實用！不看后悔！出租房屋免租期的財稅處理！

《企業(yè)會計準則第21號—租賃》應(yīng)用指南（2019）中明確，在租賃期內(nèi)各個期間，出租人應(yīng)采用線法或者其他系統(tǒng)合理的方法將經(jīng)營租賃的租賃收款額確認為租金收入。如果其他系統(tǒng)合理的方法能夠更好的反映因使用租賃資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟利潤的消耗模式的，則出租人應(yīng)采用該方法。出租人提供免租期的，出租人應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進行分配，免租期內(nèi)應(yīng)當確認租金收入。出租人承擔了承租人某些費用的，出租人應(yīng)將該費用自租金收入中扣除，按扣除后的租金收入余額在租賃期內(nèi)進行分配。

根據(jù)上述規(guī)定，出租人提供免租期的，應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進行分配，免租期內(nèi)應(yīng)當確認租金收入。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第86號)第七條規(guī)定，納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

根據(jù)上述規(guī)定，租賃合同中約定免租期的，不需要視同銷售繳納增值稅，應(yīng)按照租賃合同中約定的租金，根據(jù)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間繳納增值稅。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期限由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)上述規(guī)定，合同中約定免租期的，免租期內(nèi)出租方應(yīng)當按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)《印花稅暫行條例》(國務(wù)院令第11號)附件《印花稅稅目稅率表》的規(guī)定，財產(chǎn)租賃合同印花稅征稅范圍包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設(shè)備等。由立合同人按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。

根據(jù)上述規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)按照合同所載的租金金額適用千分之一的稅率繳納印花稅。

《企業(yè)所得稅法實施條例》（國務(wù)院令第512號）第十九條規(guī)定，租金收入應(yīng)當按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)第一條規(guī)定，根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

根據(jù)上述規(guī)定，出租房屋約定免租期，應(yīng)按合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認企業(yè)所得稅的租金收入；但如果租賃合同約定的租賃期限跨年度且租金提前一次性支付的，出租人可按包含免租期的租賃期限內(nèi)分期均勻計入相關(guān)年度收入。