近年來(lái)國(guó)家和地方政府在市民購(gòu)房方面實(shí)行了較多的稅收優(yōu)惠政策，我市的二手房交易也逐漸“熱”了起來(lái)。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅費(fèi)如何繳納，是房主們關(guān)心的問(wèn)題。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房哪些費(fèi)用可稅前減除

老張年初投資了一家公司,由于資金短缺，遂將自有的仙鶴街60多平方米的二套住房轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用花了好幾萬(wàn)元，老張甚是心疼，遂向稅務(wù)部門(mén)咨詢這些費(fèi)用是否可在所得稅前扣除。

稅務(wù)人員了解情況后告訴老張，根據(jù)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）第二條的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。這里的“合理費(fèi)用”包括：1.支付的住房裝修費(fèi)用，指納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%。商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。2.支付的住房貸款利息，指納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

因此，老張轉(zhuǎn)讓自有二套住房，計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，發(fā)生的實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用可以按照上述規(guī)定在轉(zhuǎn)讓收入中減除。

個(gè)人銷售購(gòu)買(mǎi)2年以上普通住房免征營(yíng)業(yè)稅

隨著江北新區(qū)的正式批復(fù)，房?jī)r(jià)也應(yīng)聲而漲，各大開(kāi)發(fā)商的售樓中心都呈現(xiàn)供不應(yīng)求的場(chǎng)面，二手房交易量隨之走高。在江北新區(qū)的主要網(wǎng)點(diǎn)，稅務(wù)部門(mén)開(kāi)辟了綠色辦稅通道，不僅加速辦稅流程，而且提供政策咨詢服務(wù)。老李也是這看房大軍中的一員，他打算乘著房?jī)r(jià)不錯(cuò)的時(shí)候，趕緊將自己住的老房子給賣了，改善一下自己的住房條件。

“我就這一套房，2000年花67萬(wàn)元買(mǎi)的，我把它賣了再買(mǎi)新的，這稅咋交？”老李敲著計(jì)算器細(xì)細(xì)演算這每一筆稅款。稅務(wù)人員告訴他，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕39號(hào)）文件，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）的規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。所以，按照老張的情況，他可以享受營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅雙免的優(yōu)惠。“原來(lái)我都不需要交稅啊，這政策真不錯(cuò)！”老李十分高興。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓的二手房持有期限如何計(jì)算

市民老王幾年前從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)了一套住房，眼看最近房市利好消息不斷，稅收政策優(yōu)惠又多，老王思量著把這套房子給賣了，再買(mǎi)一套大點(diǎn)的改善型住房�？墒欠课莸某钟袝r(shí)間該如何計(jì)算？是否能享受到相關(guān)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠？老張犯了難。因此致電棲霞地稅局進(jìn)行咨詢。

稅務(wù)人員介紹：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。契稅完稅證明上注明的時(shí)間，是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。兩者時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。而個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間，則以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。打個(gè)比方，假如老王準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的住房是2013年6月取得契稅完稅證明，2013年8月取得房屋產(chǎn)權(quán)證，2015年7月將該住房出售，則老王購(gòu)買(mǎi)住房的時(shí)間是2013年6月，老王轉(zhuǎn)讓住房的時(shí)間是2015年7月，能夠提供當(dāng)時(shí)的購(gòu)房發(fā)票原件的，就可以享受到購(gòu)買(mǎi)2年以上的住房差額征收或免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠。

老王舒了一口氣：“我早就看中了一套大面積的房子，但不清楚是否要繳納營(yíng)業(yè)稅，一直不敢轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住房，又擔(dān)心我看中的房子被別人買(mǎi)了，真是左右為難，現(xiàn)在我心中的石頭總算落地了。過(guò)兩天我就把房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)給辦了，然后把那套心儀的房子買(mǎi)下來(lái)，我們?nèi)�家就可以住進(jìn)新房啦！”

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，契稅優(yōu)惠區(qū)間應(yīng)注意

南京江北國(guó)家級(jí)新區(qū)獲批，浦口區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之日益火爆。近日，家住市區(qū)的小王也加入到購(gòu)房熱潮中來(lái)，小王表示江北新區(qū)的獲批將加速江北的發(fā)展，他個(gè)人非常看好浦口的發(fā)展前景，并果斷出手購(gòu)置了一套位于江北中心城區(qū)的二手房產(chǎn)。但在小王履行完各項(xiàng)手續(xù)到房地產(chǎn)交易中心繳納契稅時(shí)，卻與稅務(wù)人員發(fā)生了爭(zhēng)議。

據(jù)了解，小王購(gòu)置的這套房產(chǎn)面積為144平方米，成交單價(jià)為11000元/，總價(jià)為1584000元。小王認(rèn)為其目前尚未結(jié)婚，在市區(qū)仍然和父母合住，且名下沒(méi)有其他房產(chǎn)，而且購(gòu)房面積也未超過(guò)144平方米，應(yīng)該可以享受契稅的優(yōu)惠，按照1.5%的稅率納稅。

但稅務(wù)人員解釋，小王的理解有誤。根據(jù)《江蘇省財(cái)政廳 江蘇省地方稅務(wù)局 江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（蘇財(cái)稅〔2010〕33號(hào)）的文件規(guī)定，自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下，且屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不屬于家庭唯一住房的，無(wú)論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定3%稅率征收契稅。由于小王的房產(chǎn)面積為144平方米，不屬于普通住宅，因此無(wú)論小王購(gòu)置的房產(chǎn)是否是家庭唯一住房，都應(yīng)按照3%的稅率繳納，即繳納1584000元×3%=47520元。

稅務(wù)人員提醒廣大購(gòu)房者，我市家庭唯一住房范圍是指在我市行政區(qū)域內(nèi)（含江寧、浦口、六合三區(qū)和溧水、高淳兩區(qū)），個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的住宅是其家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）唯一住房。對(duì)納稅人需享受家庭唯一普通住房?jī)?yōu)惠政策的，應(yīng)在納稅申報(bào)時(shí)提供家庭唯一住房證明。對(duì)需要開(kāi)具家庭唯一住房證明的購(gòu)房人，應(yīng)到所購(gòu)房屋所在地區(qū)的房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)開(kāi)具家庭唯一住房證明。其中，江南八區(qū)、沿江開(kāi)發(fā)區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)應(yīng)在購(gòu)房人領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證前開(kāi)具；對(duì)于實(shí)行先到契稅所繳納契稅再到房產(chǎn)部門(mén)辦理登記的江寧區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)應(yīng)在購(gòu)房人繳納契稅前開(kāi)具。