今年過節(jié)有點(diǎn)煩,五一前后的房貸加息,讓很多買房人憂心忡忡。4月28日,央行上調(diào)房貸利率,基準(zhǔn)利率提高了0.27個(gè)百分點(diǎn),實(shí)際優(yōu)惠利率上浮0.243個(gè)百分點(diǎn);5月8日,建設(shè)部上調(diào)公積金貸款利率,提高幅度為0.18個(gè)百分點(diǎn)。此次加息,是2004年10月29日以來,央行第2次提高貸款基準(zhǔn)利率,也是第3次提高住房貸款利率。
根據(jù)央行的規(guī)定,5年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%,以一筆20年期30萬元的商業(yè)貸款為例,按照等額本息還款法,如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率,月供將由原來的2170.11元上漲至現(xiàn)在的2217.33元,多出47.22元;如果執(zhí)行下限利率,月供將由2065.02元上漲至2106.42元,多出41.4元。面對(duì)這筆額外的支出,買房人怎樣才能少付利息,避免成為房貸加息的“受害者”?
貸款方式:考慮固定利率
在個(gè)人住房貸款利率上調(diào)的背景下,曾經(jīng)“叫好不叫座”的固定利率房貸成為市場(chǎng)的香餑餑,僅4月28日與5月8日兩天,光大銀行的固定利率房貸就簽出了10余筆合同。光大銀行資金部副總經(jīng)理向前認(rèn)為,中國(guó)目前的利率水平處于近20年來的低谷,而固定資產(chǎn)投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快,利率未來繼續(xù)上調(diào)的可能性仍然比較大。固定利率貸款不受國(guó)家政策的變化影響,鎖定了利率升高的風(fēng)險(xiǎn),此時(shí)顯示出了獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。
目前,我國(guó)共有4家銀行推出了固定利率貸款,分別是建設(shè)銀行、招商銀行、光大銀行和匯豐銀行。在4家商業(yè)銀行已公布的房貸固定利率中,以5年以上的利率水平(如招商銀行10年期的優(yōu)惠利率為6.09%,光大銀行為6.08%)為例,央行調(diào)整后的貸款基準(zhǔn)利率6.39%已經(jīng)高于任何一家銀行的房貸固定利率的區(qū)間下限,但央行確定的下限利率5.751%仍比固定利率房貸的優(yōu)惠利率略低。專家認(rèn)為,從長(zhǎng)期來看,在貸款利率調(diào)整之后,選擇固定利率房貸要?jiǎng)澦阋恍。事?shí)上,在西方發(fā)達(dá)國(guó)家,80%以上客戶的住房貸款都使用的是固定利率。
不過,固定利率貸款在我國(guó)推出時(shí)間不長(zhǎng),操作手法尚不成熟,實(shí)踐中還存在一些問題。目前4家銀行推出的固定利率貸款的期限都很短,一般在10年以下,而且限制條件比較嚴(yán)格,一般客戶往往很難獲得這種貸款。所謂固定利率也是相對(duì)而言,央行每次上調(diào)利率,銀行也會(huì)相應(yīng)調(diào)整固定利率,新增固定利率房貸者也必須按新利率執(zhí)行。浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)為固定利率貸款也有麻煩。目前,只有光大銀行和招商銀行推出了浮動(dòng)利率、固定利率的相互轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。在此2家銀行內(nèi)辦理浮動(dòng)利率貸款的客戶,只需要書面申請(qǐng),填寫相應(yīng)表格,就可以將浮動(dòng)利率的存量貸款轉(zhuǎn)為固定利率,辦理時(shí)不收取任何違約金和手續(xù)費(fèi)。而其他2家銀行尚未開展此項(xiàng)業(yè)務(wù),他們的工作人員告訴記者,目前正在研究盡快出臺(tái)類似業(yè)務(wù)。
還款方式:先算收支細(xì)賬
房貸加息之后,如何選擇合適的還款方式、節(jié)省利息成了人們的當(dāng)務(wù)之急。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的專家認(rèn)為,每種房貸還款方式的相同之處都是根據(jù)借款人剩余本金的多少來計(jì)算利息的;不同之處則是,有的還款方式歸還本金的速度比較快,有的則較慢,由此導(dǎo)致不同還款方式總利息的不同。購(gòu)房者在選擇具體的房貸還款方式時(shí),要結(jié)合自身存款、收入等情況綜合而定。
較高收入者:盡早還“本”
收入比較高的群體,如公司企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng),每月收入在1萬元上下且有一定積蓄的,應(yīng)當(dāng)考慮盡早還付本金。可采用的方法有提前還款、縮短貸款期限、采用等額本金還款法等。
