物權的保護已成全民共識，物業(yè)稅的征收已在計劃之中，廉價勞動力與工業(yè)化相伴涌入城市，普羅大眾安居之夢熱切。沒有任何懸念，住房問題成為了今年“兩會”炙手可熱的話題。
“兩會”召開前夕，新華網推出的2007年全國“兩會”大型系列專題調查顯示，住房與教育、醫(yī)療被網民們戲稱為壓在頭上的“新三座大山”；參與調查的網民認為，地方政府調控不力、開發(fā)商與中介機構哄抬房價、投機炒房，是造成高房價的三大原因：“盡快實行嚴厲的問責制，狠狠打擊官商勾結”成為網民共同的呼聲。
民革中央《關于政府參與投資建設經濟適用房和廉租房的建議》成為本次全國政協(xié)會議的第1號提案：“通過政府參與投資建設經濟適用房和廉租房，讓每一戶中低收入家庭都能夠在不久的將來實現(xiàn)‘居者有其屋’的夢想�！�
全國政協(xié)委員、山東經濟學院房地產研究所所長郭松海，在提交給政協(xié)會議的大會發(fā)言材料中呼吁：“進一步治理房地產這個商業(yè)賄賂的重災區(qū)�！彼J為，幾乎每個貪官都與房地產領域腐敗有關，“房地產市場的‘腐敗板塊’正呈現(xiàn)出令人觸目驚心的圖景。”
旨在給房地產降溫的宏觀調控舉措近些年不斷出臺，房價卻是越來越高。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的“70個大中城市房屋銷售價格”報告顯示，今年1月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6%，漲幅比去年12月高出0.2個百分點。
在各地經濟適用房與廉租房供應捉襟見肘的情況下，社會安居的重擔被放到了商品房這根獨木橋上，這使房價的起伏變得格外敏感，社會輿論被吸引到對“房地產暴利”的口誅筆伐之中，盡管對許多人來說，并不是房價低了就能買得起房。
這樣的情形與當前社會的諸多矛盾交織在一起，在今年的“兩會”上掀起不小的波瀾。
城市拆遷該不該按市場價補償
吳敬璉引爆了一場爭論。
在3月4日全國政協(xié)經濟組的小組討論中，這位經濟學家提出，城市拆遷不應按市場價補償，可以對買進價和賣出價開征資本利得稅。理由是：城市化是全民的成果，其利益不應該完全給房主，應建立城市化基金，將這些收益按照一定的規(guī)定來分配。
盡管他同時指出：解決住房問題的根本辦法是提高人民收入水平，近期最好的辦法是建設廉租房。但這一建議被湮沒在互聯(lián)網上對他的一片“炮轟”之中。
旅美學者薛涌在他的博客上撰文稱：“因為拆遷的成本被非市場的行政手段壓得太低，一些地方政府就拆遷上癮。”
他以《“吳市場”為什么反市場》為題，向對有“吳市場”之稱的吳敬璉提出不同意見，認為：“政府一旦有了不按市場價格補償拆遷的權力，政府的權力就變得更大，更不受監(jiān)督。政府可以輕易把一片地一圈，轉手就批給關系好的開發(fā)商，根本不必計算成本。這樣官商一體，造就了一大批一夜暴富的房地產大亨�！�
“我們這里的拆遷，是市場價嗎？”在距“兩會”會場不遠的前門拆遷區(qū)，被拆遷居民趙勇對《瞭望》新聞周刊說，“每平方米只給我們拆遷補償8020元，可附近比我們這個地段次的普通商品房，售價都接近兩萬塊錢一平方米了�！�
私房主趙勇一家去年3月被拆遷，至今住房尚無著落，只能臨時租房或投親靠友�！拔覀円患宜膽舯慌薪o了48萬多元的拆遷款，平均每戶才12萬多，拿這個錢我們到哪里買房子去？城區(qū)里大家都不愿去的南四環(huán)一帶，二手房都漲到每平方米7000多元了�！�
他對吳敬璉的觀點表示不解：“我們這些老百姓，有多少人是靠拆遷發(fā)財?shù)�？事實上，現(xiàn)在的拆遷，搞得我們連落腳的地方都沒有了�！�
2001年施行的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定�！钡牵诟鞯爻鞘胁疬w中，房地產價格評估多由拆遷人以行政力量推行，被拆遷人鮮有對等地位。
3月7日，北京四十多位市民就城市拆遷問題向人大代表及政府有關部門遞交“申請書”，認為以“國家建設”、“城市建設”或“公共利益”為名進行的拆遷活動，“實際上絕大部分都是商業(yè)開發(fā)”，現(xiàn)行拆遷法規(guī)使“公民自主自愿對私有房屋財產的處分權”難以落實。
在住房保障體制尚不健全之際，失去住房的被拆遷居民，多需通過購買產權的方式實現(xiàn)安居，而低于市場價格的補償又使他們面對巨大的資金壓力。
3月8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案可望改變這一情形。草案規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件�！�
物業(yè)稅開征箭在弦上
