中國(guó)房地產(chǎn)商的資本負(fù)債率高達(dá)70%左右，嚴(yán)重依賴銀行貸款。沒(méi)有銀行業(yè)的支持，他們絕對(duì)不可能維持較高的空置率。房?jī)r(jià)上升過(guò)快的另一個(gè)原因是土地政策沒(méi)有設(shè)計(jì)周到，政策也要有針對(duì)性，也要細(xì)分。
5月17日，國(guó)務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了六條措施，人稱(chēng)“國(guó)六條”。這六條措施好比是一場(chǎng)春雨，雖然來(lái)得晚了一些，但畢竟來(lái)了。房地產(chǎn)界普遍肯定和歡迎。學(xué)術(shù)界中有些人認(rèn)為這些措施是被一季度房?jī)r(jià)暴漲逼出來(lái)的，擔(dān)心能否貫徹下去。有些人對(duì)這些措施能否起到長(zhǎng)期作用持有疑慮。國(guó)務(wù)院以前出臺(tái)過(guò)不少規(guī)定。每當(dāng)新規(guī)定、新措施出臺(tái)的時(shí)候，總可以聽(tīng)到一片贊揚(yáng)、逢迎之聲。回頭看看，這些措施的出發(fā)點(diǎn)都沒(méi)錯(cuò)，但并不是所有的措施都達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。如今很多人自覺(jué)地將新措施和老措施比較，關(guān)注新措施的可行性，顯然，這是一個(gè)非常明顯的社會(huì)進(jìn)步。
“國(guó)六條”和以往的文件相比，最大的優(yōu)點(diǎn)在于清楚地區(qū)分了政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用。該政府管的事情交給政府，該市場(chǎng)管的事情由市場(chǎng)決定。實(shí)踐證明，如果要求政府出面來(lái)取代市場(chǎng)，其結(jié)果是表面上轟轟烈烈，過(guò)不了多久就不了了之，無(wú)疾而終。
不能破壞市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境
常常聽(tīng)到有人在房?jī)r(jià)太高時(shí)要求政府出來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。如果是老百姓說(shuō)這些話，完全可以理解�？墒怯行┱賳T和學(xué)者也這樣說(shuō)，就失之毫厘、差之千里。在“國(guó)六條”出來(lái)之后，建設(shè)部政策研究中心一位官員建議對(duì)新開(kāi)工項(xiàng)目采取“限比重”、“限面積”、“限價(jià)位”，說(shuō)要限制房?jī)r(jià)肯定可以得到老百姓的擁護(hù)，卻不知道他們打算怎么限價(jià)？
一棟住宅底層和高層房?jī)r(jià)不一樣，向陽(yáng)和背陰的房?jī)r(jià)不一樣，住宅的地理位置和周邊環(huán)境不一樣，房?jī)r(jià)差別更大，政府怎么能夠管得了？倘若強(qiáng)行規(guī)定一個(gè)房?jī)r(jià)，又如何保證房地產(chǎn)商不會(huì)偷工減料，把惡果轉(zhuǎn)移給民眾？如果要讓限價(jià)有效，就只好徹底退回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)去，把所有的環(huán)節(jié)都管死。房?jī)r(jià)和其他商品的價(jià)格一樣是由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定的。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主要作用是規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)秩序，在提高效率的同時(shí)注意社會(huì)平等。我們的目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)不合理暴漲，不能以破壞市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境作為代價(jià)。如果把政策的重點(diǎn)放在直接干預(yù)房?jī)r(jià)上，恐怕其結(jié)果和政策設(shè)計(jì)者的初衷南轅北轍。
政府政策也要細(xì)分
政府政策一定要有明確的針對(duì)性。也就是說(shuō)要比較準(zhǔn)確地界定和區(qū)分政策目標(biāo)和相應(yīng)的手段。有些人往往籠統(tǒng)地說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求非常強(qiáng)。過(guò)強(qiáng)的住宅需求是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高速上升的原因，這點(diǎn)并沒(méi)有錯(cuò)。但不能籠統(tǒng)地說(shuō)什么“調(diào)控需求”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求中可以細(xì)分為三類(lèi)：正常的居民需求、投機(jī)需求和由于拆遷而出現(xiàn)的被動(dòng)需求。針對(duì)不同的需求，要采用不同的政策工具。政府政策的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是保護(hù)正常居民住房需求，有計(jì)劃地安排拆遷需求，打擊投機(jī)性需求。其中居民的正常需求不僅不應(yīng)當(dāng)限制，還應(yīng)當(dāng)大力鼓勵(lì)，緩解目前國(guó)內(nèi)需求不旺導(dǎo)致的通貨緊縮壓力。比如拆遷需求，2003年全國(guó)就拆遷了2.4億平方米的舊建筑，形成了大約3億平方米的住宅需求，如此集中的被動(dòng)住宅需求自然造成了對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力。投機(jī)性需求是造成房地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)�。投機(jī)活動(dòng)猖獗就應(yīng)當(dāng)引入“托賓稅”，加大房地產(chǎn)投機(jī)的交易成本。好比是給飛速前進(jìn)的火車(chē)頭輪子下面撒點(diǎn)沙子，這恰恰是政府財(cái)稅政策應(yīng)當(dāng)起的作用。向房地產(chǎn)交易征所得稅的主要目的不是增加財(cái)稅收入，而是抑制投機(jī)。
同樣，針對(duì)住宅空置率過(guò)高所采取的政策也要細(xì)分。有關(guān)空置率的談?wù)摵軣狒[，大家對(duì)空置率的定義都沒(méi)有統(tǒng)一，各說(shuō)各話。由于采用的分母不一樣，算出來(lái)的空置率高的有60%，低的還不到1%.討論來(lái)討論去，還沒(méi)有弄清楚討論的目的是什么，居然還冒出來(lái)一個(gè)空置率的國(guó)際警戒線，鬧了一場(chǎng)不大不小的笑話。這樣的討論得不出任何有意義的結(jié)論，只能反映出學(xué)風(fēng)浮躁。我們只要知道目前空置住宅的面積已經(jīng)超過(guò)了1.1億平方米，去年增長(zhǎng)了15%，問(wèn)題很?chē)?yán)重就可以了，用不著再算什么空置率。
住宅空置也可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是已經(jīng)賣(mài)出去了空置在那里，一類(lèi)是在房地產(chǎn)商手里尚未售出的空置住宅。有人買(mǎi)兩套甚至多套房子，只要他不賣(mài)，是否空置都不會(huì)直接沖擊房?jī)r(jià)。為了降低這部分的空置，就需要引進(jìn)物業(yè)稅（或者稱(chēng)為房地產(chǎn)稅）。西方各國(guó)都設(shè)立了很高的物業(yè)稅。你有錢(qián)買(mǎi)大房子，買(mǎi)幾套房子，自然就有錢(qián)交納物業(yè)稅。征收物業(yè)稅有助于縮小貧富差距。如果有人嫌物業(yè)稅太高，就別空置。實(shí)在弄不清楚為什么在中國(guó)引入物業(yè)稅就那么困難？
查房地產(chǎn)商的貸款來(lái)源
