自從上次寫了《營改增后地下車位的增值稅處理》一文后，不斷接到關(guān)于地下車位的稅務(wù)咨詢，地下車位事兒確實(shí)挺多的，今天就與大家討論一下“銷售無產(chǎn)權(quán)地下車位”如何納稅的問題吧。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位，與業(yè)主簽定《地下車位使用合同》，合同中明確約定:“該車位的使用期限為二十年……使用期限屆滿，甲方同意將該車位繼續(xù)無償提供給乙方使用至XX年XX月XX日（與土地使用權(quán)期限一致）。該合同實(shí)質(zhì)是將標(biāo)的物的所有權(quán)進(jìn)行永久性轉(zhuǎn)讓，不存在使用期限的問題。同時合同約定，車位價為一次性支付，價格在10~20萬元左右，與有產(chǎn)權(quán)的地下位銷售價格相當(dāng)。購賣方擁有車位的使用權(quán)、處置權(quán)，可以出租、轉(zhuǎn)讓，不受房地產(chǎn)公司的管理、控制。

銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位如何納稅？目前有兩種觀點(diǎn)：一是按銷售開發(fā)產(chǎn)品（或不動產(chǎn)）計算稅金，二是按租賃不動產(chǎn)計算稅金。

營改增之前，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)多數(shù)以一種方式征稅觀念，即：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售地下車位時，按照預(yù)售收入計算并預(yù)繳營業(yè)稅、土地增值稅，按預(yù)計利潤率計算未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計利潤，也就是說地下車位與地上商品房性質(zhì)一樣，作為銷售開發(fā)產(chǎn)品處理。

營改增之后（近），部分稅務(wù)機(jī)關(guān)出現(xiàn)第二種征稅觀念，即：銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位按照租賃服務(wù)繳納相關(guān)稅金，即：1、地下車位不并入土地增值稅清算范圍，收入、成本應(yīng)該從中踢除；2、應(yīng)該按租金收入繳納房產(chǎn)稅。

筆者認(rèn)為，如何是銷售地下車位（包括人防地下車位）永久性使用權(quán)，應(yīng)該按照銷售開發(fā)產(chǎn)品計稅繳納增值稅（以前是營業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅，不按租賃服務(wù)征稅。本文不暫不討論地下車位的法律權(quán)屬，僅從稅法層面進(jìn)行分析，與各位大伽一起討論。

一、 土地增值稅

轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)的地下車位取得的收入，應(yīng)該與銷售商品房一起進(jìn)行土地增值稅清算，其收入、成本并入對應(yīng)的項(xiàng)目類型，計算土地增值稅。政策依據(jù)如下：

1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。

說明：“以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”，這里的其他方式，應(yīng)該是出售所有權(quán)以外的方式，包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)。

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號 “四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目”

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

說明：該文件明確說明了，停車場（庫）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用，與有無產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)聯(lián)。

3、《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號）“四、關(guān)于車庫（車位、儲藏室等）問題”

（二）不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行。

說明：江蘇省的規(guī)定進(jìn)一步明示不能辦理產(chǎn)權(quán)的車庫（車位、儲藏室）按照187號文執(zhí)行。

二、營業(yè)稅

營改增前，銷售地下車位（包括無產(chǎn)權(quán)）時，一般開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，并按規(guī)定預(yù)繳營業(yè)稅。政策依據(jù)如下：

《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）“九、銷售不動產(chǎn)[本條股權(quán)轉(zhuǎn)讓部分失效]”

銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。

不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。

本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。

（一）銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。

以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

（二）銷售其他土地附著物銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。

其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。

說明：轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，地下車位的使用年限與土地使用權(quán)的年限相當(dāng)，購買者擁有其使用、處分的權(quán)益，可以轉(zhuǎn)讓、變賣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再保留其控制權(quán)。

三、增值稅

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納增值稅，根據(jù)“《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅【2016】36號）”的規(guī)定，銷售地下車位的使用權(quán)，應(yīng)該繳納增值稅。

《附件1附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》三、銷售不動產(chǎn)

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

四、所得稅

根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則和稅法的相關(guān)規(guī)定，銷售無產(chǎn)權(quán)地下車位的使用費(fèi)收入應(yīng)作為一次性收入計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。即使不考慮上述合同的性質(zhì)，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定，上述合同規(guī)定的使用費(fèi)收入應(yīng)作為一次性收入計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。政策依據(jù)如下：

1、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入（2006）》（財會（2006）3號）第二條 規(guī)定:“收入，是指企業(yè)在日�；顒又行纬傻�、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。”地下車位使用權(quán)收入應(yīng)為讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。該準(zhǔn)則第十六條 規(guī)定:“讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入包括利息收入、使用費(fèi)收入等。”銷售地下車位使用權(quán)收入應(yīng)為使用費(fèi)收入。該準(zhǔn)則第十八條 第二款 規(guī)定:“企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別下列情況確定讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入金額:（一）……（二）使用費(fèi)收入金額，按照有關(guān)合同或協(xié)議約定的收費(fèi)時間和方法計算確定。”

因此，銷售地下車位取得的收入，應(yīng)按合同約定的收費(fèi)時間和方法計算確定。該合同規(guī)定一次性收取使用費(fèi)，且不提供后續(xù)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)視同銷售該項(xiàng)資產(chǎn)一次性確認(rèn)收入。

2、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【2009】31號）

第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

說明：銷售地下車位取得的收入應(yīng)一次性計入應(yīng)納稅所得額，其成本應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算或者作為公配套設(shè)施進(jìn)行處理。

五、結(jié)論

綜上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位（包括人防地車位），應(yīng)作為銷售開發(fā)產(chǎn)品計算各項(xiàng)稅金，并結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本。

附：《2011年度國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司房地產(chǎn)專業(yè)稅收答疑》

61、房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何進(jìn)行稅務(wù)處理？公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)上面還有住宅，不在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之內(nèi)），包括地下停車位（地下停車位屬于人防設(shè)施，無房產(chǎn)證），請問，其中地下停車位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地增值稅，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，還會涉及哪些稅種？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》規(guī)定：“銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。”

據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅。