一、我國實行房地產稅收評估征稅的基本前提

　　我國現有房產稅、土地使用稅等稅種，已不能適應城鎮(zhèn)房地產發(fā)展新形勢的需要。稅收收入增長與相關產業(yè)發(fā)展極不相稱，調控功能未得到有效發(fā)揮，財產稅在城市政府財政收入中所占比重較低，尚未成為地方財政的主體稅種，亟需改革。而房地產稅的改革涉及諸多方面，其中，開展房地產稅評估征稅活動是房地產稅制度改革的重要內容。國內外稅收征管實踐表明，按房地產評估值征稅。有利于發(fā)揮稅收調控功能，調節(jié)級差收入，合理配置資源，提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現階段，我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環(huán)境條件。

　　（一）稅制改革：整合現有房地產稅制，及時開征新的房地產稅或物業(yè)稅

　　在稅制改革方面，除統一內外稅制已有廣泛共識外，還需要重點突破的有：1.全面提升財產稅在城鎮(zhèn)地方稅體系中的地位。通過對現行房產稅、土地使用稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅種進行整合，及時開征新的房地產稅或物業(yè)稅，擴大財產稅的征收范圍，擴展稅基。個人擁有的房產，無論自住還是出租，都應逐步依法納稅。2.取消部分減免稅，適當提高房地產稅等稅率，增加政府收入，合理分配公共服務成本。3.貫徹公平原則，通過減免稅、設置不同稅率等手段，調節(jié)社會財富分配差距。4.健全財產稅征收網絡，在財產購置、持有、交換、繼承和贈予等環(huán)節(jié)及時組織收入，防范收入流失。同時，不斷改進征收技術手段，加強稅收征管，充分體現主體稅種功能。

　　（二）社會條件：開展房地產稅評估征稅適宜的政治經濟環(huán)境

　　房地產是人們生產、生活的重要物質基礎，房地產稅收政策不僅關系到政府財政收入，而且涉及經濟發(fā)展環(huán)境和人們的生存條件，特別是對住宅投資。建設、銷售、持有和轉讓等環(huán)節(jié)的稅收政策，涉及成千上萬家庭和個人生活，屬重要公共事務和服務，政府決策需要兼顧國家、企業(yè)和個人等各方利益，力爭取得廣泛共識。因而開展房地產稅評估征稅，需要一個較好的政治經濟環(huán)境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認可。評估征稅不能僅在理論界和稅務部門取得共識，關鍵還在于能否得到城鄉(xiāng)居民認可，廣大居民的態(tài)度是決定因素。如果現階段城鄉(xiāng)居民對評估征稅認識有較大的分歧，政府就不宜貿然推行這一征管措施。2.房地產評估征稅的對象、范圍和評估技術等。與我國經濟發(fā)展階段和財富的積累程度要相適應。如果錯誤地估計了城鄉(xiāng)居民的富裕程度、財產狀況，評估征稅的結果就可能事與愿違。3.經濟運行狀況較為穩(wěn)定，政府宏觀經濟監(jiān)管有力。

　　二、房地產稅收評估征稅需要突破的技術問題

　　房地產稅評稅，就是運用一定科學方法，準確評估房地產的市場價值。反映房地產市場供求關系和價格波動。一方面，使房地產稅收能夠體現納稅人的收益與能力，公平稅負：另一方面，保證政府財政收入隨經濟增長而增長，達到稅收收入與政府公共服務支出之間的均衡。圍繞這一問題，需要進一步研究以下幾方面的內容：（一）確立房地產稅評估征稅的基本準則房地產稅評估征稅，和一般資產評估既有相似、相同之處，也有嚴格區(qū)分，需要建立相應的評估準則。以指導房地產評估征稅工作的順利開展。

