一、銷售新、老不動產(非自建)且采用一般計稅方法計稅的企業(yè)，但不包括房地產開發(fā)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產項目
例：某企業(yè)為一般納稅人，于2018年銷售2016年6月后新購入的辦公樓一棟，取得全部價款和價外費用5550萬元，開具增值稅專用發(fā)票，銷售時采用一般計稅方法，適用稅率11%，購進原值4500萬元，預征率5%;本月還購進辦公用電腦、家具等1170萬元，取得增值稅專用發(fā)票并于當期認證。
【相關政策】
1、一般納稅人轉讓以下不動產，適用一般計稅方法的
(1)2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產
(2)2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產
應在不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，在機構所在地主管國稅機關申報納稅，如不動產所在地與機構所在地一致的，應在機構所在地主管地稅機關預繳稅款，在機構所在地主管國稅機關申報納稅，上述預繳無需填寫《增值稅預繳稅款表》。
2、應適用下列計算公式計算預繳稅款和應納稅額
預繳稅款=(收到的全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時)÷(1+5%)ⅹ5%，
應納稅額=銷項稅額-進項稅額-預繳稅款
銷項稅額=收到的全部價款和價外費用÷(1+11%)ⅹ11%
進項稅額=支付的全部價款和價外費用÷(1+適用稅率)ⅹ適用稅率。
【應納稅額計算】
預繳稅款=(5550-4500)÷(1+5%)ⅹ5%=50萬元
銷項稅額=5550÷(1+11%)ⅹ11%=550萬元
進項稅額=1170÷(1+17%)ⅹ17%=170萬元
應納稅額=550-170-50=330萬元
【報表填寫】
1、將本期應納稅額填入《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》附表一(本期銷售情況明細)
在第4項“稅率11%”的“開具增值稅專用發(fā)票”下的第1欄“銷售額”內填入不含稅銷售額50000000元，第2欄“銷項(應納)稅額”內填入計算的銷項稅額5500000元;在第4項“稅率11%”的“合計”下的第9欄“銷售額”內填入不含稅銷售額50000000元，第10欄“銷項(應納)稅額”內填入計算的銷項稅額5500000元，第11欄“價稅合計”內填入價稅合計金額55500000元，第12欄差額扣除欄“服務、不動產和無形資產扣除項目本期實際扣除金額”填寫0(如圖1)。
圖1
2、填寫《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》附表二(本期進項稅額明細)
在第2欄“其中：本期認證相符且本期申報抵扣”的“份數”填入份數1份，“金額”填入取得的增值稅專用發(fā)票不含稅金額10000000元，“稅額”填入取得的增值稅專用發(fā)票注明的稅額1700000元，在本期沒有發(fā)生其他進項稅額的情況下，在第1欄“認證相符的增值稅專用發(fā)票”、第12欄“當期申報抵扣進項稅額合計”和第35欄“本期認證相符的增值稅專用發(fā)票”填入相應的份數、金額和稅額(如圖2)。
圖2
本欄填寫的是本期認證相符的所有增值稅專用發(fā)票(包括本期申報抵扣的、未申報抵扣的和待抵扣的)
3、填寫《本期抵扣進項稅額結構明細表》
將本期認證抵扣的進項稅額按不同稅率填寫在本表中相應欄次，本期取得的增值稅專用票為17%的進項，應在“17%稅率的進項”這一項目對應欄次的“金額”內填入10000000元，稅額內填入1700000元(如圖3)。
圖3
4、填寫《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》附表四(稅額抵減情況表)
在上期沒有發(fā)生扣除稅額的情況下，第4行“銷售不動產預征繳納稅款”第1欄“期初余額”填寫0;第2欄“本期發(fā)生額”填寫計算出的本期預征稅額500000元;第3欄“本期應抵減稅額”填寫期初余額與本期發(fā)生額之和500000元，由于本期應納稅額為3800000元，大于500000元，因此本期發(fā)生的應抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實際抵減稅額”即填寫500000元，第5欄“期末余額”填寫本期應抵減稅額與實際抵減稅額之差0，表明所有可扣除的稅額均被扣除完畢(如圖4)。
圖4
5、填寫《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》主表
主表“一般項目”下的“本月數”第11欄“銷項稅額”內填寫本期銷項稅額5500000元，第12欄“進項稅額”內填寫本期進項稅額1700000元，在本期沒有其他進項稅額的情況下，第17欄“應抵扣稅額合計”填寫本期進項稅額1700000元,在本期銷項稅額5500000元大于進項稅額1700000元的前提下，第18欄“實際抵扣稅額”填寫本期進項稅額1700000元，第19欄“應納稅額”內填寫本期銷項稅額與進項稅額之差3800000元，將預繳的稅款金額500000元填入第27欄“本期已繳稅額”、第28欄“分次預繳稅額”，第32欄“應納稅額合計”內填寫應納稅額3300000元，在本期沒有發(fā)生其他稅款的情況下，第34欄“本期應補(退)稅額”內填寫應納稅額3300000元(如圖5)。