在還款過程中,除了轉(zhuǎn)等額本息為等額本金還款法(一般銀行允許客戶轉(zhuǎn)換還款方式3次)外,客戶在力所能及的情況下提前還貸是比較合適的。目前很多銀行已不再拒絕客戶提前還款,例如民生銀行甚至推出“無障礙提前還款”業(yè)務(wù),客戶隨時(shí)可以償還房貸。以一筆已經(jīng)還了5年的20年期30萬元貸款為例,按照最新的優(yōu)惠利率5.75%計(jì)算,如果部分提前還款10萬元,在保持月還款額基本不變的情況下,可以節(jié)省利息9萬余元,并提前8年擺脫負(fù)債生活(相當(dāng)于縮短了貸款期限);如果部分還款10萬元,還款期限不變但減少月還款額,可節(jié)省利息5萬余元;如果要一次性還清剩余款項(xiàng),則可以節(jié)省利息12萬余元。
年輕置業(yè)者:選擇“雙周供”
年輕置業(yè)者一般有固定的收入但積蓄較少,同時(shí)很多人花錢缺乏計(jì)劃性。專家認(rèn)為,深圳發(fā)展銀行新推出的“雙周供”很適合年輕人置業(yè)的需要(已經(jīng)在其他銀行辦理了按揭貸款的客戶,可以到深圳發(fā)展銀行辦理房屋“同名轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的相關(guān)手續(xù)選擇“雙周供”;深圳發(fā)展銀行的房屋按揭貸款老客戶,也可以申請(qǐng)更改為“雙周供”貸款合同條款,但需繳納按揭余額0.2%的手續(xù)費(fèi))。這種還款方式將原來每月還款一次變?yōu)槊?周還款一次、每次還款額為原來月供的一半,有利于幫助年輕置業(yè)者自我約束、及時(shí)還款,在客觀上能有效縮短購(gòu)房者的還款限期、節(jié)省利息的支出。
“雙周供”與月還款對(duì)照表
(以50萬元貸款、新優(yōu)惠利率5.75%計(jì)算)
期限 |
月供/元 |
雙周供/元 |
節(jié)省利息/元 |
節(jié)省比例 |
節(jié)省時(shí)間 |
10年 |
5488 |
2747 |
18655 |
11.76% |
13個(gè)月 |
20年 |
3510 |
1751 |
52774 |
15.41% |
33個(gè)月 |
30年 |
2918 |
1459 |
116722 |
21.20% |
66個(gè)月 |
專家提醒,對(duì)于還款能力較弱的貸款客戶來說,采用盡快還本的方法節(jié)省利息一定要量力而為。例如采用等額本息還款方式,雖然占用銀行資金成本大,總利息支出較高,但月供壓力相對(duì)較小。
鏈接 央行加息意味著什么?
關(guān)于加息的目的和影響,著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉紀(jì)鵬認(rèn)為,此次加息是政府通過金融杠桿對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱的預(yù)警信號(hào),通過提高開發(fā)商成本和購(gòu)房者還貸成本來抑制過熱的投資,以及過多的購(gòu)房需求,從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。易憲容認(rèn)為,央行加息幅度不大,但意義重大。央行向市場(chǎng)傳遞出的貨幣政策信號(hào)提醒購(gòu)房人,在買房時(shí)要考慮加息風(fēng)險(xiǎn),特別是處在歷史利率低點(diǎn)的時(shí)候,不要一味追求大面積住房,否則將來連續(xù)加息后借款人將不堪重負(fù)。京城首家一對(duì)一顧問式貸款服務(wù)的北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司資深房貸顧問李少衛(wèi)則表示,本次升息幅度不大,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際影響要遠(yuǎn)小于心理影響,人們是否買房要看自己的需求,對(duì)于那些買房自住而非投資的人來說,加息不會(huì)影響其購(gòu)房意愿。
央行的3次加息(以5年以上貸款為例)
時(shí)間 |
商業(yè)貸款利率 |
公積金貸款利率 | |||||||
調(diào)整前 |
調(diào)整后 |
上調(diào)幅度 |
調(diào)整前 |
調(diào)整后 |
上調(diào)幅度 | ||||
基準(zhǔn)利率 |
優(yōu)惠利率 |
基準(zhǔn)利率 |
優(yōu)惠利率 |
基準(zhǔn)利率 |
優(yōu)惠利率 | ||||
2004.10.29 |
5.78% |
5.04% |
6.12% |
5.31% |
0.34% |
0.27% |
4.05% |
4.23% |
0.18% |
2005.3.17 |
6.12% |
5.31% |
6.12% |
5.51% |
0 |
0.20% |
4.23% |
4.41% |
0.18% |
2006.4.28 |
6.12% |
5.51% |
6.39% |
5.75% |
0.27% |
0.24% |
4.41% |
4.59% |
0.18% |