3月12日，十屆全國人大第五次會議主席團第二次會議通過了財政經濟委員會關于2006年中央和地方預算執(zhí)行情況與2007年中央和地方預算草案的審查結果報告，報告提出將“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。
物業(yè)稅又稱不動產稅或地產稅，是按照土地或房屋的不動產市值，按一定稅率向其承租人或所有人每年收取的稅款。
從事房地產業(yè)的全國政協(xié)委員、江西民生集團董事長王翔對此的評論是：“從‘抑制房價’的表態(tài)到‘研究開征物業(yè)稅’的措施，這明顯地釋放出了政府將繼續(xù)加強對房地產業(yè)進行調控的信號。”
物業(yè)稅是對不動產在保有環(huán)節(jié)征收的稅種，其開征將遏制囤積不動產、個人購買多套住房和炒買住房的行為。
從發(fā)達國家的經驗來看，開征這一稅種的意義，更在于為政府的公共服務投入建立一個合理的回收渠道。
不動產積淀著社會最為巨量的財富，它的市值又是政府提供的公共服務質量的體現(xiàn)，公共服務越充足，不動產市值就越高。于是，以不動產的市值為基數(shù)開征的不動產稅，成為政府公共服務投入理想的回收途徑，也是不動產擁有者享受公共服務的付費方式。
在這個意義上，不動產擁有者有理由分享城市化這個“全民的成果”。
在發(fā)達國家，以美國為例，城市政府稅收的一半以上來自不動產稅，這吸引政府專注于供應公共服務，保障物權的穩(wěn)定和增值。由于不動產擁有者多為富裕階層，這一稅種還調節(jié)了社會的貧富差距。
在這樣的機制下，個人購置不動產須考慮不動產稅的承受能力，美國著名的加州13號提案就規(guī)定不動產稅限制在房地產的“全部現(xiàn)金價值”的1%，加上地方估價保證的附加額。
這樣，相當一批城市居民不以購買不動產為解決居住問題的惟一途徑，他們多是通過租賃的方式實現(xiàn)安居，在美國和英國，住宅私有率僅為60%左右。
新中國成立后，政府對城市的不動產進行了重新登記，據(jù)此發(fā)放房地產所有證。北京1953年完成的房地產總登記顯示，67.06%的房屋為私有。
1951年，國家立法開征城市房地產稅，按房地產的區(qū)位條件、交易價格等因素，確定標準房價、標準地價、標準房地價，每年定期按固定稅率征收。這與目前國際通行的不動產稅收原則完全一致。
但后來對私有房地產的改造使房地產稅源減少，新增加的公房不在征稅之列，城市的公共服務投入只能依賴生產和銷售環(huán)節(jié)的稅收，并出現(xiàn)嚴重短缺。
1998年的住房體制改革將公房向個人出售，停止實物分配。如今，中國城鎮(zhèn)住房私有率已超過80%.但統(tǒng)一的面向私有房屋征收的城市房地產稅已不復存在。
經過一系列變化，目前的城市房地產稅僅適用于外商投資企業(yè)，房產稅的征收范圍不包括個人所有非營業(yè)用的房產，城鎮(zhèn)土地使用稅是土地保有環(huán)節(jié)征收的惟一稅種，但稅額偏低。
這使城市的公共服務投入不能正�；厥眨m然推動了私有房產的升值，政府卻難以分得杯羹，惟一的回收途徑就是拆房子賣地皮，官方與民間的利益通道因此而被扭曲。
2003年10月，《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。”
去年以來，國家發(fā)改委、財政部、建設部、國土資源部等部門的官員分別在不同場合發(fā)出將要開征物業(yè)稅的信息。國家發(fā)改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組近期發(fā)布的報告建議，加快出臺不動產稅，可按人均30平方米進行稅收減稅，超過部分征收保有環(huán)節(jié)稅。
物權法的頒布和物業(yè)稅的開征，將對推動中國經濟與社會關系的和諧提供一個全新的支點，房地產市場的調控與住房供應體制的完善正在這一范疇之中。
廉租住房制度建設獲高層強調
從2005年的兩個“國八條”到2006年的“國六條”及“九部門十五條”細則，面向房地產業(yè)的調控風暴相繼而來。
“九部門十五條”細則提出了一系列調控指標，包括“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”，“要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%”。
這兩個70%與一個90平方米，使調控之“火”燒到了商品房領域。一時間，社會議論的話題是：將住房套型面積限制在90平方米以下，并增大供應規(guī)模，房價是否就能夠得到控制，老百姓是否就能買得起房？
按照國家設計的住宅分類供應體制，對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用住房，對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租房。
