隨著南京“地王”頻出，地價(jià)不斷刷新，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越火熱的同時(shí)，房屋租賃市場(chǎng)也在不斷升溫。但是房屋租賃所涉及的相關(guān)稅種較多，有些出租人不知道如何計(jì)算繳納，有些甚至不知道房屋出租需要納稅。小編將為廣大納稅人介紹房屋租賃相關(guān)稅收政策。

房屋租賃應(yīng)注意

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

秦淮區(qū)某銷(xiāo)售企業(yè)有多處商鋪，根據(jù)承租人與企業(yè)合作程度的深淺，采取不同的租金結(jié)算方式。面對(duì)多種結(jié)算方式，該企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)房產(chǎn)租賃所涉及的稅種納稅時(shí)間產(chǎn)生了困惑，專門(mén)前往秦淮地稅局咨詢各稅種的繳納時(shí)間。

秦淮地稅局工作人員解釋，根據(jù)相關(guān)稅收政策的規(guī)定，單位出租房屋取得的收入應(yīng)主動(dòng)申報(bào)繳納稅款，主要涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。對(duì)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，各稅種的規(guī)定也不完全一致。

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確部分稅種納稅期限有關(guān)事項(xiàng)的公告》（蘇地稅規(guī)[2013]6號(hào)）的規(guī)定，按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅的，納稅人應(yīng)于實(shí)際收取租金收入的次月15日內(nèi)申報(bào)納稅。

對(duì)于房屋租賃合同涉及的印花稅則根據(jù)《印花稅暫行條例》及其《施行細(xì)則》的規(guī)定，應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書(shū)立或者領(lǐng)受時(shí)貼花。另?yè)?jù)我省規(guī)定，實(shí)行印花稅匯總繳納的納稅人，以一個(gè)月為納稅期，應(yīng)于次月15日內(nèi)申報(bào)納稅。未實(shí)行印花稅匯總繳納的納稅人，應(yīng)于書(shū)立或領(lǐng)受應(yīng)稅憑證之日起15日內(nèi)計(jì)算貼花。

因此，公司應(yīng)該仔細(xì)區(qū)別在不同結(jié)算方式下不同稅種的不同應(yīng)稅時(shí)間，以免產(chǎn)生不必要的稅務(wù)處罰。同時(shí)提醒納稅人，南京地稅為方便納稅人，委托了南京市房產(chǎn)局代開(kāi)房屋租賃發(fā)票，納稅人可以在代開(kāi)票窗口申報(bào)稅款及開(kāi)具發(fā)票。

經(jīng)營(yíng)公租房取得的租金可享稅收優(yōu)惠

“地稅工作人員非常認(rèn)真和貼心，是他們及時(shí)告訴了我們稅收優(yōu)惠政策，讓我們享受到了102萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅減免。”南京江寧民心保障房置業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)高興地說(shuō)。

隨著江寧區(qū)城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，公共租賃住房也得到較快發(fā)展，住房供應(yīng)體系趨向完備。江寧地稅局為保障江寧公共租賃住房規(guī)范有序發(fā)展，落實(shí)專門(mén)人員深入到負(fù)責(zé)江寧區(qū)公共租賃住房租賃管理工作的南京江寧民心保障房置業(yè)管理有限公司開(kāi)展納稅輔導(dǎo)和稅收政策服務(wù)。稅務(wù)人員向企業(yè)介紹，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2014]52號(hào)）的規(guī)定，對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。對(duì)經(jīng)營(yíng)公共租賃住房所取得的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅。公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公共租賃住房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保[2010]87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。

科技企業(yè)孵化器可免征房屋租賃營(yíng)業(yè)稅

劉經(jīng)理是六合區(qū)一家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心的負(fù)責(zé)人，他最近來(lái)到六合地稅辦稅局大廳，希望可以獲得與科技企業(yè)孵化器有關(guān)稅收政策的指導(dǎo)。

稅務(wù)人員向劉經(jīng)理介紹，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于科技企業(yè)孵化器稅收政策的通知》（財(cái)稅[2013]7117號(hào)）的規(guī)定，自2013年1月1日至2015年12月31日，對(duì)符合條件的科技企業(yè)孵化器（也稱高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心）自用以及無(wú)償或通過(guò)出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)其向孵化企業(yè)出租場(chǎng)地、房屋以及提供孵化服務(wù)的收入，免征營(yíng)業(yè)稅。

“如果您的企業(yè)符合科技企業(yè)孵化器的相關(guān)規(guī)定，我們會(huì)盡快為您辦理審核、備案、免稅等手續(xù)。”在向劉經(jīng)理宣傳了相關(guān)稅收政策后，辦稅服務(wù)廳工作人員向其介紹。

科技企業(yè)孵化器對(duì)于完善創(chuàng)新體系、繁榮經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著重要的作用，六合地稅局積極配合地方政府做好相關(guān)的涉稅咨詢、政策解讀、減免稅政策落實(shí)等工作，助力六合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

轉(zhuǎn)租房產(chǎn)應(yīng)按取得的租金全額征收營(yíng)業(yè)稅

某物業(yè)公司于2015年以每年1600萬(wàn)元的租金承租了一棟大廈，然后投入了400萬(wàn)元翻新改造，再轉(zhuǎn)租給客戶，取得了2200萬(wàn)元的租金收入。該物業(yè)公司認(rèn)為，其在轉(zhuǎn)租過(guò)程中，雖然取得2200萬(wàn)元租金收入，但扣除承租成本和改建支出2000萬(wàn)元，實(shí)際只取得了200萬(wàn)元的“純收入”，于是就以200萬(wàn)元為應(yīng)稅收入申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加11.2萬(wàn)元。不過(guò)，該公司新來(lái)的財(cái)務(wù)人員李小姐對(duì)此卻有所疑惑，便前往雨花臺(tái)地稅咨詢這樣繳稅是否正確？

稅務(wù)人員解釋：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1995]76號(hào)）的規(guī)定，單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。而在計(jì)稅依據(jù)上，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令540號(hào)）第五條的規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)向?qū)Ψ绞杖〉娜�部�(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。轉(zhuǎn)租房產(chǎn)無(wú)論轉(zhuǎn)租多少環(huán)節(jié)，每一道環(huán)節(jié)都應(yīng)按照租金收入全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，而非差額征收，不能扣除任何租賃成本。

因此，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，該公司上述業(yè)務(wù)屬于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，應(yīng)按取得的租金收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，也就是說(shuō)，申報(bào)營(yíng)業(yè)稅時(shí)營(yíng)業(yè)額不允許任何稅前扣除。由于未按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加的行為，該公司不得不接受補(bǔ)繳稅款和罰款合計(jì)160萬(wàn)元的處理。