除了對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)“90／70”的規(guī)劃限制外，國(guó)家對(duì)房屋戶型結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)正從目前的供應(yīng)環(huán)節(jié)延伸至未來(lái)的保有環(huán)節(jié)。有報(bào)道稱，大戶型“保有”稅已被提上議事日程，并有可能在明年4月份后出臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一稅種的征收有助于擴(kuò)大小戶型消費(fèi)市場(chǎng)。
可能明年4月后推出
12月16日，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰透露，目前包括建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局三個(gè)政府部門正在研究增加“保有環(huán)節(jié)”住房稅費(fèi)，對(duì)于戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，從而引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，鼓勵(lì)購(gòu)買小套型、功能良好的住宅。
12月19日，業(yè)內(nèi)傳出消息，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)，征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。
關(guān)于這一稅種的征收范圍的另一種說(shuō)法是，以120平方米為限，有20％的調(diào)整幅度，也就是說(shuō)，征收可能從144平方米起。具體征收方面，“保有稅”作為物業(yè)稅的一種，將按房地產(chǎn)的面積每年付稅。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將是推動(dòng)“90／70”規(guī)定落地最有力的“殺手锏”，有助于引導(dǎo)小戶型消費(fèi)。
房?jī)r(jià)高的城市要多征復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為，對(duì)大戶型征收保有稅，仍是國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的一種政策。
中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容表示，建設(shè)部提到的保有階段稅收實(shí)際上就是物業(yè)稅的一種形式，只是這種稅針對(duì)大戶型而已。從國(guó)際上看，類似的稅收相當(dāng)普遍，每年的稅率一般在房產(chǎn)總價(jià)的5％左右，但會(huì)對(duì)不同地區(qū)或者不同房型進(jìn)行區(qū)別，部分房屋還是可以免稅的。
從國(guó)內(nèi)來(lái)講，小戶型不收稅，大戶型征收保有稅可以提高大戶型房產(chǎn)的持有成本，使得一些沒有能力消費(fèi)大戶型的購(gòu)房者放棄持有，是避免房產(chǎn)過(guò)度消費(fèi)的一種相當(dāng)有效的模式。
易憲容建議，應(yīng)該對(duì)房?jī)r(jià)較高的城市如上海等制定較高的稅率。他表示，如果大戶型的稅率高到部分人群難以承受的地步，就可以很容易達(dá)到預(yù)期中調(diào)節(jié)住宅結(jié)構(gòu)的目的。
明年大戶型成投資品雖然專家認(rèn)為大戶型保有稅利處多多，但是，購(gòu)房者對(duì)這一稅種的誕生依然存在疑慮。
搜房網(wǎng)網(wǎng)上針對(duì)大戶型征收保有稅合理性的調(diào)查顯示，截至12月26日2時(shí)，有1599名網(wǎng)民參加了此項(xiàng)調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，認(rèn)為征收保有稅不合理的人占到總?cè)藬?shù)的77.74%，而認(rèn)為合理的只占22.26%.有購(gòu)房者表示，最近兩年?duì)I業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等稅收越來(lái)越多，已高達(dá)10％左右，但房?jī)r(jià)至今卻沒有明顯的下降趨勢(shì)，部分地區(qū)反而出現(xiàn)較大幅度的上升勢(shì)頭。
房產(chǎn)專業(yè)評(píng)論人士蔡為民認(rèn)為，保有稅的征收使大戶型出現(xiàn)短、空、長(zhǎng)、多的狀態(tài)。由于對(duì)大戶型的收稅導(dǎo)致買大戶型的人少了，針對(duì)大戶型征收保有稅使得房屋成本增加，銷售面臨更大的困難。明后年“90／70”小戶型的大量上市，對(duì)于買來(lái)自用的小戶型沒什么大影響。但“物以稀為貴”的大戶型在將來(lái)可能出現(xiàn)像最近別墅用地由于列入限制用地而價(jià)格有所上漲的情況。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，逐漸稀少的大戶型將成為投資對(duì)象。
專家解讀
穩(wěn)：起落不大調(diào)：短期向下
尹伯成 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任
