房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)政策問(wèn)題解答一

　　1、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售的，在收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅”，預(yù)繳后還需要辦理申報(bào)嗎？增值稅預(yù)繳后是按月清算，還是達(dá)到時(shí)點(diǎn)后統(tǒng)一清算？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的相關(guān)規(guī)定：采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。其中，一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款；小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不再為收到預(yù)收款的當(dāng)天，而是完成不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，計(jì)算應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款，是不是用當(dāng)期預(yù)收的房款，根據(jù)每套房屋的單價(jià)，折算出對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售面積，再計(jì)算允許扣除的土地價(jià)款，還是采用其他計(jì)算方法？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第五條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

　　3、“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”包不包含市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)和契稅？支付給政府的拆遷補(bǔ)償款和支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款能否抵減？扣減土地價(jià)款的時(shí)候，相應(yīng)的土地配套費(fèi)是否可以扣除？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第五條的規(guī)定：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。因此，不包括市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)、契稅、拆遷補(bǔ)償款、土地配套費(fèi)等其他費(fèi)用。

　　房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)政策問(wèn)題解答二

　　4、同一法人多項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷(xiāo)售的項(xiàng)目的銷(xiāo)售額中抵減？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。因此，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)款不得在其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售額中扣除。

　　5、項(xiàng)目清算后如產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅留抵，如何處理？

　　答：現(xiàn)行營(yíng)改增試點(diǎn)政策中沒(méi)有項(xiàng)目清算的規(guī)定。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定，符合條件的進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中扣除，期末留抵稅額可以抵扣以后月份的銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

　　6、是否有增值稅清算制度？

　　答：根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)改增試點(diǎn)政策，沒(méi)有增值稅清算制度。

　　7、出租地下車(chē)位簽訂的是以租代售的租賃合同，租期20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷(xiāo)售合同，出售幾十年使用權(quán)。該行為在土地增值稅上一般被視同轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，在增值稅法規(guī)下是按照銷(xiāo)售還是租賃繳納增值稅呢？

　　答：根據(jù)《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)的，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

　　上述出租車(chē)位行為，不涉及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)，因此不屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。

　　8、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的第二章第五節(jié)第十七條規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。已經(jīng)繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在再補(bǔ)開(kāi)增值稅普通發(fā)票，是否還需要繳納增值稅？若不繳納，申報(bào)時(shí)如何操作？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第十七條和第二十四條的規(guī)定，對(duì)于2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。國(guó)稅部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)按上述規(guī)定補(bǔ)開(kāi)的增值稅普通發(fā)票不再征收稅款， 也不需要申報(bào)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)政策問(wèn)題解答三

　　9、分期項(xiàng)目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是否要區(qū)別為新老項(xiàng)目，此種情況下采用不同的計(jì)稅辦法（簡(jiǎn)易計(jì)稅或一般計(jì)稅）如何核算？

　　答：分期項(xiàng)目分別取得《建筑工程施工許可證》應(yīng)作為不同項(xiàng)目處理。房地產(chǎn)老項(xiàng)目可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅或一般計(jì)稅方法計(jì)稅；房地產(chǎn)新項(xiàng)目應(yīng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

　　10、新老項(xiàng)目的判斷以施工許可證為標(biāo)準(zhǔn)，那么怎樣算一個(gè)項(xiàng)目？按立項(xiàng)？還是其他？是以項(xiàng)目取得的一個(gè)施工許可證算？還是只按施工許可證口徑來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目劃分？

　　答：按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行項(xiàng)目劃分。

　　11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建的如酒店、會(huì)所等固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)能否抵扣，如果能，那在建造過(guò)程中的進(jìn)項(xiàng)稅額如何分批抵扣？

　　答：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2016年5月1日后購(gòu)進(jìn)貨物用于按不動(dòng)產(chǎn)在建工程核算的自建項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣、上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。

　　12、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》關(guān)于“取得的不動(dòng)產(chǎn)”的取得時(shí)間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是以簽訂購(gòu)房合同時(shí)間？還是房產(chǎn)證的時(shí)間？對(duì)于自建的不動(dòng)產(chǎn)，是竣工？還是實(shí)際使用的時(shí)間？

　　答：取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。對(duì)于自建不動(dòng)產(chǎn)，“取得”時(shí)間應(yīng)為《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期；《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，應(yīng)為建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期。

　　13、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）第六條中對(duì)于其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%，其中取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)是否包括購(gòu)買(mǎi)時(shí)所支付的增值稅？

　　答：應(yīng)包括納稅人購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)所支付增值稅。

　　房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)政策問(wèn)題解答四

　　14、老項(xiàng)目轉(zhuǎn)租是否適用簡(jiǎn)易征收？

　　答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》的規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前租入的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　15、《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》的第二條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。”請(qǐng)問(wèn)：這里所指“在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。”是指房產(chǎn)企業(yè)不需要分期抵扣，還是進(jìn)行該項(xiàng)目施工的施工企業(yè)不需要分期抵扣？一些企業(yè)的辦公樓2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采購(gòu)的料工費(fèi)可以分兩年分別按60%、40%抵扣進(jìn)項(xiàng)，還是只有5月1號(hào)之后的可以按此方法抵扣進(jìn)項(xiàng)？

　　答：《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）中施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物的進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分期抵扣規(guī)定，是指修建臨時(shí)建筑物或構(gòu)筑物的納稅人應(yīng)將上述臨建設(shè)施的進(jìn)項(xiàng)稅額一次性從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中扣除。

　　根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）第二條的規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.因此，對(duì)于2016年4月30日前已在建的辦公樓，只有5月1日之后取得的進(jìn)項(xiàng)稅額才可適用不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣規(guī)定。

　　16、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法計(jì)稅？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅或一般計(jì)稅方法計(jì)稅；銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在不同時(shí)期開(kāi)發(fā)的多個(gè)新老項(xiàng)目，可按上述規(guī)定分別選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　17、其他個(gè)人發(fā)生銷(xiāo)售或出租不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為能否向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票？

　　答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開(kāi)增值稅發(fā)票的通知》（稅總函〔2016〕145號(hào)）的規(guī)定，納稅人銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票的，由代征稅款的地稅局代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者增值稅普通發(fā)票。因此，其他個(gè)人發(fā)生銷(xiāo)售或出租不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，可以向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

　　18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，5月1日前已銷(xiāo)售一部分，并繳納營(yíng)業(yè)稅，5月1日后取得的銷(xiāo)售收入，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，是否可以扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款？

　　答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

　　房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)政策問(wèn)題解答五

　　19.一般納稅人企業(yè)既有簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，又有一般計(jì)稅項(xiàng)目，營(yíng)改增后購(gòu)進(jìn)辦公用不動(dòng)產(chǎn)，能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

　　答：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1的規(guī)定，下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣：（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。因此，納稅人營(yíng)改增后購(gòu)進(jìn)辦公用不動(dòng)產(chǎn)，能夠取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，并且不是專(zhuān)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)稅項(xiàng)目的，按照規(guī)定可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　20.企業(yè)發(fā)生應(yīng)稅行為，在營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)怎樣處理？

　　答：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2規(guī)定，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。

　　21.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的開(kāi)工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產(chǎn)，如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡(jiǎn)易征收和一般計(jì)稅方法嗎？

　　答：不可以。同一房地產(chǎn)項(xiàng)目只能選擇適用一種計(jì)稅方法。

　　22.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在本市跨區(qū)縣從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，營(yíng)改增后應(yīng)在哪里申請(qǐng)辦理防偽稅控設(shè)備及領(lǐng)用發(fā)票？

　　答：應(yīng)在機(jī)構(gòu)所在地辦理。

　　23.一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在營(yíng)改增之前已經(jīng)申報(bào)了營(yíng)業(yè)稅但是沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票，營(yíng)改增之后能不能補(bǔ)開(kāi)？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

　　24.營(yíng)改增后，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)繳和申報(bào)都怎么操作？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期，按照3%的預(yù)征率向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照規(guī)定的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照規(guī)定的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。