圖5
二、銷售新、老不動產(自建)且采用一般計稅方法計稅的企業(yè)，但不包括房地產開發(fā)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產項目
例：某企業(yè)為一般納稅人，于2018年銷售2016年6月后自建的廠房一棟，取得全部價款和價外費用11655000元，開具增值稅專用發(fā)票，銷售時采用一般計稅方法，適用稅率11%;本月還購進辦公用電腦、家具等5850000元，取得增值稅專用發(fā)票并于當期認證。
【相關政策】
(1)一般納稅人轉讓以下不動產，適用一般計稅方法的
①2016年4月30日前自建的不動產
②2016年5月1日后自建的不動產
應在不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，在機構所在地主管國稅機關申報納稅，如不動產所在地與機構所在地一致的，應在機構所在地主管地稅機關預繳稅款，在機構所在地主管國稅機關申報納稅。
(2)應適用下列計算公式計算預繳稅款和應納稅額
預繳稅款=收到的全部價款和價外費用÷(1+5%)ⅹ5%，
應納稅額=銷項稅額-進項稅額-預繳稅款
銷項稅額=收到的全部價款和價外費用÷(1+11%)ⅹ11%
進項稅額=支付的全部價款和價外費用÷(1+適用稅率)ⅹ適用稅率。
【應納稅額計算】
預征稅額=1165.5÷(1+5%)ⅹ5%=55.5萬元
銷項稅額=1165.5÷(1+11%)ⅹ11%=115.5萬元
進項稅額=292.5÷(1+17%)ⅹ17%=42.5萬元
應納稅額=115.5-42.5-55.5=17.5萬元
【報表填寫】
1、將本期應納稅額填入《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》附表一(本期銷售情況明細)
第4項“稅率11%”的“開具增值稅專用發(fā)票”下的第1欄“銷售額”內填入不含稅銷售額10500000元，第2欄“銷項(應納)稅額”內填入計算的銷項稅額1155000元;在第4項“稅率11%”的“合計”下的第9欄“銷售額”內填入不含稅銷售額10500000元，第10欄“銷項(應納)稅額”內填入計算的銷項稅額1155000元，第11欄“價稅合計”內填入價稅合計金額11655000元，第12欄差額扣除欄“服務、不動產和無形資產扣除項目本期實際扣除金額”填寫0(如圖1)。
圖1：
2、填寫《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》附表二(本期進項稅額明細)
在第2欄“其中：本期認證相符且本期申報抵扣”的“份數”填入份數1份，“金額”填入取得的增值稅專用發(fā)票不含稅金額2500000元，“稅額”填入取得的增值稅專用發(fā)票注明的稅額425000元，在本期沒有發(fā)生其他進項稅額的情況下，在第1欄“認證相符的增值稅專用發(fā)票”、第12欄“當期申報抵扣進項稅額合計”和第35欄“本期認證相符的增值稅專用發(fā)票”填入相應的份數、金額和稅額(如圖2)。
圖2
3、填寫《本期抵扣進項稅額結構明細表》
將本期認證抵扣的進項稅額按不同稅率填寫在本表中相應欄次，本期取得的增值稅專用票為17%的進項，應在“17%稅率的進項”這一項目對應欄次的“金額”內填入2500000元，稅額內填入425000元(如圖3)。
圖3
4、將預征稅額填入《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》附表四(稅額抵減情況表)
第4行“銷售不動產預征繳納稅款”第1欄“期初余額”填寫0;第2欄“本期發(fā)生額”填寫計算出的本期預征稅額555000元;第3欄“本期應抵減稅額”填寫期初余額與本期發(fā)生額之和555000元，由于本期應納稅額為1155000元，大于555000元，因此本期發(fā)生的應抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實際抵減稅額”即填寫555000元，第5欄“期末余額”填寫本期應抵減稅額與實際抵減稅額之差0(如圖4)。
圖4：
5、填寫《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》主表
主表“一般項目”下的“本月數”第11欄“銷項稅額”內填寫本期銷項稅額1155000元，第12欄“進項稅額”內填寫本期進項稅額425000元，在本期沒有其他進項稅額的情況下，第17欄“應抵扣稅額合計”填寫本期進項稅額425000元,在本期銷項稅額1155000元大于進項稅額425000元的前提下，第18欄“實際抵扣稅額” 填寫本期進項稅額425000元，第19欄“應納稅額”內填寫本期銷項稅額與進項稅額之差730000元，將預繳的稅款金額555000元填入第27欄“本期已繳稅額”、第28欄“分次預繳稅額”，第32欄“應納稅額合計”內填寫應納稅額175000元，在本期沒有發(fā)生其他稅款的情況下，第34欄“本期應補(退)稅額”內填寫應納稅額175000元(如圖5)。
圖5：