2006年過(guò)去了。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，這一年的調(diào)控鏈條比上一年收得更緊。調(diào)控收緊，最主要的是：嚴(yán)格規(guī)定90平方米房型必須占開發(fā)量的70%以上，土地供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)高者得改變?yōu)榉啃�、房�(jī)r(jià)適中者得；房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅從兩年后轉(zhuǎn)手不征收改為五年后轉(zhuǎn)手不征收；買房按揭貸款首付比例除購(gòu)買90平方米自住房仍執(zhí)行20%的首付，其余首付比例都不得低于30%；開發(fā)商手中的土地一年不開發(fā)要收費(fèi)，兩年不開發(fā)要收回土地使用權(quán)。
此外，還有對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的限制，規(guī)范市場(chǎng)秩序，建立國(guó)家土地督察制度，提高利率，懲治房地產(chǎn)領(lǐng)域中的腐敗，以及給地方政府設(shè)定公布城市住房建設(shè)規(guī)劃和廉租房制度的時(shí)限等。與2005年的新老“國(guó)八條”相比，2006年的調(diào)控不但更具體了，而且更嚴(yán)厲了。這一貼調(diào)控猛藥對(duì)全國(guó)幾年來(lái)的房市頑疾應(yīng)當(dāng)說(shuō)有了一點(diǎn)療效：一些地方住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整總算有了開端，稅收、信貸和土地政策也穩(wěn)步落實(shí)，廉租房制度建設(shè)開始納入目標(biāo)責(zé)任制，房市秩序有所好轉(zhuǎn)，房市投機(jī)開始退潮。這些同時(shí)也都表明，我國(guó)房市確實(shí)需要調(diào)控。
然而，和任何方面的調(diào)控一樣，政策見效總有一個(gè)“時(shí)滯”——即使最好的良藥也不可能使人身上的毛病一個(gè)早上就治愈。從2006年的情況看，盡管房地產(chǎn)投資增速有所下降，但規(guī)模依然偏大；商品房供給結(jié)構(gòu)仍然很不合理，大房型的高檔商品房開發(fā)比重過(guò)大，90平方米以下的中小套型住房造得太少；京、穗、深及呼和浩特、大連等城市房?jī)r(jià)還在頂風(fēng)而漲；不僅是開發(fā)商，不少地方政府對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策還認(rèn)識(shí)不足，甚至陽(yáng)奉陰違。一個(gè)例證是：直到2006年9月底，全國(guó)大部分地級(jí)以上城市和縣級(jí)城市尚未公布住房建設(shè)規(guī)劃，不少地級(jí)以上城市尚未建立廉租房制度。可見，房市的調(diào)控仍任重而道遠(yuǎn)。
鑒于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，可以對(duì)2007年甚至其后2至3年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)作出如下幾點(diǎn)預(yù)期：
首先，國(guó)家對(duì)房市調(diào)控力度不但不會(huì)削弱，而且將更注重針對(duì)性和執(zhí)行力度。如果現(xiàn)有政策尚不足以把病治好，不排除物業(yè)稅適時(shí)出臺(tái)，而且此稅種可能重點(diǎn)針對(duì)大套型高檔商品房，一則可鼓勵(lì)開發(fā)和消費(fèi)中小套型住房，二則可進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)投資，三則可作為調(diào)節(jié)貧富差距的重要杠桿之一。
第二，房市供給結(jié)構(gòu)將會(huì)不斷明顯改善，從大房型高檔房為主向90平方米以下省地節(jié)能節(jié)水的中小套型普通房為主轉(zhuǎn)變。這才根本上符合地少人多的國(guó)情。
第三，需求結(jié)構(gòu)方面，投資、投機(jī)潮進(jìn)一步讓位于自主消費(fèi)為主的局面得以加強(qiáng)和鞏固。
第四，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度建設(shè)會(huì)在中央強(qiáng)有力的干預(yù)下在各地逐步得到落實(shí)，實(shí)在買不起房的低收入家庭的住房困難定將日益受到關(guān)注，但不可能對(duì)市場(chǎng)性運(yùn)作的商品房產(chǎn)生很大沖擊，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化改革方向不可能逆轉(zhuǎn)。
第五，未來(lái)1-3年內(nèi)樓價(jià)可能是穩(wěn)中有調(diào)的格局�！胺�(wěn)”指整體穩(wěn)定，不會(huì)大起大落，“調(diào)”指有局部性調(diào)整。這指：1、調(diào)整的周期性，即短期（1-3年內(nèi)）可能向下，長(zhǎng)期仍會(huì)向上；2、調(diào)整的結(jié)構(gòu)性，即短期內(nèi)中小套型緊俏從而價(jià)格堅(jiān)挺，大房型疲軟，但若干年后可能相反。3、調(diào)整具有區(qū)域性特征。
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2006房產(chǎn)三大話題
