一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”貼戶(hù)，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
為了組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開(kāi)支，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：
l.工資 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。
2.福利費(fèi) 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。
3.折舊費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。
4.修理費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。
5.辦公費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門(mén)辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。
6.水電費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門(mén)耗用的水電費(fèi)。
7.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷(xiāo)和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。
8.周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷(xiāo)費(fèi)。
9.利息支出 指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。
10.其他費(fèi)用 指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。
從上述開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動(dòng)費(fèi)用不同，它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)說(shuō)，則隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。因此，超額完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，就可降低開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的總分類(lèi)核算，在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”等賬戶(hù)的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)的借方，作如下分錄入賬：
借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 41 600
貸：應(yīng)付工資 8 000
應(yīng)付福利費(fèi) 1120
累計(jì)折舊 10 000
遞延資產(chǎn) 3 500
銀行存款 8 480
周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 10 500
必須指出，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)外，其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)賬”，將發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。
二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配
每月終了，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定。不論上地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的
配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。也就是說(shuō)，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可僅對(duì)有關(guān)開(kāi)發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際
發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：
某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)＝月份內(nèi)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本×本月實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用÷應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額
如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 41 600元，應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱(chēng) 直接成本
101商品房 50 000
102商品房 120 000
151出租房 75 000
181周轉(zhuǎn)房 70 000
201大配套設(shè)施——商店 80 000
301商品性土地 125000
合 計(jì) 520 000
根據(jù)上列公式，即可為各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：
101商品房： 50000元×41600元÷520000元
�。�50 000元×8%＝4 000元
102商品房： 120 000元×8%＝9 600元
151出租房： 75 000元×8％＝6 000元
181周轉(zhuǎn)房： 70 000元×8％＝5 600元
201大配套設(shè)施： 80 000元×8％＝6 400元
301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元
根據(jù)上面計(jì)算，就可編制有如圖表5－10所示的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表：
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表
2000年5月 單位：元
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱(chēng) 直接成本 分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
101商品房 50 000 4 000
102商品房 120 000 9 600
151出租房 75 000 6 000
181周轉(zhuǎn)房 70 000 5 600
201大配套設(shè)施 80 000 6 400
301商品性土地 125 000 10000
合 計(jì) 520 000 41 600
根據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)記入各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開(kāi)發(fā)成本”各二級(jí)賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)的貸方，作如下分錄入賬：
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 25 200
開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 6 400
開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 10 000
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 41 600