影響房?jī)r(jià)的是那些在房地產(chǎn)商手中空置的住宅。按照營(yíng)銷(xiāo)學(xué)理論，保持一定空置率，拉高房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高利潤(rùn)的策略。從營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的角度上來(lái)講，這些房地產(chǎn)商沒(méi)有錯(cuò)。罵房地產(chǎn)商囤積居奇，牟取暴利，站在購(gòu)房者角度來(lái)說(shuō)有道理；但是站在房地產(chǎn)商的角度來(lái)說(shuō)這樣做卻符合邏輯，他們的目標(biāo)就是謀取企業(yè)利潤(rùn)的最大化，罵也沒(méi)有用。房地產(chǎn)商可以低開(kāi)走高，通過(guò)各種真假難辨的信息來(lái)兜圈子。在房地產(chǎn)業(yè)信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，派幾個(gè)官員去查是查不出名堂來(lái)的。與其去查房地產(chǎn)商的空置率，還不如查他們的貸款來(lái)源。很清楚，之所以某些房地產(chǎn)商敢于空置已經(jīng)建好的住宅，哄抬房?jī)r(jià)，關(guān)鍵在于他們有后續(xù)的資金來(lái)源。也就是說(shuō)，某些房地產(chǎn)商能夠通過(guò)各種非法途徑從銀行中騙貸，這一點(diǎn)在金融制度比較健全的國(guó)家中幾乎不能想象。中國(guó)房地產(chǎn)商的資本負(fù)債率高達(dá)70%左右，嚴(yán)重依賴銀行貸款。沒(méi)有銀行業(yè)的支持，他們絕對(duì)不可能維持較高的空置率。只要嚴(yán)肅金融紀(jì)律，查處幾個(gè)違規(guī)的銀行行長(zhǎng)，同時(shí)適當(dāng)緊縮銀根，這一類(lèi)空置率很快就會(huì)降下來(lái)。
土地政策應(yīng)設(shè)計(jì)周到
土地政策的失誤是房?jī)r(jià)暴漲的一個(gè)很重要因素。房地產(chǎn)建筑業(yè)的土地使用制度從協(xié)議改為“招拍掛”，這是一個(gè)很重要的進(jìn)步，因?yàn)閰f(xié)議出讓批租中很容易產(chǎn)生嚴(yán)重的“尋租”�？墒恰罢信膾臁敝腥鄙倭艘粋�(gè)對(duì)住宅戶型的限制，使得房?jī)r(jià)必然上漲�！罢信膾臁彼坪鹾芎�(jiǎn)單，政府拿出一塊地來(lái)，誰(shuí)出價(jià)最高就歸誰(shuí)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)商為了拿到土地必然舉牌競(jìng)拍，一抬就抬出高價(jià)來(lái)了。如果土地價(jià)格很高就必然要蓋高檔住宅。新建住宅中有相當(dāng)大的比例就是高檔住宅，自然，這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)就抬上去了。倘若規(guī)定這塊地上只能蓋每套60平方米或80平方米的住宅，公共面積和使用面積之比壓縮到最低，然后再“招拍掛”，事先通知房地產(chǎn)商，如果違反規(guī)定將處以重罰。住宅的戶型大小并不難監(jiān)督，房地產(chǎn)商知道，購(gòu)買(mǎi)這樣戶型的必然是中低收入家庭，他們不可能支付高檔住宅的價(jià)格，于是，他們自然會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)琢磨出最高可以接受的地價(jià)，沒(méi)有任何房地產(chǎn)商敢不顧一切地競(jìng)拍。這樣用不著去規(guī)定房?jī)r(jià)，仍然按照市場(chǎng)規(guī)律“招拍掛”，地價(jià)就不會(huì)失控。如果有50%的新建住宅屬于小戶型，即使這些小戶型住宅的絕對(duì)價(jià)格依然上升，統(tǒng)計(jì)出來(lái)的房?jī)r(jià)必然大幅度下降。說(shuō)到底，房?jī)r(jià)上升過(guò)快，部分原因是政府土地政策沒(méi)有設(shè)計(jì)周到。
總之，下一輪房地產(chǎn)調(diào)控中主要靠政府的貨幣政策、財(cái)稅政策、土地政策�！皣�(guó)六條”將房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到政府政策層面，不再流于一般性號(hào)召，大大提高了調(diào)控的成功概率。但是，從原則到具體實(shí)施，中間還有很多政策設(shè)計(jì)。我們不僅要明確過(guò)河的任務(wù)還要解決過(guò)河的辦法，是架橋還是找擺渡船，何種方法成本最低、效果最佳，有待進(jìn)一步探討。只要能妥善設(shè)計(jì)好相關(guān)政府政策，抓住要害，房?jī)r(jià)暴漲的問(wèn)題必然會(huì)迎刃而解。
徐滇慶 加拿大西安大略大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心訪問(wèn)教授