“房奴” 北京萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖4月26日在南京的記者會(huì)上表示，中國(guó)人希望人人擁有房子的傳統(tǒng)，是非常不現(xiàn)實(shí)的。除了買房外，中國(guó)人應(yīng)該通過(guò)租房來(lái)解決住房問題。他說(shuō)：“如果不理性消費(fèi)，買不起房的去買房，買不起大的去買大的，最后日子難過(guò)那是活該。”
外資炒房 8月初，易憲容撰文說(shuō)：“從我獲得的數(shù)據(jù)來(lái)看，在國(guó)際貨幣基金組織187個(gè)成員中，有137個(gè)成員國(guó)家對(duì)外資進(jìn)入本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有嚴(yán)格限制，無(wú)論資本項(xiàng)目開放或不開放，都是如此。從國(guó)家利益的角度來(lái)說(shuō)，政府也要嚴(yán)厲地遏制與打擊國(guó)外資金進(jìn)入炒作房地產(chǎn)�！�
合作建房 11月18日，溫州首例合作建房拿地成功，作為首個(gè)合作建房的倡導(dǎo)者于凌罡也加快步子，于11月22日再次召開咨詢會(huì)，對(duì)新鎖定的北京花園路25號(hào)地塊進(jìn)行商議。在接受媒體采訪時(shí)，他表示：“合作建房顛覆了房地產(chǎn)行業(yè)的很多潛規(guī)則，而北京開發(fā)商勢(shì)力強(qiáng)大，合作建房遭到既得利益者最強(qiáng)烈的反對(duì)�！�
2006年樓市調(diào)控十大關(guān)鍵詞
1、升息
信貸方面，央行兩度上調(diào)利率。4月28日和8月19日，央行兩次分別上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)；在需求環(huán)節(jié)，5月8日上調(diào)各檔次住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)。
2 、提高首付
國(guó)家9部門在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（即“國(guó)十五條”）中規(guī)定，6月1日起，個(gè)人住房貸款首付提至30％，但購(gòu)買自住房且套型面積低于90平方米仍執(zhí)行首付比例20％。
3、“90／70”
國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等9部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（即“國(guó)十五條”），細(xì)化“國(guó)六條”的要求，規(guī)定自6月1日起，新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房須占開發(fā)建設(shè)總面積70％以上（即“90／70”規(guī)定）。
4、廉租房制度
5月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的六條措施，即“國(guó)六條”�！皣�(guó)六條”首次較系統(tǒng)地明確了解決中低收入家庭住房的4條路徑，即“重點(diǎn)發(fā)展”中低價(jià)位中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房，“積極發(fā)展”住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。
5、問責(zé)
“各地區(qū)、特別是城市政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，這預(yù)示著中央政府問責(zé)的“劍鋒”已有明確指向：城市政府。
6、全額征收營(yíng)業(yè)稅
“國(guó)十五條”規(guī)定，自2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；滿5年交易的，則按買入與賣出的差額征稅。
7、個(gè)人所得稅
7月18日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，從8月1日起，二手房轉(zhuǎn)讓征收20％的所得稅。
8、土地閑置費(fèi)
“國(guó)十五條”明確加大對(duì)閑置土地的處置力度，對(duì)超出合同約定動(dòng)工日期滿1年未動(dòng)工的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。按期動(dòng)工但開發(fā)面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。
9、外資核準(zhǔn)
7月24日，建設(shè)部等6部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對(duì)外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行“核準(zhǔn)制”，對(duì)外企房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)行“國(guó)民待遇”，對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人購(gòu)房執(zhí)行嚴(yán)格的審批登記和實(shí)名制。
10、土地提價(jià)
2006年11月，財(cái)政部、國(guó)土資源部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》，規(guī)定自2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。
