今年過節(jié)有點(diǎn)煩，五一前后的房貸加息，讓很多買房人憂心忡忡。4月28日，央行上調(diào)房貸利率，基準(zhǔn)利率提高了0.27個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際優(yōu)惠利率上浮0.243個(gè)百分點(diǎn)；5月8日，建設(shè)部上調(diào)公積金貸款利率，提高幅度為0.18個(gè)百分點(diǎn)。此次加息，是2004年10月29日以來，央行第2次提高貸款基準(zhǔn)利率，也是第3次提高住房貸款利率。
根據(jù)央行的規(guī)定，5年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由6.12％上調(diào)至6.39％，以一筆20年期30萬元的商業(yè)貸款為例，按照等額本息還款法，如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率，月供將由原來的2170.11元上漲至現(xiàn)在的2217.33元，多出47.22元；如果執(zhí)行下限利率，月供將由2065.02元上漲至2106.42元，多出41.4元。面對這筆額外的支出，買房人怎樣才能少付利息，避免成為房貸加息的“受害者”？
貸款方式：考慮固定利率
在個(gè)人住房貸款利率上調(diào)的背景下，曾經(jīng)“叫好不叫座”的固定利率房貸成為市場的香餑餑，僅4月28日與5月8日兩天，光大銀行的固定利率房貸就簽出了10余筆合同。光大銀行資金部副總經(jīng)理向前認(rèn)為，中國目前的利率水平處于近20年來的低谷，而固定資產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)增長速度較快，利率未來繼續(xù)上調(diào)的可能性仍然比較大。固定利率貸款不受國家政策的變化影響，鎖定了利率升高的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)顯示出了獨(dú)特的優(yōu)勢。
目前，我國共有4家銀行推出了固定利率貸款，分別是建設(shè)銀行、招商銀行、光大銀行和匯豐銀行。在4家商業(yè)銀行已公布的房貸固定利率中，以5年以上的利率水平（如招商銀行10年期的優(yōu)惠利率為6.09%，光大銀行為6.08%）為例，央行調(diào)整后的貸款基準(zhǔn)利率6.39%已經(jīng)高于任何一家銀行的房貸固定利率的區(qū)間下限，但央行確定的下限利率5.751%仍比固定利率房貸的優(yōu)惠利率略低。專家認(rèn)為，從長期來看，在貸款利率調(diào)整之后，選擇固定利率房貸要?jiǎng)澦阋恍�。事�?shí)上，在西方發(fā)達(dá)國家，80%以上客戶的住房貸款都使用的是固定利率。
不過，固定利率貸款在我國推出時(shí)間不長，操作手法尚不成熟，實(shí)踐中還存在一些問題。目前4家銀行推出的固定利率貸款的期限都很短，一般在10年以下，而且限制條件比較嚴(yán)格，一般客戶往往很難獲得這種貸款。所謂固定利率也是相對而言，央行每次上調(diào)利率，銀行也會(huì)相應(yīng)調(diào)整固定利率，新增固定利率房貸者也必須按新利率執(zhí)行。浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)為固定利率貸款也有麻煩。目前，只有光大銀行和招商銀行推出了浮動(dòng)利率、固定利率的相互轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。在此2家銀行內(nèi)辦理浮動(dòng)利率貸款的客戶，只需要書面申請，填寫相應(yīng)表格，就可以將浮動(dòng)利率的存量貸款轉(zhuǎn)為固定利率，辦理時(shí)不收取任何違約金和手續(xù)費(fèi)。而其他2家銀行尚未開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，他們的工作人員告訴記者，目前正在研究盡快出臺(tái)類似業(yè)務(wù)。
還款方式：先算收支細(xì)賬
房貸加息之后，如何選擇合適的還款方式、節(jié)省利息成了人們的當(dāng)務(wù)之急。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的專家認(rèn)為，每種房貸還款方式的相同之處都是根據(jù)借款人剩余本金的多少來計(jì)算利息的；不同之處則是，有的還款方式歸還本金的速度比較快，有的則較慢，由此導(dǎo)致不同還款方式總利息的不同。購房者在選擇具體的房貸還款方式時(shí)，要結(jié)合自身存款、收入等情況綜合而定。
較高收入者：盡早還“本”
收入比較高的群體，如公司企業(yè)的高級白領(lǐng)，每月收入在1萬元上下且有一定積蓄的，應(yīng)當(dāng)考慮盡早還付本金。可采用的方法有提前還款、縮短貸款期限、采用等額本金還款法等。
在還款過程中，除了轉(zhuǎn)等額本息為等額本金還款法（一般銀行允許客戶轉(zhuǎn)換還款方式3次）外，客戶在力所能及的情況下提前還貸是比較合適的。目前很多銀行已不再拒絕客戶提前還款，例如民生銀行甚至推出“無障礙提前還款”業(yè)務(wù)，客戶隨時(shí)可以償還房貸。以一筆已經(jīng)還了5年的20年期30萬元貸款為例，按照最新的優(yōu)惠利率5.75%計(jì)算，如果部分提前還款10萬元，在保持月還款額基本不變的情況下，可以節(jié)省利息9萬余元，并提前8年擺脫負(fù)債生活（相當(dāng)于縮短了貸款期限）；如果部分還款10萬元，還款期限不變但減少月還款額，可節(jié)省利息5萬余元；如果要一次性還清剩余款項(xiàng)，則可以節(jié)省利息12萬余元。
