5月1日起，“營改增”試點工作將全面實施，首次涉及自然人繳納增值稅。財政部、國家稅務(wù)總局日前發(fā)出通知，對營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)有關(guān)問題進行了明確。不少購房者心里犯起了嘀咕，買房的稅負(fù)將增將減？哪些范圍可以免征？怎樣才會更省錢？一一為您解答。

首先，了解下什么是營改增?

營改增后，二手房交易需要繳納哪些稅？

目前個人買賣二手房過程中，主要需要繳納營業(yè)稅（包括城建、教育附加）、個稅、契稅。

營改增后，個人二手房交易營業(yè)稅改為增值稅，同時契稅和個稅的計稅依據(jù)也將發(fā)生調(diào)整。

改革后，契稅和個稅會有怎樣的變化？

解讀：“營改增”對二手房交易影響有限

財經(jīng)問題專家 王亞宏：營業(yè)稅改增值稅從整體上來看，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。此前房地產(chǎn)企業(yè)一直叫苦說自己成本高，不排除企業(yè)又一次會將這次增加的成本轉(zhuǎn)移到終端消費者身上。但另一方面，本來房地產(chǎn)市場就面里面臨“去庫存化”的難題，如果價格再次上升的話，那么會阻礙這一進程的推進。因此如何妥善消化“營改增”帶來的合規(guī)等一系列內(nèi)部成本，對房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是管理能力不足的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說是一大考驗。而對終端消費者來說，在經(jīng)過企業(yè)的內(nèi)部消化后，在“營改增”后受到的影響則較為間接，而且幅度有限。

在“北上廣深”幾個一線城市，雖然受到的去庫存壓力較小，但二手房市場更為活躍。在個人二手房交易中，“營改增”更多涉及到計征的變化。一般來說，二手房交易中稅率保持不變，稅負(fù)根據(jù)情況可能會有所下降。但是由于二手房交易在買賣雙方協(xié)定的成交價格中都已經(jīng)包括稅費負(fù)擔(dān)的內(nèi)容，因此無論從增值稅，還是從契稅和個稅來看，個人二手房交易“營改增”后，實際的稅負(fù)基本保持穩(wěn)定，對個人的負(fù)擔(dān)也不會有太大變化。

總的來說，“營改增”打通了增值稅抵扣鏈條，消除了對企業(yè)的重復(fù)征稅，優(yōu)化了稅制結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了更好的稅制環(huán)境，也是房地產(chǎn)稅收體系改革的重要一步。從宏觀形勢看，和過去有所差別的是，近年來土地財政給政府貢獻的財政收入在不斷收緊，因此政府尋找新的財政收入來源勢在必行，房地產(chǎn)稅收體系改革也會因此不斷向前推進。