　　1.公平準則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標，房地產評估征稅也不例外。公平準則首先是對評估對象的公平，要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產采用相同的評估方法評估其價值，作為計征稅收的依據。其次是對納稅人的公平，對性能相同或相似、地段相近的房地產價值的評估，如納稅人是自然人，無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等，都采用同樣的方法評估征稅：如納稅人是法人，評估征稅不因其所有制性質。規(guī)模大小、技術先進與否等不同而有所區(qū)別。

　　2.合法準則。經過幾十年的努力，我國在房地產管理、資產評估領域已初步形成了一套較為完整的法律、法規(guī)和規(guī)章，如《城市房地產管理法》、《城市規(guī)劃法》、《注冊會計師法》等。這些法律、法規(guī)和規(guī)章是評估征稅的依據。合法準則要求稅務人員和稅收評估機構遵守現行房地產管理、資產評估的法律、法規(guī)和規(guī)章，依法評稅，以維護國家稅法的嚴肅性、權威性，保護政府財政利益，同時維護納稅人合法權益。

　　3.科學準則。在房地產評稅工作中，評估人員所面臨的經濟社會情況較為復雜。如房地產按其用途可分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業(yè)和倉儲、農業(yè)和綜合房地產等，種類繁多，且房地產市場供求關系受多種因素影響波動較大，房地產價格被認為是觀察一個國家和地區(qū)經濟運行狀況的“晴雨表”。因此，在評稅活動中，評估機構和人員采用的評估方法、技術和程序等，要能科學、準確地反映房地產真實市場價值。使房地產稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產經濟的發(fā)展而增長，又不增加納稅人的負擔。

　　4.時點準則。時點準則要求房地產價值評估結果，應是評估對象在估價時點的合理價值。由于房地產價格隨市場供求關系等因素不斷發(fā)生變化，對房地產價值的評估只能是評估對象在估價時點的合理價值。同時，房地產價值評估需要消耗大量的人力、物力和財力，對政府而言，既不可能也不必要隨時或每年對房地產的價值進行評估，就需要合理確定評估征稅的周期，一方面，能夠較準確地反映房地產價值的變化。比較法，將評估對象與在評估試點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當的修正，以此估算估價對象合理價值的方法。比較法的操作步驟有：搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正：進行交易日期修正；進行房地產狀況修正；求取比準價格。比較法適用于具有交易性的房地產，而對特殊工業(yè)用房、學校等很；少發(fā)生交易的房地產，則難以適用該方法。

　　2.地產價值的評估。地產價值的評估可采用基準地價系數修正法、路線價法等方法?；鶞实貎r系數修正法是以地產所處地段的基準地價為基礎，通過時點修正，容積率修正、行業(yè)用途修正等一系列修正，最后確定地產價值。

　　通過上述方法分析可以看出，目前采用成本法評估房產價值，用基準地價系數修正法評估地產價值較為可行，條件成熟時可采用收益法、市場法等多種方法，但這些方法還需要結合稅收征管的要求進一步規(guī)范。如收益法對各類房地產的收入要進行較詳細的測算和預計等。同時，各地區(qū)城市經濟發(fā)展和房地產市場發(fā)育程度不同，在使用上述基本方法時，還要相應調整，以使評估結果更符合本地區(qū)的實際情況。

　　（三）房地產稅評稅的信息基礎

　　從上述房地產價值評估的基本方法可知，要準確評估房地產價值，達到公平稅負的目的，必須以獲得準確、真實、可靠的信息資料為前提，而這些信息資料的獲取，主要有兩種途徑：一是稅收征管渠道，如納稅申報、稅源調查等；二是其他部門的配合，如國土資源部門提供土地基準價格、建設部門提供建筑及設計標準，房產主管部門提供房產基礎數據資料、物價部門提供物價指數等。這就需要解決以下問題：

　　1.部門協調問題。在房地產評稅過程中，有關信息涉及城市建設主管部門、房產管理部門，土地資源管理部門、物價管理部門等眾多部門，而在現行制度下，這些部門都沒有為稅務機關提供信息資料的義務，而沒有這些部門的配合，整個評稅工作就無法進行。因而，在開展正式房地產稅評估工作之前，必須以法律制度的形式，規(guī)定上述部門為稅務機關提供房地產信息資料的義務，使稅務機關在評稅過程中與上述部門協商時有法可依。

