預(yù)計(jì)深振業(yè)2006年、2007年和2008年實(shí)現(xiàn)每股收益分別為0.88元、1.41元和2.24元，年均復(fù)合增長率高達(dá)71%。
在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代之際，深振業(yè)立足華南，圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對主營業(yè)務(wù)進(jìn)行了大幅度調(diào)整，在品牌價(jià)值、經(jīng)營理念等方面逐步形成了自己的核心競爭力，已具備成為優(yōu)質(zhì)區(qū)域地產(chǎn)商的條件。
2006年前三季度，該公司經(jīng)營業(yè)績呈爆發(fā)式增長，實(shí)現(xiàn)凈利潤1.82億元，同比增長659.21%，每股收益0.717元，每股凈資產(chǎn)4.878元。預(yù)計(jì)其2006年、2007年和2008年實(shí)現(xiàn)每股收益分別為0.88元、1.41元和2.24元，年均復(fù)合增長率高達(dá)71%.
出售子公司甩掉虧損包袱
2005 年，根據(jù)深圳市政府國有企業(yè)改革和發(fā)展的統(tǒng)一部署，深振業(yè)對所屬的兩家建筑施工企業(yè)——特皓公司和建業(yè)公司實(shí)行“主輔分離輔業(yè)改制”，將手中持有的特皓公司54.42%股權(quán)以及建業(yè)公司46.02%的股權(quán)予以出售。出售后，深振業(yè)僅保留兩公司各15%的股權(quán)，不再合并報(bào)表，改為成本法核算。
特皓與建業(yè)兩公司資產(chǎn)總計(jì)18.75億元，但負(fù)債率卻高達(dá)83.82%，并且近幾年一直處于虧損狀態(tài)，對深振業(yè)的業(yè)績構(gòu)成較大拖累。出售兩公司股權(quán)后， 深振業(yè)回籠資金2.05億元，將資產(chǎn)負(fù)債率由77.23%降到了60.13%.更重要的是，除獲得3335萬元投資收益外，公司還甩掉了兩個(gè)虧損包袱。
公司同時(shí)也加快了對其他所屬企業(yè)的戰(zhàn)略性調(diào)整：轉(zhuǎn)讓龍崗房地產(chǎn)公司、振業(yè)監(jiān)理公司的股權(quán)，控股北海振業(yè)公司，并對振業(yè)物業(yè)公司、振業(yè)大廈公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行合并調(diào)整。一系列戰(zhàn)略性調(diào)整使得深振業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更加清晰，有利于公司集中優(yōu)勢，做優(yōu)做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。
2005 年，深振業(yè)開始實(shí)施“一年打基礎(chǔ)、三年見成效、五年大發(fā)展”的“135”戰(zhàn)略。到目前為止，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)情況進(jìn)展順利，振業(yè)城、星海名城等項(xiàng)目得到了市場的普遍認(rèn)可。同時(shí)，公司不斷加強(qiáng)各項(xiàng)儲備，先后完成了長沙87 萬平米和龍華24萬平方米土地的儲備工作，為未來幾年的開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。在完成長沙和龍華的土地儲備工作后，深振業(yè)計(jì)劃繼續(xù)積極尋找優(yōu)質(zhì)土地資源，爭取增加13億元的土地儲備。目前，深振業(yè)按權(quán)益計(jì)算的土地儲備為128萬平方米，可保證2009年前的開發(fā)計(jì)劃。
2008年每股收益有望達(dá)2元以上
公司目前的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在星海名城和深圳振業(yè)城兩個(gè)項(xiàng)目。星海名城占地面積29.24萬平方米，總建筑面積78.45萬平方米，共分七期開發(fā)，已開發(fā)完畢前三期。
星海名城的土地是在1999年通過協(xié)議地價(jià)方式拿到的，樓面地價(jià)成本僅為每平方米1044元左右，但現(xiàn)在項(xiàng)目平均銷售價(jià)格已達(dá)到每平方米7200元。僅這一個(gè)項(xiàng)目，深振業(yè)就實(shí)現(xiàn)土地增值近53億元。在選擇建筑施工單位時(shí)，深振業(yè)不再照顧系統(tǒng)內(nèi)的建筑施工企業(yè)，而是完全按市場競爭方式，通過招投標(biāo)來決定，這使得建筑安裝成本基本控制在市場平均水平之下。預(yù)計(jì)星海名城第五期銷售毛利率可高達(dá)40%.星海名城六期和七期將分別于2007年和2008年竣工，預(yù)計(jì)其銷售毛利率將高于五期，成為公司利潤的有力支撐。
振業(yè)城占地面積41.68萬平方米，總建筑面積54萬平方米，計(jì)劃分三期開發(fā)。振業(yè)城一期于2004年9月動(dòng)工，開發(fā)面積20萬平方米，包括600 余套獨(dú)院住宅及商業(yè)、學(xué)校等綜合配套設(shè)施，平均售價(jià)高達(dá)每平方米9000元。該項(xiàng)目2005年6月開始銷售，目前銷售率已超過90%.該塊土地是2001年通過公開招標(biāo)的方式取得的，樓面地價(jià)僅為每平方米640元，增值幅度令人瞠目。預(yù)計(jì)振業(yè)城一期銷售毛利率也將超過40%.
通過對星海名城和振業(yè)城兩個(gè)樓盤的盈利分析，預(yù)計(jì)深振業(yè)2006～2008年經(jīng)營業(yè)績將出現(xiàn)爆發(fā)式增長。到2008年，該公司每股收益有望達(dá)到2元以上。
房價(jià)不會(huì)下跌
投資地產(chǎn)股無須多慮
目前，國家的宏觀調(diào)控使得很多人對地產(chǎn)股的投資價(jià)值產(chǎn)生了疑慮，認(rèn)為調(diào)控將使房價(jià)下跌，從而使房地產(chǎn)企業(yè)盈利下降。其實(shí)，宏觀調(diào)控的根本目的不是使房價(jià)不漲或者下跌，而是控制房價(jià)上漲速度。這一點(diǎn)，在去年的“國八條”和今年的“國六條”中都明確提出過。
從市場情況來看，房地產(chǎn)需求沒有得到根本抑制。雖然宏觀調(diào)控使投機(jī)性炒房受到沉重打擊，但房價(jià)上漲主要的需求拉動(dòng)因素依然存在，城市化趨勢和居民改善居住條件的需求隨著我國人均GDP的提高日益明顯。另外，房地產(chǎn)開發(fā)成本的剛性和土地供應(yīng)的減少使房價(jià)下跌幾無可能。
業(yè)績的增長和基本面的好轉(zhuǎn)才是決定地產(chǎn)股投資價(jià)值的最主要因素，它將掃除市場所有的疑慮。這一點(diǎn)在房地產(chǎn)公司前三季度的業(yè)績增長上已得到充分體現(xiàn)。2006年前三季度，74家房地產(chǎn)上市公司凈利潤44.78億元，同比增長37.86%.其中，同比增長率在200%以上的公司有10家（參見表1）。隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、人民幣升值趨勢形成以及房地產(chǎn)公司業(yè)績的大幅增長，地產(chǎn)股的長期投資價(jià)值必將日益凸顯。
