一、我國房地產稅收制度的建立

　　中華人民共和國成立前后，在全國統(tǒng)一的新的稅收制度建立以前，為了保證國家財政收入和經濟穩(wěn)定，根據中共中央的指示，老解放區(qū)的人民政府暫時可以繼續(xù)按照自己制定的稅法征稅，來不及制定新稅法的新解放區(qū)則可以暫時沿用原國民黨政府實行過的一些可以利用的稅法征稅，其中包括不同名目的房產稅、土地稅和與房地產有關的一些稅收，如契稅、印花稅、所得稅。

　　在1949年11月底至12月初召開的首屆全國稅務會議上，確定了統(tǒng)一全國稅收制度、稅收政策的大政方針和擬出臺的主要稅法的基本方案，確定全國范圍適用的稅收為14種，其中涉及房地產的稅種有房產稅、地產稅、工商業(yè)稅（包括營業(yè)稅和所得稅）、印花稅和遺產稅。上述內容載入了1950年1月30曰中央人民政府政務院發(fā)布的新中國稅制建設的綱領性文件一《全國稅政實施要則》。此外，各地普遍征收契稅。遺產稅始終沒有立法開征。

　　20世紀50年代中期，我國實行生產資料所有制的社會主義改造以后，絕大部分房地產屬于國家和集體所有，土地的買賣和轉讓被禁止，房屋產權變動的征稅范圍也日益縮小，房屋的出租也被嚴格限制，因而房地產市場和相關的稅收制度在以后的近30年時間內幾乎名存實亡。

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　　1950年4月3日，政務院發(fā)布《契稅暫行條例》，即日起施行。該暫行條例的施行細則由各省、市根據本地區(qū)的實際情況自行制定，并報中央人民政府財政部備案。暫行條例規(guī)定了凡土地、房屋的買賣、典當、贈與和交換，都應當憑土地、房屋所有證，并由當事人雙方訂立契約，由承受人繳納契稅。其中，買賣契稅按照買價征收6％，典當契稅按照典當價征收3％，贈與契稅按照現(xiàn)值價格征收6％。1951年全國契稅收入為2 733.4萬元，1953年達到4036.0萬元。1955年降至1829.2萬元。1956年以后基本停征。

　　（二）城市房地產稅

　　1951年8月8日，政務院公布《城市房地產稅暫行條例》（1950年6月，二屆全國稅務會議決定將房產稅和地產稅合并為房地產稅，后來政務院又限定其在城市征收。所以定名為城市房地產稅），即日起施行。暫行條例中規(guī)定：城市房地產稅的納稅人為房地產的產權所有人或者承典人，代管人、使用人，征稅對象為規(guī)定的城市房地產。房產稅以標準房價為計稅依據。按年計征。稅率為1%：地產稅以標準地價為計稅依據，按年計征，稅率為1.5％：標準房價與標準地價不易劃分的城市，可以暫以標準房地價合計金額為計稅依據，按年計征，稅率為1.5%；標準房地價不易求得的城市，可以暫以標準房地租價為計稅依據，按年計征，稅率為15％。

　?。ㄈ┕ど虡I(yè)稅、工商統(tǒng)一稅和工商稅

　　1950年1月30日。中央人民政府政務院發(fā)布《工商業(yè)稅暫行條例》。即日起施行。該暫行條例中與房地產有關的內容是：1.營業(yè)稅。從事租賃業(yè)和房地產代理業(yè)的納稅人，以其營業(yè)總收益額為計稅依據，分別適用4％和6％的稅率。2.所得稅。以納稅人的所得額為計稅依據，實行14級全額累進稅率，最低適用稅率為5％，最高適用稅率為30％。

　　同年12月19日，中央人民政府政務院發(fā)布修正以后的《工商業(yè)稅暫行條例》，即日起施行。該暫行條例規(guī)定了營造業(yè)的適用稅率為2.5％，房地產買賣的適用稅率為3％，租賃業(yè)的適用稅率為4%，房地產代理的適用稅率為1 2%；所得稅改為21級全額累進稅率，最低適用稅率和最高適用稅率不變，但是各級稅率之間的級距加大，實際稅負大幅度減輕。