　　2.信息的準確性問題。由于房地產市場供求關系瞬息萬變，有關部門提供的信息資料不一定能夠滿足評稅，工作需要，如基準地價資料，稅務部門還需要根據實際情況進行調整，以保證房地產價值評估的準確性。

　　3.信息管理問題。前文描述了信息在房地產稅評稅中的重要性，這就要求在稅收征管制度中，將信息管理擺到突出位置，主要做好兩方面的工作：一是稅務機關建立房地產稅評稅信息庫，及時更新數據，掌握稅源動態(tài)：二是加快電子政務推行步伐，實現政府部門之間信息資源共享，盡可能降低評稅成本，提高稅務工作效率。

　　（四）房地產稅制改革中的稅費關系

　　與房地產稅評稅制度改革密切相關的問題，是稅費關系的規(guī)范。據北京市有關部門調查，近年來，涉及城市建設和房地產行業(yè)的收費、基金共有幾十項，其中，中央批準的約占70％，北京市批準的約占30％。稅收在商品房售價中所占比重較低，約為6％。因此，要達到房地產稅評稅制度改革的預期目標，就必須有效解決稅費關系問題。從目前房地產行業(yè)發(fā)展現狀分析。各種收費過多過濫是造成房價居高不下的重要原因之一。同時，收費侵蝕稅基，影響政府房地產稅收收入的增長。大規(guī)模清理，整頓各類收費，基金，成為評稅制度改革的重要前提。

　　（五）房地產稅評稅機構與隊伍建設

　　與其他稅收征管相比，開展房地產評稅工作所面臨的情況更為復雜，技術要求更高，政策性更強，需要建立一支從事此項工作的專業(yè)隊伍。從從業(yè)人員的知識結構分析，除稅收專業(yè)知識和財務會計知識外，還需要具有以下幾方面的專業(yè)知識與能力：

　　1.評估技術與方法。能夠熟練掌握評估房產和地產價值的各種專業(yè)技術知識，能夠及時處理評估過程中所遇到的不確定性因素，確保房產和地產評估價值比較準確、合理，接近市場價值，反映市場供求關系，既保證政府財政收入能隨經濟增長而增長，又維護納稅人的合法權益，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

　　2.及時掌握房地產業(yè)發(fā)展狀況，了解市場信息，能夠準確分析和判斷房地產業(yè)發(fā)展趨勢，為有效開展評稅工作服務。

　　3.熟悉和掌握國家有關城市建設和房地產發(fā)展的法律，法規(guī)和管理制度，明確評稅工作的法律依據。

　　（六）建立納稅人爭議處理機制，保護納稅人合法權益

　　對房地產實行評估征稅，不同于流轉稅、所得稅等稅種在現行稅法下以既成事實的收入或行為為課稅對象，而是運用一定的技術、方法估計和測算征稅對象的價值，客觀上存在一定的不確定性，難度較大。因此，需要廣泛聽取納稅人的意見，使其能夠接受評估結果，履行納稅義務。當納稅人對評估方法、程序和結果等提出異議時，應建立相應的處理機制，以稅務部門為主導，溝通信息，交換意見，最終達成共識，完成納稅業(yè)務，保護納稅人合法權益。如納稅人仍不滿意，再進入稅收復議和行政訴訟程序解決。

　　三、我國開展房地產稅評估征稅工作的幾點政策建議

　　如前所述，我國經濟社會發(fā)展，特別是城市化進程加快，對房地產業(yè)發(fā)展產生了巨大的推動，而房地產稅征收管理現狀，已不適應新形勢的需要，借鑒國際經驗，及時開展房地產稅評稅工作，貫徹政府宏觀經濟社會政策，實現經濟與稅收的良性循環(huán)已是大勢所趨。因而，近期內需要開展的重點工作有：

