一個(gè)70%以上民眾都無法進(jìn)入的房地產(chǎn)市場，肯定是需求不足、資源配置低效率的市場購房者決不可輕易地進(jìn)入高價(jià)格的房地產(chǎn)市場，一旦進(jìn)入，要想脫身出來就不容易
目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢，首先表現(xiàn)在信息的多與亂上。房價(jià)到底上漲了多少？各部門發(fā)布的信息相當(dāng)混亂，讓民眾無所適從。加上一些媒體及個(gè)人唯恐房地產(chǎn)市場信息不亂，刻意制造一些信息吸引眼球。于是既有同一個(gè)事件不同單位得出不同結(jié)論，更有同一個(gè)單位對同一事件在不同時(shí)間里給出不同的結(jié)果。
比如，北京市房價(jià)上漲問題，國家統(tǒng)計(jì)局出來的數(shù)據(jù)是2005年上漲了6.8%，而北京市的房管部門給出的數(shù)據(jù)是上漲19.2%；又如2006年一季度的北京房價(jià)上漲幅度，北京市場房管部門先有一個(gè)1～2月上漲了17.3%，后來公布的數(shù)據(jù)又是一季度為14.8%，增加了一個(gè)月不僅上漲沒有增加，反而下落了幾個(gè)點(diǎn)。正如有的讀者所說，這樣混亂的數(shù)字，要我們相信哪一個(gè)呢？
有關(guān)部門的人曾對這些問題解釋說，為什么會(huì)有這些不同的數(shù)據(jù)？因?yàn)槿拥姆绞讲煌⒔y(tǒng)計(jì)的方式不同，所以得出不同的結(jié)論。真的是這樣嗎？如果是一個(gè)負(fù)責(zé)任的單位，為什么早就知道這種情況卻不改善，等社會(huì)與民眾提出質(zhì)疑后才出來解釋呢？規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)市場信息混亂，早就是2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控“國八條”的基本內(nèi)容，明確規(guī)定如何讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場信息公開化、透明化、科學(xué)化、規(guī)范化。但是一年過去了，結(jié)果并不理想。對這種情況，相關(guān)的政府職能部門早就該檢討自己，為什么沒有把這樣簡單的事情做好。
漲聲一片并沒有透露出房地產(chǎn)市場的真正繁榮
近幾個(gè)月，國內(nèi)房地產(chǎn)市場漲聲一片，但房價(jià)上漲是由市場供求關(guān)系決定的呢？還是其他因素導(dǎo)致的？如果不是市場供求關(guān)系來決定的，又是什么因素在起作用？從國家統(tǒng)計(jì)局與央行的數(shù)據(jù)來看，一片漲聲中卻并沒有透露出房地產(chǎn)市場的真正繁榮。一是2005年以來房地產(chǎn)空置率快速上漲；二是房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸快速下降。產(chǎn)品賣不出去，市場轉(zhuǎn)換是無法實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)行業(yè)是有它的自然空置率，但住房自然空置率就如自然失業(yè)率一樣，在市場中有一個(gè)確定合理的比重，超過某種限度就過了�？罩寐蔬^高同時(shí)房價(jià)又過高，房地產(chǎn)問題的嚴(yán)重性就昭然若揭。判斷房價(jià)的高與低應(yīng)該有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是房價(jià)跟居民的可支配收入之比，應(yīng)該保持在3～6倍才正常；二是個(gè)人的按揭貸款與月收入之比不能超過35%；三是家庭為購房而體現(xiàn)的總負(fù)債率不能超過50%.我國的房價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，如此下去，大量資金涌進(jìn)市場只會(huì)增加炒作，帶來大量泡沫，更帶來金融危機(jī)。
總之，一個(gè)70%以上的民眾都無法進(jìn)入的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，肯定是需求不足、資源配置低效率的市場。無論從市場法則來看，還是從政府基本愿望來看，價(jià)格向下調(diào)整都必不可免，購房者決不可輕易地進(jìn)入高價(jià)格的房地產(chǎn)市場，一旦進(jìn)入，要想脫身出來就不容易。
房價(jià)大漲是開發(fā)商、銀行與地方政府的希望
從金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的需求正在減少，表明了國內(nèi)居民需求消費(fèi)的下降。如果國內(nèi)居民住房需求下降，那么，房價(jià)的上漲并非是住房市場供求關(guān)系發(fā)生變化，而是房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)壟斷定價(jià)的結(jié)果。目前形勢并不是一些開發(fā)商所說那樣，出現(xiàn)所謂“恢復(fù)性上漲”，也不是什么“剛性需求”讓房價(jià)快速上漲，而多半是人為操縱市場之結(jié)果。房價(jià)大漲是開發(fā)商、銀行與地方政府的希望。開發(fā)商為什么可以操縱房價(jià)呢？因?yàn)槲覀兊恼疀]有出臺政策對他們進(jìn)行規(guī)范。開發(fā)商就利用政策漏洞來賺取高額利潤，這也是我最近正在思考的一個(gè)新課題——房地產(chǎn)商的制度套利。目前一些地方的房價(jià)快速上漲，完全是房地產(chǎn)開發(fā)商、國內(nèi)外炒作者、某些地方政府聯(lián)手推高的結(jié)果。
國外資金對房地產(chǎn)的炒作已成為嚴(yán)重禍害