　　1958年稅制改革時，為了簡化稅制，將工商業(yè)稅中的營業(yè)稅與貨物稅、印花稅和商品流通稅合并為工商統(tǒng)一稅。1958年9月11日，第一屆全國人民代表大會常務委員會第101次會議審議并原則通過《中華人民共和國工商統(tǒng)一稅條例（草案）》。9月13日，國務院將該條例（草案）公布試行。該條例（草案）規(guī)定了從事建筑、安裝，租賃，代理購銷等業(yè)務的納稅人，以其業(yè)務收入為計稅依據，適用稅率分別為3％、5％和7％。工商業(yè)稅中的所得稅部分繼續(xù)征收，并改稱工商所得稅。1963年4月以后，按照個體經濟重于集體經濟，合作商業(yè)重于其他集體經濟的原則全面調整了工商所得稅的稅率，并將統(tǒng)一的全額累進稅率改為不同的超額累進稅率。其中，個體經濟實行14級超額累進稅率，最低適用稅率為7％，最高適用稅為62％。并有加征一至四成的規(guī)定。

　　1972年3月30日，國務院批準財政部報送的《關于擴大改革工商稅制試點的報告》和《中華人民共和國工商稅條例（草案）》，從1973年起全面試行。該條例（草案）規(guī)定了集體建筑、安裝單位的適用稅率仍然為3％（當時規(guī)定國營建筑、安裝企業(yè)不納稅），從事租賃、代理購銷等業(yè)務的納稅人適用稅率為5％。1973年的稅制改革。把國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的工商統(tǒng)一稅及其附加、城市房地產稅、車船使用牌照稅、鹽稅和屠宰稅合并為工商稅。

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　　1950年12月19日，政務院公布《印花稅暫行條例》，即日起施行。該暫行條例規(guī)定了印花稅以商事、產權憑證的書立人、領受人或者使用人為納稅人。直接涉及房地產的稅目、稅率主要包括：預定買賣不動產的契據，代理買賣不動產的契據，政府頒發(fā)的土地管理業(yè)執(zhí)照、土地所有權狀。典當、質押、買賣、轉讓或者承頂不動產的契據，土地使用權的契據，租不動產的契據，適用稅率均為0.3％；授產、析產契據。適用稅率為3‰。1958年稅制改革時，印花稅并入工商統(tǒng)一稅。

　　二、我國改革開放以后的房地產稅收制度

　　黨的十一屆三中全會以后，我國開始實行經濟體制改革和對外開放，房地產稅收制度也逐步實行了改革：20世紀80年代初期恢復征收契稅；80年代后期對國內單位、個人恢復征收房產稅和土地使用稅，并開征了耕地占用稅；90年代前期開征了土地增值稅；其他相關稅種也實行了改革。

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　　契稅恢復征收之初，仍然沿用1950年政務院發(fā)布的《契稅暫行條例》。1997年7月7日，國務院發(fā)布《中華人民共和國契稅暫行條例》，從當年10月1日起施行，政務院發(fā)布的《契稅暫行條例》同時廢止。1993年以后，隨著房地產交易的迅速擴大，契稅收入逐年大幅度增長：1993年的收入為6.2億元，2004年達到538.9億元，11年間增長了85.9倍。平均每年增長17.6％。

　?。ǘ┓慨a稅

　　根據1984年國務院批準的國營企業(yè)“利改稅”第二步改革方案，1986年9月15日，國務院發(fā)布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日起施行。房產稅暫行條例僅適用于國內單位和個人，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人仍然按照1951年政務發(fā)布的《城市房地產稅暫行條例》納稅。由于按照原值征收房產稅的房產范圍不大，且原值普遍偏低；出租的房產不多，且征收管理比較困難，房產稅的收入雖然有很大的增長，但與房地產價值和交易的增長并不協(xié)調：1993年的收入為49.2億元，2004年達到366.3億元，11年間增長了6.4倍，平均每年增長7.9％。

