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由于核算過程中存在“特殊情形”，開發(fā)商最終繳納的土地增值稅稅額可能只是當(dāng)初預(yù)征的銷售額1％～3％。在一定條件下，房產(chǎn)企業(yè)可以主動“選擇”以1－3％的預(yù)征稅率作為最終稅率。 |
1月16日晚，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納法。業(yè)內(nèi)人士表示，由于核算過程中存在“特殊情形”，開發(fā)商最終繳納的土地增值稅稅額可能只是當(dāng)初預(yù)征的銷售額1％～3％。
仍有“稅率選擇”空間
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在一定條件下，房產(chǎn)企業(yè)可以主動“選擇”以1－3％的預(yù)征稅率作為最終稅率。
國稅總局發(fā)布的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第七條指出，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅�！�
這些情形包括：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
這一通知實(shí)際上給了部分房地產(chǎn)企業(yè)一種“稅率選擇”的空間。一位開發(fā)商表示，《通知》內(nèi)容可以理解為，企業(yè)只要不能夠提供證明就可以按照預(yù)征額來繳稅。分析人士表示，對于一些小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，他們可以主動“選擇”預(yù)征稅額為其最終繳稅額，也就是說，最終的清算將不會影響其已經(jīng)產(chǎn)生的利潤。目前，上海土地增值稅預(yù)征率根據(jù)各個區(qū)縣不盡相同，大致在1％～2％之間，而全國范圍則在1％～3％之間。
這一情形似曾相識。此前上海出臺個人二手房交易個人所得稅細(xì)則規(guī)定，如果無法提供完備資料，二手房個人所得稅稅率以房產(chǎn)總價的1％～2％計(jì)算，而不是增值額的20％。記者從中介公司了解到的情況顯示，此后的個所稅實(shí)際征收額大部分采用了總價1－2％的稅率。
“普通住宅”有免稅空間
而對于符合“普通住宅”的開發(fā)商來說，征稅細(xì)則表示只要增值額達(dá)不到20％，這項(xiàng)增值稅將可以免繳。
1995年1月，國稅總局發(fā)布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》除了規(guī)定具體征收稅率之外，還在第十一條中指出，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅�！�
根據(jù)這一細(xì)則，部分普通住宅將可以免征土地增值稅。
2005年5月，上海出臺對于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)要求同時滿足三個條件，包括（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在140平方米以下；（三）實(shí)際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。
相關(guān)鏈接
土地增值稅要點(diǎn)
●兩種情形免征土地增值稅
1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；
2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
●土地增值稅的清算單位
1.土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
2.開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
●土地增值稅的清算條件
�。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏�，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
●土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率
1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
●土地增值稅稅額計(jì)算
可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：
1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的土地增值稅稅額=增值額×30%
2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%
3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%
4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%（公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)）
●計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