國外資金對房地產(chǎn)的炒作，已成為目前中國經(jīng)濟(jì)的一種嚴(yán)重禍害�，F(xiàn)代文明社會(huì)，居住權(quán)是每一國公民最基本的生存權(quán)利，住房也成了居民得以生存的最基本生活必需品。在世界絕大多數(shù)國家，是不允許對住房進(jìn)行炒作的，為了防止對本國房地產(chǎn)市場的炒作，不少國家都有相關(guān)法律遏制，讓炒作者無利可圖。中國作為一個(gè)發(fā)展中的社會(huì)主義國家，更是有責(zé)任與義務(wù)來保證每一個(gè)本國居民的居住權(quán)，更需出臺相關(guān)法律與政策來打擊任何外資對境內(nèi)房地產(chǎn)市場的炒作。
住房作為一種投資品（國家統(tǒng)計(jì)局的界定），按現(xiàn)行的規(guī)則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了是直接投資，外國資本進(jìn)入應(yīng)該是嚴(yán)格管制的。既然境外資金是直接為炒作房地產(chǎn)而來，并不是通過直接投資方式，政府就應(yīng)該出臺制度來嚴(yán)厲遏制和打擊。從1997年東南亞金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)來看，對這種外資炒作房地產(chǎn)的行為不嚴(yán)厲遏制打擊，將導(dǎo)致國內(nèi)的金融危機(jī)。外資炒作本國房地產(chǎn)所造成的危害早已有前車可鑒，政府應(yīng)該有足夠的警覺，并重新審查現(xiàn)行有關(guān)法律制度。否則，等經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大問題后再覺醒，就為時(shí)已晚。
宏觀調(diào)控需要加強(qiáng)
當(dāng)前房地產(chǎn)市場有一個(gè)問題，房地產(chǎn)商都在搞短期行為，做一個(gè)項(xiàng)目，不管后期怎么樣，把錢拿到手就跑掉了。這對企業(yè)的后續(xù)發(fā)展是不負(fù)責(zé)任的，對整個(gè)行業(yè)的發(fā)展也是不利的。從持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)面臨著一大基本問題，就是宏觀調(diào)控問題。有的開發(fā)商跟我講“宏觀調(diào)控不會(huì)有了”，我就跟他說，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來決定是否進(jìn)行宏觀調(diào)控。宏觀調(diào)控實(shí)際上是把失去控制的房地產(chǎn)市場重新拉上正軌的一種手段。宏觀調(diào)控可能讓你近期的收入減少，但從長遠(yuǎn)看，這才是企業(yè)的生存發(fā)展之道。國內(nèi)兩年來宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控更多的是中觀及微觀方面的動(dòng)作，而真正的宏觀調(diào)控工具使用很少。正因?yàn)橹袊皟纱渭酉⑦^小過慢，不僅弱化了銀行、民眾及企業(yè)對利率風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期，也使得實(shí)質(zhì)利率過低。由于銀行、企業(yè)及民眾不能夠把利率風(fēng)險(xiǎn)考慮到其行為決策中，因此，銀行信貸快速增長也就十分正常了。無論名義利率還是實(shí)質(zhì)利率都過低，誰借到錢誰就會(huì)獲得利益。要改變目前中國投資過熱趨勢就得從這最基本、最為核心的地方入手，從金融市場的價(jià)格機(jī)制入手，調(diào)升過低的利率。盡管央行5月這次調(diào)控的幅度不大，對企業(yè)或個(gè)人信貸成本影響不高，但它向市場發(fā)出了一個(gè)十分強(qiáng)烈的信號，通過利率調(diào)整來改善中國金融市場價(jià)格機(jī)制，通過利率調(diào)整向市場表明，企業(yè)與居民的經(jīng)濟(jì)決策必須把利率的風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)來。中央政府有決心有能力對國內(nèi)過快的房地產(chǎn)市場投資、對上升過快的房價(jià)進(jìn)行調(diào)整。這種調(diào)整并不在于這次利率上升的幅度，而在于市場對這次加息的反應(yīng)，估計(jì)央行會(huì)通過市場反應(yīng)來決定未來加息的頻率。
嚴(yán)厲打擊對北京房地產(chǎn)的炒作
北京80%以上的民眾的確沒有能力進(jìn)入這個(gè)市場。能夠進(jìn)入的，或是通過銀行金融杠桿的炒房者，或是購買房子不要承擔(dān)其成本的少數(shù)人。如果北京的房價(jià)真的是上漲快速，就得追究相關(guān)責(zé)任人。同時(shí)，要采取新的必要政策來遏制北京房價(jià)快速的上漲。一是通過稅收方式嚴(yán)厲打擊對房地產(chǎn)的炒作；二是在資本項(xiàng)目沒有開放情況下，嚴(yán)格禁止國外投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，對此，央行管制條例有清楚規(guī)定；三是嚴(yán)格整頓北京的房地產(chǎn)市場秩序，對操縱房價(jià)、擾亂市場秩序的房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)厲打擊；四是對銀行個(gè)人消費(fèi)信貸嚴(yán)格檢查，對違規(guī)的商業(yè)銀行嚴(yán)肅處罰；五是緊縮銀根，增加炒作房地產(chǎn)者的成本，讓其自動(dòng)退出市場。
易憲容 中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員、 金融發(fā)展室主任