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　　為了合理利用土地資源，加強土地管理，保護農用耕地，1987年4月1日，國務院發(fā)布《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，即日起施行。由于政府實行嚴格限制占用耕地的政策、耕地占用稅實行固定稅額標準且一直沒有調整、征收管理比較困難等原因，收入額一直不多。增長也不快，1993年的收入為29.4億元，2004年達到118.5億元，11年間增長了3.0倍，平均每年增長5.5％。

　　（四）城鎮(zhèn)土地使用稅

　　根據1984年國務院批準的國營企業(yè)“利改稅”第二步改革方案，1988年9月27日，國務院發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，從當年11月1日起施行。由于城鎮(zhèn)土地使用稅實行固定稅額標準且一直沒有調整，收入額一直不多，增長也不快，1993年的收入為30.3億元，2004年達到106.2億元。11年間增長了2.5倍，平均每年增長5.0％。

　　（五）土地增值稅

　　1993年12月13日，國務院發(fā)布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起施行。土地增值稅的收入額一直不多，但是由于房地產交易的迅速擴大和征收管理的加強，增長速度很快，1996年的收入僅為1.1億元。2004年達到75.0億元，8年間增長了67.2倍，平均每年增長22.9％。

　?。┡c房地產有關的其他稅種

　　1.營業(yè)稅。在1984年實施的稅制改革中，將工商稅分解為產品稅、增值稅、營業(yè)稅和鹽稅。1984年9月18日，國務院發(fā)布《中華人民共和國營業(yè)稅條例（草案）》，從當年10月1日起試行。1993年12月13日，國務院發(fā)布《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，從1994年1月1日起施行。從事建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)的納稅人，以其營業(yè)收入為計稅依據（現(xiàn)規(guī)定建筑、安裝工程的計稅營業(yè)額不包括設備的價值），適用稅率為3%；從事代理業(yè)、倉儲、租賃業(yè)的納稅人，以其營業(yè)收入為計稅依據，適用稅率為5%：轉讓土地使用權、銷售建筑物和其他土地附著物的納稅人，以其取得的收入為計稅依據（現(xiàn)規(guī)定在某些特殊情況下可以按照收入減除支出以后的差額征稅），適用稅率為5%.

　　2.城市維護建設稅。1985年2月8日，國務院發(fā)布《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》，從當年1月1日起施行。繳納產品稅、增值稅、營業(yè)稅的國內單位和個人，以其實際繳納的產品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據，按照納稅人所在地實行差別稅率（1％、5%、7%）。1994年稅制改革以后，城市維護建設稅的納稅人、計稅依據、稅率等方面的規(guī)定沒有改變。

　　3.對內資企業(yè)征收的所得稅。1984年9月18日，國務院發(fā)布《中華人民共和國國營企業(yè)所得稅條例（草案）》，從當年10月1日起施行。國營企業(yè)所得稅的納稅人為實行獨立經濟核算的國營企業(yè)，以應納稅所得額為計稅依據，大中型企業(yè)實行55％的比例稅率，小型企業(yè)適用10％～55％的8級超額累進稅率。1985年4月11日，國務院發(fā)布《中華人民共和國集體企業(yè)所得稅暫行條例》，從1 985年1月1日起施行。集體企業(yè)所得稅的納稅人為獨立核算的集體企業(yè)，以應納稅所得額為計稅依據，實行從10％～55％的8級超額累進稅率。1988年6月25日，國務院發(fā)布《中華人民共和國私營企業(yè)所得稅暫行條例》，從1988年1月1日起施行。私營企業(yè)所得稅的納稅人為城鄉(xiāng)私營企業(yè)，以應納稅所得額為計稅依據。稅率為35％。

　　1993年12月13日，國務院將上述3種企業(yè)所得稅與對國營企業(yè)稅后利潤征收的調節(jié)稅合并，發(fā)布《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》，從1994年1月1日起施行。企業(yè)所得稅的納稅人為國內企業(yè)和其他組織，以應納稅所得額為計稅依據。一般企業(yè)適用33％的稅率，微利企業(yè)暫時適用27％或者18％的稅率。