但以目前的情況來看，這樣的供應格局在各個城市嚴重失衡。地方政府熱衷于商品房開發(fā)，高房價又與“土地財政”高度關聯(lián)，經濟適用房與廉租房建設是雷聲大雨點小。
由于經濟適用住房只售不租，且供應緊張，廉租房數(shù)量有限，導致相當一部分人既買不起房，又不夠住廉租房的資格，成了政策的“夾心層”。
今年2月14日，建設部在其官方網站上通報了2006年城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況，要求有計劃、有步驟地擴大廉租住房制度覆蓋范圍，逐步把廉租住房制度保障范圍擴大到住房困難的低收入家庭。
國務院總理溫家寶3月5日在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出，房地產業(yè)應重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題，加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進和規(guī)范經濟適用房制度。
近日，高層又傳出信息：要高度重視廉租住房制度建設。
在目前的住宅分類供應體制中，廉租房只租不售。中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華認為，由于廉租房需要巨大的政府資金補貼，因而其適用比重的大小，取決于政府的經濟實力。由于這一情況，從1998年至今，各城市新提供的廉租房占住房總數(shù)不到1%，“如果經過努力，在今后一段較長的時間里，能夠把新提供的廉租房的比重逐步地提高到占住房總數(shù)的5%~8%，就是一個重大成績。”
由于廉租房的供應需要可觀的財力支持，地方政府明顯動力不足。建設部在今年2月14日的通報中指出，仍有4個地級城市、141個縣級市沒有建立廉租住房制度；166個地級以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設的比例；絕大多數(shù)城市還沒有開始將土地出讓凈收益實際用于廉租住房制度建設；廉租住房制度覆蓋面低；部分城市還沒有建立廉租住房保障對象檔案，申請、審批、退出機制不完善；相當數(shù)量的城市，廉租住房建設進展緩慢。
對此，中國城市規(guī)劃設計研究院副總規(guī)劃師趙燕菁提出了一個解決方案——“先租后售”。
他投書《瞭望》新聞周刊指出，這個方案既不同于廉租房“只租不售”，又不同于經濟適用房“只售不租”，其本質上是一種“先按揭，后首付”：首先，政府用土地及住宅作抵押，從銀行獲得貸款建設住宅，然后“租”給需要的居民。由于居民在居住期間沒有產權，這個市場就可以很方便地同資本品市場分開，從而避免出現(xiàn)炒賣房屋的現(xiàn)象。十年或十五年后，政府將住宅以成本價（包括利息及物業(yè)）出售給居民，并將本息還給銀行。居民在十年到十五年期間繳納的租金作為房價的一部分加以抵扣。
趙燕菁認為，這一住宅供應模式的最大特點，就是可以不占用政府資金，而是利用政府信用，將目前銀行過剩的大量資金從風險很大的資本品市場，轉到風險較低的消費品市場，因此，建設的規(guī)模以及吸納的資金可以十分巨大。而由于建設的成本是以當前的價格計算的，轉讓時物業(yè)的市場價值幾乎一定會高于這些物業(yè)今天的市場價值（而資本品市場的房價卻極可能上升，也可能下降），所以只要規(guī)劃區(qū)位合理（靠近勞動力市場），銀行幾乎沒有任何風險。
“先租后售”的住宅供應模式已為英國住宅建設的實踐證實。二戰(zhàn)后，英國政府承擔了可負擔住宅供給的責任，采取的辦法是政府先將銀行的資金借貸出來，變成不動產，租給低收入者，讓他們以較低的成本參與經濟活動，待家底殷實之后，在撒切爾時代再將這些公共住宅大規(guī)模私有化，收回了建設投資。
這一模式的價值還在于，在工業(yè)化加速進程中，保證了城市廉價勞動力的持續(xù)供應，增強了城市經濟的競爭力，并為沉淀在銀行的資金找到了安全釋放的路徑。此外，通過積累財富購買了住宅的居民，還增加了政府不動產稅收的來源。
當今中國，物權的保護已成全民共識，物業(yè)稅的征收已在計劃之中，廉價勞動力正伴隨著工業(yè)化和城市化涌入城市，銀行的存差持續(xù)攀高，普羅大眾安居之夢熱切。在這樣的情況下，如何借鑒它山之石，已在考驗決策者的膽識。
《瞭望》新聞周刊
相關專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
對此，復旦大學經濟學院副院長孫立堅教授認為，在醫(yī)療、社保狀況未改變的情況下，老百姓對未來的擔憂勢必轉化為目前的過度儲蓄行為，取消利息稅可能不利于降低儲蓄率。��？華表示，社會保障永遠都難讓所有人滿意，政府應該把人民的注意力引導到創(chuàng)造財富的熱情里，而不是引向財富分配的熱情里。
