在新一輪營改增中，房地產(chǎn)行業(yè)的試點改革被稱為難啃的“硬骨頭”。

一個原因，牽涉面廣。在曾經(jīng)作為地方一大稅種的營業(yè)稅中，有超過30%的稅收來自房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)。第二個原因，首次將自然人納稅人納入營改增試點，與老百姓購房成本緊密相關(guān)，改革的復(fù)雜程度進(jìn)一步提升。

這項改革如何進(jìn)行，對個人和房地產(chǎn)行業(yè)將帶來哪些影響？

二手房交易稅負(fù)略有減輕

營改增之后，二手房交易中的稅費到底怎么算？

湖北省武漢市國稅局局長姜鋒舉例分析說：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，超過2年（含）的，免征增值稅。比如，某人將購買不足2年的住房以100萬元銷售，按原營業(yè)稅政策應(yīng)納稅為：100萬元×5%=5萬元。而增值稅是價外稅，其計稅依據(jù)需調(diào)整為不含稅收入，應(yīng)納稅為：100萬元/（1+5%）×5%=4.76萬元，相比少交2400元。相應(yīng)地，盡管稅率不變，但應(yīng)稅收入降低，契稅、個人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會減少。”

“總體來看，營改增后二手房交易對納稅人來講，征收機(jī)關(guān)、辦稅場所和流程等都沒有變化，但稅負(fù)會略有減輕。”國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

“為了方便納稅人房屋轉(zhuǎn)讓、私房出租等稅收繳納和發(fā)票代開，目前，武漢共設(shè)立145個代征點，由地稅部門代征這部分稅款。”姜鋒說。

個人出租不動產(chǎn)稅率如何計算，稅負(fù)能否降低？

按照規(guī)定，個人（自然人）出租不動產(chǎn)，要看不動產(chǎn)的屬性。如果是屬于非住房，增值稅征收率為5%；如果屬于住房，增值稅征收率為5%，減按1.5%計算繳納。例如，某人出租非住房年租金100萬元，應(yīng)繳納的增值稅為100/（1+5%）×5%=4.76萬元，較原營業(yè)稅少繳2400元；若出租住房，則應(yīng)繳納增值稅為100/（1+5%）×1.5%=1.42萬元。

同時，個人出租不動產(chǎn)，月銷售額不超過30000元，還可享受免征增值稅的稅收優(yōu)惠。比如，每月出租非住房租金收入為10000元，可以免征增值稅，但需要交納個人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅；如果每月的租金收入是40000元，就需要交納增值稅及附加以及個人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅。

“對于承租方而言，用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋租金也可用于抵扣稅款，承租方只需要求房東提供由稅務(wù)局開具的發(fā)票，就可憑票抵扣。”姜鋒分析說。

不動產(chǎn)抵扣加速更新改造

房地產(chǎn)行業(yè)營改增，因為牽涉到不動產(chǎn)抵扣問題，還會對其他行業(yè)企業(yè)產(chǎn)生千絲萬縷的聯(lián)系。

營改增之后，企業(yè)新建或是購買廠房，以及廠房修繕、道路綠化等花費都可以用來抵稅。“這有助于加速各個行業(yè)企業(yè)投資改造的步伐。”武漢國稅局貨勞處處長陳剛說，例如，某企業(yè)購入價值1000萬元的房屋用來出租，則進(jìn)項稅額為99萬元（1000/（1+11%）×11%=99），而年租金100萬元，其銷項稅額為9.9萬元。這也就意味著，如無其他進(jìn)銷業(yè)務(wù)發(fā)生，該企業(yè)10年內(nèi)都不需要繳納增值稅。

同時，不少大企業(yè)發(fā)展新店，購進(jìn)不動產(chǎn)用作經(jīng)營，也可以用于抵扣。“公司每年將新增50家至80家門店，這些店面成本都可以作為進(jìn)項抵扣，企業(yè)稅負(fù)將大大減輕。”某外資餐飲公司財務(wù)負(fù)責(zé)人介紹說，作為連鎖餐飲企業(yè)，由于公司食品原料、店面等方面實行了統(tǒng)一核算，所以可抵扣的進(jìn)項稅非常多。

不動產(chǎn)抵扣中，存在一些需要把握的關(guān)鍵點。根據(jù)政策規(guī)定，2016年5月1日后，增值稅一般納稅人取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其取得的進(jìn)項稅額分2年從銷項稅額中抵扣，一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

“這是大的抵扣原則，還有一些細(xì)化的規(guī)定，比如，企業(yè)購進(jìn)不動產(chǎn)，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%沒抵扣，就把購進(jìn)的不動產(chǎn)銷售了，這時候可以把沒抵扣的進(jìn)項稅額一次性從銷項稅額中扣除。”山東淄博國稅局稅務(wù)人員分析。

在獲悉這一政策后，山東淄博大染坊絲綢集團(tuán)就打算在廣西上林的原料基地進(jìn)行技術(shù)改造，其中40%的資金要投入廠房建設(shè)。按照相關(guān)政策，這部分資金一年可拿出60%進(jìn)行抵扣稅款，第二年抵扣40%。如果抵扣稅款仍大于需交稅款，剩余部分可繼續(xù)抵扣。

倒逼行業(yè)企業(yè)優(yōu)勝劣汰

在山東省章丘市國稅局繡惠分局舉行的座談會上，繡江置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙家元分析說，不動產(chǎn)抵扣帶來雙重利好：一方面不動產(chǎn)納入抵扣范圍，使得地方企業(yè)有了新一輪投資熱情和不動產(chǎn)采購的需求，有助于去庫存和打開商用房市場空間。另一方面，對企業(yè)的土地成本也可以扣除了，自身稅負(fù)降低了。

據(jù)了解，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地出讓金占到了整個成本的30%到40%，是開發(fā)成本中大的一塊，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅負(fù)的降低是顯而易見的。

此外，河南建業(yè)住宅集團(tuán)南陽置業(yè)有限公司財務(wù)負(fù)責(zé)人杜鵬偉表示，營改增之后，房地產(chǎn)公司的招標(biāo)采購模式及成本核算方法也會發(fā)生改變，公司的成本管控也面臨不少挑戰(zhàn)。這會倒逼行業(yè)進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰。

“那些從正規(guī)渠道獲取土地，取得合規(guī)土地票據(jù)的，上下游供應(yīng)商正規(guī)健全，內(nèi)部管理完善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際稅負(fù)相對營業(yè)稅確有降低，生存空間就會加大，而一些規(guī)模小、議價能力弱、生產(chǎn)經(jīng)營不正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗。”河南省南陽市國稅局稅務(wù)人員告訴記者。