó)家出臺(tái)一系列政策的背后更多的是整個(gè)行業(yè)回復(fù)市場(chǎng)化運(yùn)行，減少行政化操作。”住建部政策研究中心主任秦虹曾向記者表示。
房產(chǎn)稅可期
社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)登記條例有利于房地產(chǎn)稅開(kāi)征，提供了很好的技術(shù)支撐。“房地產(chǎn)稅開(kāi)征首先要知道房子是誰(shuí)的，房子在哪里等基本信息，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度就提供了這些方面的基本信息。”
華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康曾表示，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)客觀上將成為未來(lái)合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制的決策支持和實(shí)施征管的運(yùn)行保障條件。如果未來(lái)房地產(chǎn)稅征收需要依據(jù)個(gè)人擁有住房多少，那不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)將必不可少。
事實(shí)上，在2013年全國(guó)實(shí)現(xiàn)北上廣深等40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)后，住房信息聯(lián)網(wǎng)工程將擴(kuò)展到500個(gè)城市，但計(jì)劃進(jìn)展緩慢，而將于明年3月施行的條例將推動(dòng)這一進(jìn)程。
張斌認(rèn)為，房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是地方政府收益稅，地方政府為了給當(dāng)?shù)鼐用裉峁┕卜⻊?wù)，需要籌集資金，而房屋是不可以流動(dòng)的，轄區(qū)界定清晰，是不可流動(dòng)的稅基，所以房地產(chǎn)稅為地方稅種。不過(guò)，現(xiàn)在大家都把房地產(chǎn)稅賦予收入分配調(diào)節(jié)、房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)功能，但未來(lái)房地產(chǎn)稅具體如何開(kāi)征，還有待觀察。
賈康曾預(yù)測(cè)，明年房地產(chǎn)稅立法工作將有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實(shí)施。
市場(chǎng)化手段的調(diào)控
“這個(gè)政策長(zhǎng)期看對(duì)于整個(gè)行業(yè)是有利的，通過(guò)現(xiàn)在大數(shù)據(jù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，完善行業(yè)信息分享機(jī)制，解決行業(yè)信息不對(duì)稱問(wèn)題，充分進(jìn)行自由競(jìng)爭(zhēng)，可以使得未來(lái)對(duì)于整個(gè)行業(yè)有一個(gè)合理預(yù)期，而不是暴漲暴跌。”謝晨告訴記者，“此外，通過(guò)平臺(tái)搭建對(duì)于未來(lái)落實(shí)房產(chǎn)稅將有更多積極作用，稅收的改革將使得這個(gè)行業(yè)進(jìn)一步走向成熟，消除非理性投資需求。”
記者注意到，自今年3月“不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議第一次會(huì)議”召開(kāi)，不動(dòng)產(chǎn)登記一直是一個(gè)熱門話題，更有媒體爆料多地出現(xiàn)房屋拋售現(xiàn)象。事實(shí)上，自2011年上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅過(guò)后，稅收效果已經(jīng)開(kāi)始得到逐漸檢驗(yàn)并可以逐漸完善。
“通過(guò)這樣一個(gè)登記落實(shí)，可以對(duì)住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行公開(kāi)，市場(chǎng)可以自發(fā)發(fā)現(xiàn)哪一類住房沒(méi)有得到滿足并進(jìn)行開(kāi)發(fā)；此外，利于政府和房企了解市場(chǎng)存量布局情況，對(duì)于不足的地區(qū)開(kāi)發(fā)商可以找到合適機(jī)會(huì)進(jìn)入，對(duì)于過(guò)剩地區(qū)政府可以加強(qiáng)調(diào)控；最重要的是，將全面明晰產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)的基礎(chǔ)，只有擁有了明晰的產(chǎn)權(quán)才利于市場(chǎng)的正常交易。”歐陽(yáng)捷向記者表示對(duì)于政策落地的期待。
歐陽(yáng)捷預(yù)測(cè)，作為房企，未來(lái)可能會(huì)根據(jù)政策稅收影響改變一些開(kāi)發(fā)策略，比如開(kāi)發(fā)一些適合兩口之家居住的更小的戶型和一些適合四口之家居住的更大的戶型，滿足居住的同時(shí)也節(jié)約稅收。
