摘要：隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期走向成熟期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運(yùn)作，企業(yè)要想獲得更多的利潤(rùn)，降低成本、控制費(fèi)用支出必然成為關(guān)注的焦點(diǎn)。成本管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的主要手段之一，歷來(lái)是企業(yè)管理的重心。介紹了新的成本管理的理念，研究成本管理如何貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的始終，如何實(shí)現(xiàn)每個(gè)階段的有效控制。并提出：在成本管理的實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要注意成本管理戰(zhàn)略與企業(yè)其他戰(zhàn)略的結(jié)合，注重全面成本管理。

　　關(guān)鍵詞：成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目管理

　　前言

　　在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，伴隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已由原來(lái)盲目的發(fā)展轉(zhuǎn)入理性成長(zhǎng)的軌道。面對(duì)這樣充滿機(jī)遇也充滿挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)的年代，面對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自己的定位，并且有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專(zhuān)業(yè)操作技巧，科學(xué)合理控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。成本管理作為發(fā)現(xiàn)并保證預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要手段，將在未來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

　　一、成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)用

　　1、成本管理概述

　　良好的成本管理工作是一個(gè)企業(yè)立足于市場(chǎng)的關(guān)鍵。多年來(lái)，人們一直都在不斷地探討和研究更為先進(jìn)的成本管理理論和方法。

　　降低成本的途徑歸結(jié)起來(lái)有兩種實(shí)現(xiàn)方式：一是在既定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、技術(shù)條件、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條件下，通過(guò)降低消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率等措施降低成本；二是改變成本發(fā)生的基礎(chǔ)條件來(lái)降低成本。

　　所謂成本管理就是對(duì)成本的確定和控制，成本的確定就是解決管理什么的問(wèn)題，試想我們?nèi)绻B管理什么都不清楚，就更加談不到控制了，因房地產(chǎn)產(chǎn)品有單件性、復(fù)雜性、多次性的特點(diǎn)，特定的產(chǎn)品有其特定的成本構(gòu)成，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)不同就有磚混、框架、框剪之分，按照層數(shù)有多層，小高層、高層等，而且還有連排和獨(dú)立別墅等等。所以諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面的因素影響著房地產(chǎn)成本的確定，這些都是由房地產(chǎn)產(chǎn)品的策劃和定位決定的。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本特點(diǎn)主要體現(xiàn)在時(shí)間和空間上，時(shí)間上，成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每時(shí)每刻都在發(fā)生；空間上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括發(fā)生在現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)體成本和發(fā)生在公司的費(fèi)用成本。

　　2、成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)用

　　(1)事前管理：預(yù)測(cè)和計(jì)劃為事前管理，即在成本形成之前，根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，運(yùn)用一定的科學(xué)方法，進(jìn)行成本指標(biāo)的核算，并以此編制成本計(jì)劃，在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。在這部分中，主要包括了三個(gè)步驟：識(shí)別階段，即選擇定價(jià)目標(biāo)。調(diào)查階段，即了解能實(shí)現(xiàn)公司既定目標(biāo)的多項(xiàng)可能的投資方案。收集信息階段。在這階段，公司的主要工作就是要獲取備選投資方案的資料。

　　開(kāi)發(fā)商可以采用公開(kāi)投標(biāo)的方式保證工程質(zhì)量，可在眾多的投標(biāo)單位選擇報(bào)價(jià)合理、工期較短、經(jīng)營(yíng)良好的承包商，簽訂承包合同，將工程任務(wù)委托負(fù)責(zé)完成，這樣有助于競(jìng)爭(zhēng)，打破壟斷，能夠使承包商努力提高工程(服務(wù))質(zhì)量、縮短工期和降低成本。

　　(2)事中管理：前期工作完成后，即進(jìn)入事中管理階段，在此階段主要由三個(gè)步驟組成：①選擇階段，即選擇應(yīng)實(shí)施的方案，在選擇過(guò)程中公司一般可采取的分析方法有：貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、回收期法、會(huì)計(jì)收益率法等；②籌資階段。就一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，一般來(lái)說(shuō)企業(yè)的自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此企業(yè)的重要工作就是籌集資金。企業(yè)在進(jìn)行籌資決策時(shí)，要充分權(quán)衡籌資風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)合理安排自投資金和借入資金的比例，大大降低成本。③項(xiàng)目實(shí)施和控制階段。由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資支出最大，所占的時(shí)間周期最長(zhǎng)，因此，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的管理，對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)的開(kāi)發(fā)效益是非常重要的，作為開(kāi)發(fā)商，在這一階段要控制好投資、營(yíng)運(yùn)、利潤(rùn)、質(zhì)量、成本、開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)。

　　(3)事后管理。該階段也是整個(gè)項(xiàng)目的最后步驟，即事后控制、反饋及激勵(lì)。在該步驟中公司應(yīng)抓好業(yè)績(jī)報(bào)告及評(píng)價(jià)激勵(lì)，這是成本控制能持續(xù)改進(jìn)并發(fā)展的保證，同時(shí)應(yīng)做好控制報(bào)告的制度，由專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)對(duì)報(bào)告進(jìn)行分析，并形成反饋報(bào)告?？傊鶕?jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的特點(diǎn)，成本核算對(duì)象應(yīng)是具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，可以獨(dú)立的組織施工的開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)品，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本事后管理過(guò)程中，企業(yè)必須綜合分析成本超、降的程度和原因，全面考核成本計(jì)劃的完成情況，并納入經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，實(shí)行獎(jiǎng)罰。

