一個(gè)70%以上民眾都無(wú)法進(jìn)入的房地產(chǎn)市場(chǎng)，肯定是需求不足、資源配置低效率的市場(chǎng)購(gòu)房者決不可輕易地進(jìn)入高價(jià)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一旦進(jìn)入，要想脫身出來(lái)就不容易
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，首先表現(xiàn)在信息的多與亂上。房?jī)r(jià)到底上漲了多少？各部門發(fā)布的信息相當(dāng)混亂，讓民眾無(wú)所適從。加上一些媒體及個(gè)人唯恐房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不亂，刻意制造一些信息吸引眼球。于是既有同一個(gè)事件不同單位得出不同結(jié)論，更有同一個(gè)單位對(duì)同一事件在不同時(shí)間里給出不同的結(jié)果。
比如，北京市房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出來(lái)的數(shù)據(jù)是2005年上漲了6.8%，而北京市的房管部門給出的數(shù)據(jù)是上漲19.2%；又如2006年一季度的北京房?jī)r(jià)上漲幅度，北京市場(chǎng)房管部門先有一個(gè)1～2月上漲了17.3%，后來(lái)公布的數(shù)據(jù)又是一季度為14.8%，增加了一個(gè)月不僅上漲沒有增加，反而下落了幾個(gè)點(diǎn)。正如有的讀者所說(shuō)，這樣混亂的數(shù)字，要我們相信哪一個(gè)呢？
有關(guān)部門的人曾對(duì)這些問(wèn)題解釋說(shuō)，為什么會(huì)有這些不同的數(shù)據(jù)？因?yàn)槿拥姆绞讲煌⒔y(tǒng)計(jì)的方式不同，所以得出不同的結(jié)論。真的是這樣嗎？如果是一個(gè)負(fù)責(zé)任的單位，為什么早就知道這種情況卻不改善，等社會(huì)與民眾提出質(zhì)疑后才出來(lái)解釋呢？規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息混亂，早就是2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控“國(guó)八條”的基本內(nèi)容，明確規(guī)定如何讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開化、透明化、科學(xué)化、規(guī)范化。但是一年過(guò)去了，結(jié)果并不理想。對(duì)這種情況，相關(guān)的政府職能部門早就該檢討自己，為什么沒有把這樣簡(jiǎn)單的事情做好。
漲聲一片并沒有透露出房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正繁榮
近幾個(gè)月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲聲一片，但房?jī)r(jià)上漲是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的呢？還是其他因素導(dǎo)致的？如果不是市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定的，又是什么因素在起作用？從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與央行的數(shù)據(jù)來(lái)看，一片漲聲中卻并沒有透露出房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正繁榮。一是2005年以來(lái)房地產(chǎn)空置率快速上漲；二是房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸快速下降。產(chǎn)品賣不出去，市場(chǎng)轉(zhuǎn)換是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)行業(yè)是有它的自然空置率，但住房自然空置率就如自然失業(yè)率一樣，在市場(chǎng)中有一個(gè)確定合理的比重，超過(guò)某種限度就過(guò)了�？罩寐蔬^(guò)高同時(shí)房?jī)r(jià)又過(guò)高，房地產(chǎn)問(wèn)題的嚴(yán)重性就昭然若揭。判斷房?jī)r(jià)的高與低應(yīng)該有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是房?jī)r(jià)跟居民的可支配收入之比，應(yīng)該保持在3～6倍才正常；二是個(gè)人的按揭貸款與月收入之比不能超過(guò)35%；三是家庭為購(gòu)房而體現(xiàn)的總負(fù)債率不能超過(guò)50%.我國(guó)的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，如此下去，大量資金涌進(jìn)市場(chǎng)只會(huì)增加炒作，帶來(lái)大量泡沫，更帶來(lái)金融危機(jī)。
總之，一個(gè)70%以上的民眾都無(wú)法進(jìn)入的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，肯定是需求不足、資源配置低效率的市場(chǎng)。無(wú)論從市場(chǎng)法則來(lái)看，還是從政府基本愿望來(lái)看，價(jià)格向下調(diào)整都必不可免，購(gòu)房者決不可輕易地進(jìn)入高價(jià)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一旦進(jìn)入，要想脫身出來(lái)就不容易。
房?jī)r(jià)大漲是開發(fā)商、銀行與地方政府的希望
從金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的需求正在減少，表明了國(guó)內(nèi)居民需求消費(fèi)的下降。如果國(guó)內(nèi)居民住房需求下降，那么，房?jī)r(jià)的上漲并非是住房市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，而是房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)壟斷定價(jià)的結(jié)果。目前形勢(shì)并不是一些開發(fā)商所說(shuō)那樣，出現(xiàn)所謂“恢復(fù)性上漲”，也不是什么“剛性需求”讓房?jī)r(jià)快速上漲，而多半是人為操縱市場(chǎng)之結(jié)果。房?jī)r(jià)大漲是開發(fā)商、銀行與地方政府的希望。開發(fā)商為什么可以操縱房?jī)r(jià)呢？因?yàn)槲覀兊恼疀]有出臺(tái)政策對(duì)他們進(jìn)行規(guī)范。開發(fā)商就利用政策漏洞來(lái)賺取高額利潤(rùn)，這也是我最近正在思考的一個(gè)新課題——房地產(chǎn)商的制度套利。目前一些地方的房?jī)r(jià)快速上漲，完全是房地產(chǎn)開發(fā)商、國(guó)內(nèi)外炒作者、某些地方政府聯(lián)手推高的結(jié)果。
國(guó)外資金對(duì)房地產(chǎn)的炒作已成為嚴(yán)重禍害
