【問題】

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算，稅金（城建稅，教育費附加，地方教育費附加）扣除如何確定。

2016年5月后，我單位有五個項目，增值稅認定：三個按簡易計稅方法，二個按一般計稅方法計算增值稅，而且還有異地的項目。交納增值稅是分不清項目的。

【答復】

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定：“第十七條 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第二十一條……

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。”

如果確實出現(xiàn)無法準確劃分的情況，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第九條規(guī)定：“納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。”

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。