　　（一）正確估計目前的政治經濟環(huán)境，創(chuàng)造條件，開展房地產稅評估征稅工作

　　房地產市場是一定時期觀察一個地區(qū)或國家經濟運行的“晴雨表”，其中住房又是人們生存的基本條件。在目前我國政治經濟條件下推行評估征稅，就需要準確把握可能出現的問題與風險，創(chuàng)造條件，逐步開展房地產稅評估征稅工作。首先，要考慮房地產開發(fā)企業(yè)的承受能力與對整個房地產市場的影響：其次，考慮納稅人對評估征稅的接受程度，特別是當普通住宅被納入評估征稅范圍后，所產生的政治社會影響。筆者認為，在近1～2年內，將城鎮(zhèn)普通住宅納入評估征稅的范圍是不現實的；在房地產領域稅費關系沒有根本理順的情況下，推行評估征稅也是困難重重。

　　（二）建立評稅技術標準，采用多種技術手段，準確評估房地產價值

　　如前所述。資產評估和地產評估的方法較多，可供房地產稅評稅選擇。在試點的基礎上，可建立適應不同類型資產的評估技術標準。在房產價值評估中，可根據房產的不同用途，采用不同的評估技術開展評估。對自用的房產價值。由于無相同或相似的市場價值，也可能無可比較的收益，可采用成本法評估其價值；對出租或從事酒店業(yè)等經營類房產，根據收益法評估其價值。對具有相同或相似市場價格的房產，采用市場法評估。在建立房地產稅評估標準過程中，評稅技術標準的建立，并不是簡單的照搬現成的資產評估技術與方法，而是在此基礎上，考慮評稅工作的特殊需要，進行相應的調整與修改，以滿足稅收征管的需要。

　　（三）建立評稅技術信息體系，保證評稅工作順利進行

　　要準確評估房地產價值，滿足稅收征管需要，稅務機關應及時掌握稅源狀況，分析房地產市場變化，保證房地產價值評估的科學性、合理性。這就需要建立完善的技術信息體系保障。從房地產稅評稅所需信息來源分析，主要包括以下幾類：1.納稅人基本信息。這類信息數據庫可通過納稅申報等途徑，由稅務機關建立。2.房產開發(fā)、建設、交易和管理信息。這類信息主要掌握在城市建設、房產管理、房地產開發(fā)公司等機構中。3.土地開發(fā)、使用權交易、基準地價等信息。這類信息主要掌握在土地主管部門、城市建設等部門。稅務機構須得到上述機構的大力支持，才能得到稅收評估所需要的信息。解決的途徑有兩個：一是以法律制度形式規(guī)定上述機構配合稅務機關評稅的義務，并負責提供相應信息；二是盡快建立政府機構間信息共享機制，努力降低評稅成本。

　　（四）規(guī)范房地產行業(yè)稅費關系，增加政府稅收收入

　　針對房地產行業(yè)稅費關系復雜，涉及眾多部門利益的情況，分步實行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收費；其次，將具有稅收性質的收費，分批、分次實行“費改稅”，充分考慮房地產開發(fā)企業(yè)的承受能力，以及對房地產市場的影響；最后，將不能實行“費改稅”且征收合理的收費項目，進一步規(guī)范化。

　　（五）培養(yǎng)一支高素質、高水平的房地產稅評估專業(yè)隊伍

　　隊伍建設是評稅工作的根本。從稅務干部隊伍的現狀看，需要從多種途徑培養(yǎng)業(yè)務骨干。在評稅工作開展之初。可充分利用會計師事務所、律師事務所、計算機公司等社會力量參與房地產價值評估，開發(fā)業(yè)務軟件。隨著房地產稅評稅工作逐步開展，通過培訓、進修、業(yè)務交流等各種形式，在稅務機關內部培養(yǎng)一支政治素質高、業(yè)務精通，精干高效的評稅專業(yè)隊伍，使其成為我國房地產稅評稅工作發(fā)展的支柱。