　　4.對外資企業(yè)征收的所得稅。1980年9月10日，第五屆全國人民代表大會第三次會議通過《中華人民共和國中外合資經營企業(yè)所得稅法》，1981年12月13日，第五屆全國人民代表大會第四次會議通過《中華人民共和國外國企業(yè)所得稅法》，1991年4月9日，第七屆全國人民代表大會第四次會議將E述兩部涉外企業(yè)所得稅法合并為《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》，從當年7月1日起施行。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅的納稅人為外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，以應納稅所得額為計稅依據，企業(yè)所得稅的稅率為30%.地方所得稅的稅率為3%.外國企業(yè)沒有在中國境內設立機構、場所。而有來源于中國境內的利潤、租金等所得，或者雖然設立機構、場所。但是上述所得與其機構、場所沒有實際聯(lián)系的，應當繳納20％的所得稅。

　　5.對個人征收的所得稅。1980年9月10日，第五屆全國人民代表大會第三次會議通過《中華人民共和國個人所得稅法》，1986年1月7日，國務院發(fā)布《中華人民共和國城鄉(xiāng)個體工商業(yè)戶所得稅暫行條例》，1986年9月25日，國務院發(fā)布《中華人民共和國個人收入調節(jié)稅暫行條例》，1993年10月31日，第八屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議頒布了《中華人民共和國個人所得稅法》，從1994年1月1日起施行。

　　6.印花稅。1988年8月6日，國務院發(fā)布《中華人民共和國印花稅暫行條例》，從當年10月1日起施行。印花稅的納稅人為在中國境內書立、領受應納稅憑證的單位和個人。應納稅憑證包括建設工程勘察設計、建筑安裝工程承包、財產租賃、財產保險合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據，營業(yè)賬簿，權利、許可證照等。計稅依據為應納稅憑證所載金額或者應納稅憑證件數(shù)，稅率分為比例稅率和定額稅率兩種（如產權轉移書據的適用稅率為0.5‰，權利、許可證照每件稅額標準為5元）。

　　7.建筑稅和固定資產投資方向調節(jié)稅。1983年9月20日，國務院發(fā)布了《建筑稅征收暫行辦法》，從當年10月1日起施行。建筑稅的納稅人為從事自籌資金進行基本建設投資和更新改造投資的單位（不包括外資企業(yè)），征稅的資金包括國家預算外資金、地方機動財力、企業(yè)事業(yè)單位的自有資金、銀行貸款和其他自籌資金，以自籌基本建設的全部投資額和更新改造措施項目中建筑工程投資額為計稅依據，稅率為10％。

　　1991年4月16日，國務院將建筑稅改為固定資產投資方向調節(jié)稅，發(fā)布了《中華人民共和國固定資產投資方向調節(jié)稅暫行條例》，從當年1月1日起施行。為了鼓勵投資，擴大內需，促進經濟發(fā)展，根據國務院的決定，固定資產投資方向調節(jié)稅已經從2000年起暫停征收。

　　8.遺產稅。我國擬在適當?shù)臅r候開征遺產稅。

　　（七）收入歸屬情況

　　在1994年我國實行分稅制財政管理體制以前，房地產稅收的收入歸屬隨財政管理體制多次變化，有時劃歸地方，有時劃歸中央，有時由中央與地方共享。1994年以后，我國實行了分稅制財政管理體制，目前房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅和固定資產投資方向調節(jié)稅（從2000年起暫停征收）劃為地方政府固定收入，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅和城市維護建設稅劃為中央與地方共享收入。

　　三、改革我國現(xiàn)行房地產稅收制度的初步思考

　　目前我國房地產稅收制度面臨的主要問題有：1.稅種數(shù)量偏多，設置不夠合理；2.稅權高度集中；3.部分稅收法規(guī)過于陳舊；4.有些稅種的計稅依據和稅率存在嚴重的問題；5.稅負不夠公平，稅負偏重、偏輕的問題同時存在；6.房地產市場的發(fā)展關業(yè)務的拓展給房地產稅收帶來了許多新的問題。如房地產抵債、回租涉及的有關稅收問題。此外，我國房地產市場管理還不夠規(guī)范，相關的稅收征收管理也不夠嚴格，稅收流失依然比較嚴重。

