向職工福利售房的納稅問題解析

　　[案例]2009年A房地產(chǎn)公司房產(chǎn)滯銷，為緩解資金緊張局面，決定面向公司內(nèi)部員工優(yōu)惠銷售商品房一批，對于有5年以上工齡的公司員工以正常銷售價格的60%為內(nèi)部優(yōu)惠價格，對于5年以下工齡的公司員工以正常銷售價格的80%為內(nèi)部優(yōu)惠價格，假定該公司正常的銷售價格為4500元/平方米，平均建造成本為3000元/平方米。

　　該內(nèi)部促銷方案出臺后，對于稅務(wù)方面的處理財務(wù)人員比較矛盾，問題集中如下：

　　1、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅應(yīng)當(dāng)如何計算？

　　2、對員工的優(yōu)惠價款是否應(yīng)該視同“工資薪金所得”計算征收個人所得稅？

　　3、個人所得稅的計稅基數(shù)如何確定，是否按照正常銷售價格與內(nèi)部優(yōu)惠價格的差額計算確定計稅基數(shù)？

　　特別是個人所得稅，由于涉及員工較多，稅負過高的話難免影響大家積極性，所以公司上下都非常關(guān)心這個問題。

　　針對該方案的焦點問題，筆者分稅種做了如下分析：

　　一、營業(yè)稅規(guī)定

　　《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額。

　　第二十條規(guī)定：納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

　?。ㄒ唬┌醇{稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

　?。ǘ┌雌渌{稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

　?。ㄈ┌聪铝泄胶硕ǎ?/p>

　　營業(yè)額＝營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）

　　二、企業(yè)所得稅規(guī)定

　　《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定：企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。

　　以上的合理方法，包括：

　?。ㄒ唬┛杀确鞘芸貎r格法，是指按照沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方進行相同或者類似業(yè)務(wù)往來的價格進行定價的方法；

　　（二）再銷售價格法，是指按照從關(guān)聯(lián)方購進商品再銷售給沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易方的價格，減除相同或者類似業(yè)務(wù)的銷售毛利進行定價的方法；

　　（三）成本加成法，是指按照成本加合理的費用和利潤進行定價的方法；

　　（四）交易凈利潤法，是指按照沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方進行相同或者類似業(yè)務(wù)往來取得的凈利潤水平確定利潤的方法；

　?。ㄎ澹├麧櫡指罘ǎ侵笇⑵髽I(yè)與其關(guān)聯(lián)方的合并利潤或者虧損在各方之間采用合理標(biāo)準(zhǔn)進行分配的方法；

　?。┢渌溪毩⒔灰自瓌t的方法。

　　三、土地增值稅規(guī)定

　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）對于“非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定”規(guī)定如下：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　　2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　[解說]對于該方案來說，由于內(nèi)部銷售價格偏低，主管稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)以上營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的政策規(guī)定核定或調(diào)整企業(yè)計稅收入，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)有什么僥幸心理，重點是該方案以內(nèi)部銷售價格銷售住房個人所得稅的稅負是否能為大家接受。

　　四、個人所得稅規(guī)定

　　財稅[2007]13號《關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知》規(guī)定。

　　一、根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國家機關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織（以下簡稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。

　　二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。

　　前款所稱差價部分，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額。

　　三、對職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》（國稅發(fā)[2005]9號）規(guī)定的全年一次性獎金的征稅辦法，計算征收個人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計算征稅。

　　[解說]根據(jù)以上政策，該企業(yè)只要內(nèi)部促銷優(yōu)惠價格不低于建造成本出售商品房給職工，就不用繳納個人所得稅，比如對于5年以下工齡的公司員工以正常銷售價格的80%為內(nèi)部優(yōu)惠價格是4500元×80%=3600元/平方米，高于建造成本為3000元/平方米就不用計算繳納個人所得稅。

　　另外，對于有5年以上工齡的公司員工以正常銷售價格的60%為內(nèi)部優(yōu)惠價格，即銷售價格為4500元×60%=2700元/平方米，低于建造成本3000元/平方米，需要按照“工資、薪金所得”計算繳納個人所得稅。

　　以每套商品房100平方米計算，銷售價款27萬元，成本30萬元，職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額為3萬元，即計稅基數(shù)為3萬元，比照一次性獎金的個人所得稅征稅辦法計算，個人所得稅為4375元，5年以上工齡職工購房款以及個人所得稅共計支出274375元，僅達到該公司正常商品房銷售價格的60.97%，盡管略低于成本價格，但是對于加強公司員工的凝聚力無疑可以起到十分有效的激勵作用。

　　[點評]實踐操作中，銷售價格的制定往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重要方面但是籌劃不可能魚與熊掌兼得，只要可以解決關(guān)鍵癥結(jié)，就是良好的運作方案。