年輕置業(yè)者：選擇“雙周供”
年輕置業(yè)者一般有固定的收入但積蓄較少，同時(shí)很多人花錢缺乏計(jì)劃性。專家認(rèn)為，深圳發(fā)展銀行新推出的“雙周供”很適合年輕人置業(yè)的需要（已經(jīng)在其他銀行辦理了按揭貸款的客戶，可以到深圳發(fā)展銀行辦理房屋“同名轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的相關(guān)手續(xù)選擇“雙周供”；深圳發(fā)展銀行的房屋按揭貸款老客戶，也可以申請更改為“雙周供”貸款合同條款，但需繳納按揭余額0.2%的手續(xù)費(fèi)）。這種還款方式將原來每月還款一次變?yōu)槊?周還款一次、每次還款額為原來月供的一半，有利于幫助年輕置業(yè)者自我約束、及時(shí)還款，在客觀上能有效縮短購房者的還款限期、節(jié)省利息的支出。
“雙周供”與月還款對照表
�。ㄒ�50萬元貸款、新優(yōu)惠利率5.75％計(jì)算）
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期限 |
月供/元 |
雙周供/元 |
節(jié)省利息/元 |
節(jié)省比例 |
節(jié)省時(shí)間 |
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10年 |
5488 |
2747 |
18655 |
11.76％ |
13個(gè)月 |
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20年 |
3510 |
1751 |
52774 |
15.41％ |
33個(gè)月 |
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30年 |
2918 |
1459 |
116722 |
21.20％ |
66個(gè)月 |
專家提醒，對于還款能力較弱的貸款客戶來說，采用盡快還本的方法節(jié)省利息一定要量力而為。例如采用等額本息還款方式，雖然占用銀行資金成本大，總利息支出較高，但月供壓力相對較小。
鏈接 央行加息意味著什么？
關(guān)于加息的目的和影響，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉紀(jì)鵬認(rèn)為，此次加息是政府通過金融杠桿對地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱的預(yù)警信號，通過提高開發(fā)商成本和購房者還貸成本來抑制過熱的投資，以及過多的購房需求，從而達(dá)到抑制房價(jià)的目的。易憲容認(rèn)為，央行加息幅度不大，但意義重大。央行向市場傳遞出的貨幣政策信號提醒購房人，在買房時(shí)要考慮加息風(fēng)險(xiǎn)，特別是處在歷史利率低點(diǎn)的時(shí)候，不要一味追求大面積住房，否則將來連續(xù)加息后借款人將不堪重負(fù)。京城首家一對一顧問式貸款服務(wù)的北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司資深房貸顧問李少衛(wèi)則表示，本次升息幅度不大，對房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際影響要遠(yuǎn)小于心理影響，人們是否買房要看自己的需求，對于那些買房自住而非投資的人來說，加息不會(huì)影響其購房意愿。
央行的3次加息（以5年以上貸款為例）
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時(shí)間 |
商業(yè)貸款利率 |
公積金貸款利率 | |||||||
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調(diào)整前 |
調(diào)整后 |
上調(diào)幅度 |
調(diào)整前 |
調(diào)整后 |
上調(diào)幅度 | ||||
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基準(zhǔn)利率 |
優(yōu)惠利率 |
基準(zhǔn)利率 |
優(yōu)惠利率 |
基準(zhǔn)利率 |
優(yōu)惠利率 | ||||
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2004.10.29 |
5.78% |
5.04% |
6.12% |
5.31% |
0.34% |
0.27% |
4.05% |
4.23% |
0.18% |
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2005.3.17 |
6.12% |
5.31% |
6.12% |
5.51% |
0 |
0.20% |
4.23% |
4.41% |
0.18% |
|
2006.4.28 |
6.12% |
5.51% |
6.39% |
5.75% |
0.27% |
0.24% |
4.41% |
4.59% |
0.18% |