　　本文認為，我國房地產稅收制度改革的出發(fā)點應當是：鼓勵房地產業(yè)的發(fā)展，合理開發(fā)利用土地資源，規(guī)范稅費關系，增加地方財政收入，符合財政管理體制改革和稅制改革的總體目標。黨的十六屆三中全會決定確定的“簡稅制、寬稅基，低稅率、嚴征管”稅制改革基本原則也適用于房地產稅收制度的改革。

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　　1.合并重復設置的稅種，實現(xiàn)內外稅制的統(tǒng)一。例如，企業(yè)所所得稅、房地產稅等者陂當統(tǒng)一稅法，公平稅負。

　　2.取消不符合市場經濟發(fā)展要求的稅種。例如，固定資產投資方向調節(jié)稅。

　　3.取消不符合各國通行做法的稅種。例如，將城市維護建設稅，印花稅并入增值稅、消費稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅，將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個人所得稅。

　　4.將房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅和某些合理的房地產方面的行政性收費合并為統(tǒng)一的房地產稅。

　　通過上述簡化措施，不僅可以減少與房地產有關的稅種的數(shù)量，而且可以減少轉讓（轉移）、出租環(huán)節(jié)的稅收。加強房地產保有、使用環(huán)節(jié)的稅收。

　　（二）調整稅基和稅率

　　1.房地產稅的征稅范圍應當擴大到個人住宅和農村地區(qū)，并按照房地產的評估值征收。同時，通過規(guī)定適當?shù)拿舛愴椖亢兔庹黝~的方法將低收入階層排除在征稅范圍之外。

　　2.房地產稅的稅率應當根據不同類型、不同地區(qū)的房地產分別設計，由各地在規(guī)定的幅度內掌握，如普通住宅和生產、經營用房地產稅率從低，高級住宅和高爾夫球場稅率從高；中小城市的房地產稅率從低，大城市的房地產稅率從高。

　　3.調整增值稅和營業(yè)稅的征收范圍。對建筑行業(yè)和銷售不動產實行增值稅，以消除因增值稅、營業(yè)稅交叉征收而形成的雙重流轉稅負擔。由此引起的地方稅收收入的減少如何彌補？一可以隨著第三產業(yè)的發(fā)展擴大營業(yè)稅的稅基，增加營業(yè)稅收入；二可以適當提高增值稅收入中地方分享的比例，增加地方分享的增值稅收入。從總體和長遠來看，這項改革可以促進房地產業(yè)的發(fā)展，對于經濟、財政（包括中央財政和地方財政）都是有利的。

　　4.允許個人購房貸款的利息在個人所得稅前扣除。在設計稅基和稅率的時候，應當兼顧納稅人的負擔能力和財政收入的需要，并參考其他國家，特別是發(fā)展中國家、周邊國家的做法。

　?。ㄈ┻m當下放稅權

　　應當將房地產稅作為我國地方稅的主體稅種加以精心培育，使之隨著經濟的發(fā)展逐步成為地方財政、特別是縣（市）級財政收入的主要來源，并且在全國統(tǒng)一稅制的前提下賦予地方政府較大的管理權限（包括征稅對象、納稅人、計稅依據、稅率、減免稅等稅制要素的適當調整），以適應各地經濟發(fā)展水平不同的實際情況，促使地方因地制宜地通過房地產稅增加財政收入和調節(jié)房地產市場。

　　（四）適時修正稅法

　　各項稅法都應當根據經濟、社會的發(fā)展和相關法律、法規(guī)的變化適時修正，為促進經濟、社會的發(fā)展服務。暫行條例“暫行”十幾年以至幾十年的狀況應當徹底改變。

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　　加強房地產市場的稅收征收管理，堵塞漏洞，減少稅收流失。為此，稅務機關要加快完善有關管理制度和信息化建設的步伐，并加強與各有關部門的工作配合。