房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅是以企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除相關(guān)成本及稅費后的增值額為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的稅種。目前，土地增值稅征管工作中存在的一些政策問題亟須得到解決。

　　一、審核清算報告中建安等四項成本項目判定問題

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省級稅務(wù)機關(guān)確定。

　　根據(jù)北京市地稅局2007年出臺的文件規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)可以對住宅類項目四項成本（前期工程費，建筑安裝費，基礎(chǔ)設(shè)施費，開發(fā)間接費）進行核定，其標準為：高層商品住宅（7層以上）每平方米2263元，多層商品住宅（7層及以下）每平方米1560元。而對于商業(yè)、寫字樓、別墅等項目的扣除標準，文件中并沒有進行規(guī)定。隨著北京市CBD等各個商業(yè)中心的落成，商業(yè)、寫字樓等項目預(yù)繳的稅款已經(jīng)在土地增值稅預(yù)繳稅款中占有相當(dāng)高的比例。目前已進入清算階段項目的清算報告顯示，一些商業(yè)、寫字樓項目其四項成本合計可達到1萬元甚至更高，認可該成本進行核算，結(jié)果造成項目增值額很低，繳納稅款較少。

　　從邏輯上判斷，房地產(chǎn)開發(fā)項目雖然自身情況差別很大，但其項目的利潤率在相同時期應(yīng)該保持在一個范圍之內(nèi)，如果項目利潤率過低，考慮到2006年～2008年房地產(chǎn)行業(yè)紅火的市場行情，就有很大疑點。但中介公司在出具清算報告時，都會按照票據(jù)進行扣除成本核算，因此在清算報告審核環(huán)節(jié)，審核人員通過對清算報告中項目的銷售收入與工程成本對比，經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)項目清算可能存在四項成本過高的疑點，但由于企業(yè)提供了完整票據(jù)，審核人員在清算審核階段無法找到依據(jù)對疑點進行論證。從稅款征收的角度分析，目前眾多房地產(chǎn)項目均由項目公司進行開發(fā)，項目清算完成后，公司就會辦理注銷手續(xù)，因此如果在清算審核的征管環(huán)節(jié)無法進行把關(guān)，其最終結(jié)果就會造成項目稅款流失。另外，即便對于住宅類項目，由于其類別本身差別很大，而文件只給出了兩檔核定標準，造成稅務(wù)機關(guān)在審核清算報告時對于該文件很難執(zhí)行。

　　二、普通住宅標準判定問題

　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕141號）規(guī)定，“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定了納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過20%的，免繳土地增值稅。

　　北京市普通住宅的判定標準近幾年來經(jīng)過數(shù)次調(diào)整，最初以120平方米為基準，2005年更改為以北京市建委公布的普通住宅標準執(zhí)行（根據(jù)容積率、建筑面積、平均交易價格三個因素綜合判定），標準中的平均交易價格從2005年至今北京市建委共調(diào)整過3次。以北京市朝陽區(qū)團結(jié)湖一帶平均交易價格為例：2005年標準為8040元/平方米，2006年為9289元/平方米，2008年最新調(diào)整為175萬元/套。由此可見，普通住宅的平均交易價格調(diào)整逐年提高，尤其以2008年調(diào)整幅度最大。但各類文件中均沒有明確判定普通住宅的時點是以提出清算時點時間、全部銷售收入實現(xiàn)的完成時間，或者售房率達到85%的時間為基準。企業(yè)從項目開始銷售到進行清算，一般要經(jīng)歷1年～2年時間，而有些項目受客觀因素影響可能要經(jīng)過更長周期才能進行清算。另外，從稅收政策執(zhí)行的角度講，是否放寬普通住宅判定的時間標準，按清算時標準執(zhí)行，讓更多企業(yè)享受稅收優(yōu)惠，有待明確。

　　三、企業(yè)清算時間問題

　　企業(yè)達到清算標準后，即售房到85％或取得銷（預(yù)）售許可證滿3年時，一般仍會有大筆工程款還未結(jié)算完，要等1年左右甚至更長時間才能結(jié)算完畢。土地增值稅清算在確定成本時按照實際發(fā)生扣除，而稅務(wù)機關(guān)受技術(shù)、手段等客觀因素制約，目前只能以票據(jù)作為扣除依據(jù)，因此造成當(dāng)項目合同已執(zhí)行，但款項未結(jié)、票據(jù)未開時，稅務(wù)機關(guān)很難要求企業(yè)進行清算，如果強行清算，會造成很大的征納矛盾。

　　筆者建議，從以下幾方面完善相關(guān)政策，進一步加強土地增值稅精細化管理。

　　一是轉(zhuǎn)變征管方法，對開發(fā)項目成本實行動態(tài)跟蹤監(jiān)控。由于房地產(chǎn)項目差異很大，對于住宅以外的商業(yè)、別墅等類型項目，稅務(wù)機關(guān)很難對其四項成本扣除制定出核定標準。因此，應(yīng)從征管上入手，轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的征管思路，從企業(yè)項目開始建設(shè)時就對項目進行監(jiān)控，可以按項目土地規(guī)整、主體結(jié)構(gòu)建設(shè)、內(nèi)部裝修等不同階段要求企業(yè)進行成本備案，形成項目成本系統(tǒng)檔案，作為稅務(wù)機關(guān)審核企業(yè)清算報告時的對比判定依據(jù)。另外，應(yīng)加大對企業(yè)財務(wù)人員的培訓(xùn)輔導(dǎo)力度，在項目立項初期，結(jié)合土地增值稅的清算要求對企業(yè)財務(wù)記賬方式進行規(guī)范，并定期檢查，從而減少在清算階段審核項目四項成本扣除的難度。

　　二是細化住宅類項目四項成本扣除標準，增強可操作性。在北京市地稅局文件規(guī)定的兩檔住宅類四項成本扣除標準的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目規(guī)模、企業(yè)使用建筑安裝材料等因素按照高、中、低檔類住宅再進行細化，并形成逐年調(diào)整機制。

　　三是進一步明確清算審核中相關(guān)政策。對于普通住宅判定問題，建議有關(guān)部門應(yīng)明確判定時間為以企業(yè)售房率達到85％的時點進行判定，這樣規(guī)定一方面便于稅務(wù)機關(guān)進行操作，另一方面又在最大程度上使企業(yè)可以享受建造普通住宅的相關(guān)優(yōu)惠政策，保障企業(yè)的合法利益。

　　對于企業(yè)已達到清算要求但因部分工程款票據(jù)未結(jié)清無法進行清算的問題，目前稅務(wù)機關(guān)可以適當(dāng)放寬以票據(jù)為依據(jù)的審核制度，按照以企業(yè)實際發(fā)生費用為扣除依據(jù)的思路，對于未取得票據(jù)的部分成本可以采用企業(yè)進行書面承諾、稅務(wù)人員到相關(guān)單位進行調(diào)查以及清算完成后對企業(yè)進行稽查、檢查的征管方式，在清算時先進行確認，以保證企業(yè)及時進行項目清算。

　　作者單位：北京市朝陽區(qū)地稅局