國(guó)外資金對(duì)房地產(chǎn)的炒作，已成為目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一種嚴(yán)重禍害。現(xiàn)代文明社會(huì)，居住權(quán)是每一國(guó)公民最基本的生存權(quán)利，住房也成了居民得以生存的最基本生活必需品。在世界絕大多數(shù)國(guó)家，是不允許對(duì)住房進(jìn)行炒作的，為了防止對(duì)本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，不少國(guó)家都有相關(guān)法律遏制，讓炒作者無(wú)利可圖。中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中的社會(huì)主義國(guó)家，更是有責(zé)任與義務(wù)來(lái)保證每一個(gè)本國(guó)居民的居住權(quán)，更需出臺(tái)相關(guān)法律與政策來(lái)打擊任何外資對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作。
住房作為一種投資品（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的界定），按現(xiàn)行的規(guī)則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了是直接投資，外國(guó)資本進(jìn)入應(yīng)該是嚴(yán)格管制的。既然境外資金是直接為炒作房地產(chǎn)而來(lái)，并不是通過(guò)直接投資方式，政府就應(yīng)該出臺(tái)制度來(lái)嚴(yán)厲遏制和打擊。從1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)這種外資炒作房地產(chǎn)的行為不嚴(yán)厲遏制打擊，將導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的金融危機(jī)。外資炒作本國(guó)房地產(chǎn)所造成的危害早已有前車可鑒，政府應(yīng)該有足夠的警覺，并重新審查現(xiàn)行有關(guān)法律制度。否則，等經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大問(wèn)題后再覺醒，就為時(shí)已晚。
宏觀調(diào)控需要加強(qiáng)
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)商都在搞短期行為，做一個(gè)項(xiàng)目，不管后期怎么樣，把錢拿到手就跑掉了。這對(duì)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展是不負(fù)責(zé)任的，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展也是不利的。從持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)面臨著一大基本問(wèn)題，就是宏觀調(diào)控問(wèn)題。有的開發(fā)商跟我講“宏觀調(diào)控不會(huì)有了”，我就跟他說(shuō)，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)決定是否進(jìn)行宏觀調(diào)控。宏觀調(diào)控實(shí)際上是把失去控制的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新拉上正軌的一種手段。宏觀調(diào)控可能讓你近期的收入減少，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這才是企業(yè)的生存發(fā)展之道。國(guó)內(nèi)兩年來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控更多的是中觀及微觀方面的動(dòng)作，而真正的宏觀調(diào)控工具使用很少。正因?yàn)橹袊?guó)前兩次加息過(guò)小過(guò)慢，不僅弱化了銀行、民眾及企業(yè)對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期，也使得實(shí)質(zhì)利率過(guò)低。由于銀行、企業(yè)及民眾不能夠把利率風(fēng)險(xiǎn)考慮到其行為決策中，因此，銀行信貸快速增長(zhǎng)也就十分正常了。無(wú)論名義利率還是實(shí)質(zhì)利率都過(guò)低，誰(shuí)借到錢誰(shuí)就會(huì)獲得利益。要改變目前中國(guó)投資過(guò)熱趨勢(shì)就得從這最基本、最為核心的地方入手，從金融市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制入手，調(diào)升過(guò)低的利率。盡管央行5月這次調(diào)控的幅度不大，對(duì)企業(yè)或個(gè)人信貸成本影響不高，但它向市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)十分強(qiáng)烈的信號(hào)，通過(guò)利率調(diào)整來(lái)改善中國(guó)金融市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，通過(guò)利率調(diào)整向市場(chǎng)表明，企業(yè)與居民的經(jīng)濟(jì)決策必須把利率的風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)來(lái)。中央政府有決心有能力對(duì)國(guó)內(nèi)過(guò)快的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、對(duì)上升過(guò)快的房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整。這種調(diào)整并不在于這次利率上升的幅度，而在于市場(chǎng)對(duì)這次加息的反應(yīng)，估計(jì)央行會(huì)通過(guò)市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)決定未來(lái)加息的頻率。
嚴(yán)厲打擊對(duì)北京房地產(chǎn)的炒作
北京80%以上的民眾的確沒有能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。能夠進(jìn)入的，或是通過(guò)銀行金融杠桿的炒房者，或是購(gòu)買房子不要承擔(dān)其成本的少數(shù)人。如果北京的房?jī)r(jià)真的是上漲快速，就得追究相關(guān)責(zé)任人。同時(shí)，要采取新的必要政策來(lái)遏制北京房?jī)r(jià)快速的上漲。一是通過(guò)稅收方式嚴(yán)厲打擊對(duì)房地產(chǎn)的炒作；二是在資本項(xiàng)目沒有開放情況下，嚴(yán)格禁止國(guó)外投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)此，央行管制條例有清楚規(guī)定；三是嚴(yán)格整頓北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)操縱房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)秩序的房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)厲打擊；四是對(duì)銀行個(gè)人消費(fèi)信貸嚴(yán)格檢查，對(duì)違規(guī)的商業(yè)銀行嚴(yán)肅處罰；五是緊縮銀根，增加炒作房地產(chǎn)者的成本，讓其自動(dòng)退出市場(chǎng)。
易憲容 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員、 金融發(fā)展室主任