　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一個(gè)項(xiàng)目的始終，從謀劃運(yùn)作到全部房屋銷(xiāo)售出去，影響成本的因素很多，如資源價(jià)格、建設(shè)周期、設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量、裝修檔次、資金占用成本和投資項(xiàng)目商品房面積比例等，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量技術(shù)安全、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)部門(mén)在成本管理中的作用，只有這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中降低本身成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　二、實(shí)施成本管理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意的問(wèn)題

　　成本管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的始終，依賴(lài)于房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)的通力合作。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，滿足顧客的需求，適應(yīng)市場(chǎng)的變化是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)，為社會(huì)做出貢獻(xiàn)的根本途徑。因此，在成本管理的實(shí)施過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)要注意成本管理戰(zhàn)略與企業(yè)其他戰(zhàn)略的結(jié)合，如不能一味地追求成本的降低，而偷工減料忽視項(xiàng)目的質(zhì)量也要注重全面成本管理，做到全方位、全員和全過(guò)程等。下面具體探討實(shí)施成本管理過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題：

　　(1)抓住設(shè)計(jì)階段這個(gè)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，影響項(xiàng)目成本可能性最大的階段，是約占工程建設(shè)周期四分之一的方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性約為20%～60%；而在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性則為5%～30%。很顯然，從根本上降低商品房項(xiàng)目的成本，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，而在作出投資決策后，控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍忽視工程建設(shè)設(shè)計(jì)階段的成本控制，往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段%%%審核建筑安裝工程費(fèi)，合理結(jié)算工程價(jià)款。這樣做盡管也有效果，但畢竟是亡羊補(bǔ)牢，事倍功半。雖然勘察設(shè)計(jì)費(fèi)在整個(gè)項(xiàng)目土建安裝成本中只占3%左右，但設(shè)計(jì)階段是控制項(xiàng)目生產(chǎn)性費(fèi)用的關(guān)鍵階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析，這3%的費(fèi)用對(duì)工程造價(jià)的影響程度占50%以上。在設(shè)計(jì)階段，為控制造價(jià)，可以采用限額設(shè)計(jì)的方法，按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí)，各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

　　(2)建立質(zhì)量管理體系，保證成本的降低。房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是為了創(chuàng)造一個(gè)品牌樓盤(pán)，項(xiàng)目的質(zhì)量是樓盤(pán)的靈魂，樓盤(pán)的品質(zhì)對(duì)項(xiàng)目的成功與否起著極大的作用。實(shí)施ISO 9000認(rèn)證，貫徹ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)知名度和美譽(yù)度，提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，促進(jìn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力；有利于企業(yè)把握市場(chǎng)機(jī)遇，擴(kuò)大市場(chǎng)份額；有利于整合資源，優(yōu)化成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。良好的質(zhì)量與成本的降低是不矛盾的，在給定的設(shè)計(jì)質(zhì)量的條件下，提高質(zhì)量雖然增加了相應(yīng)的檢驗(yàn)成本、材料成本，但這種預(yù)防可以減少缺陷，提高顧客的滿意度，減少不滿意所帶來(lái)的返修成本、賠償損失、信譽(yù)損失，相應(yīng)來(lái)說(shuō)后者的成本更大，容易導(dǎo)致得不償失。

　　(3)注重員工培養(yǎng)培訓(xùn)是保障成本管理的有效實(shí)施。人是企業(yè)最寶貴的財(cái)富，只有靠人的參與，提高人的意識(shí)，才能做好成本管理這項(xiàng)重要工作。對(duì)于企業(yè)的高層管理者來(lái)說(shuō)，除了具有創(chuàng)新精神外，同時(shí)還要具備各方面的知識(shí)，比如人才經(jīng)營(yíng)與組織創(chuàng)新知識(shí)、房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)以及環(huán)境設(shè)計(jì)知識(shí)、計(jì)算機(jī)，電子商務(wù)等信息技術(shù)、融資與財(cái)務(wù)管理知識(shí)、建筑項(xiàng)目管理知識(shí)與成本管理知識(shí)、營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)等。對(duì)于企業(yè)的一般員工而言，企業(yè)應(yīng)該向員工介紹成本管理對(duì)于企業(yè)的重要性，同時(shí)也應(yīng)邀請(qǐng)專(zhuān)家開(kāi)展有關(guān)成本管理知識(shí)、技能和相關(guān)軟件的培訓(xùn)。并建立相應(yīng)的激勵(lì)措施，把成本的降低與員工的薪酬掛鉤。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展面臨更多的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求發(fā)生影響，從總量上來(lái)看，入世可能帶來(lái)房地產(chǎn)需求的增加，從細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，入世對(duì)不同性質(zhì)檔次以及區(qū)域的建筑產(chǎn)生不同的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境也得到完善。入世后，政府辦事效率提高，政策規(guī)范，透明度提高，中介服務(wù)完善，融資途徑增加等等，都有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)有的2萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)，由于發(fā)展時(shí)間比較短，一般都存在規(guī)模小、資金少、服務(wù)差、資質(zhì)低等問(wèn)題，面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是長(zhǎng)期在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的具有強(qiáng)大實(shí)力的外國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，如果我們的企業(yè)不創(chuàng)新，不改變?cè)械淖龇?，就?huì)被國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)所代替。在這樣的背景下，更要認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，樹(shù)立成本效益、品牌效益、成本質(zhì)量、時(shí)間成本和資本經(jīng)營(yíng)等觀念，將成本效益貫穿工作的始終。

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