最近，北上廣深等一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率。青島等二、三線城市也在跟進(jìn)。甚至有媒體報(bào)道稱“全國(guó)已有20家銀行停貸”。

根據(jù)有關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)首套房房貸平均利率為4.73%，同比去年5月份的4.45%，上升6.29%，環(huán)比上月也有所上漲。以北京為例，最近連續(xù)經(jīng)歷了幾次利率調(diào)整，目前首套房貸利率已經(jīng)調(diào)整至基準(zhǔn)水平。

在筆者看來，未來我國(guó)的房貸利率還有可能繼續(xù)上升。

首先，在當(dāng)前資金面趨緊的情況下，房貸利率上漲是利率市場(chǎng)化的反應(yīng)。

在今年的政府工作報(bào)告中，我國(guó)提出了要實(shí)行更加中性的貨幣政策，同時(shí)，外匯占款也持續(xù)減少。3月份，央行也全面上調(diào)了公開市場(chǎng)逆回購中標(biāo)利率及MLF操作利率，在貨幣趨緊比較明顯的情況下，我國(guó)仍然存在大量對(duì)房貸的需求，因此房貸利率上漲正是利率市場(chǎng)化的反應(yīng)。

今年一季度，隨著房地產(chǎn)調(diào)控措施帶來的效果不斷減弱，房地產(chǎn)價(jià)格再度抬頭。2017年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市住宅中，新建住宅與二手住宅分別有62個(gè)與54個(gè)環(huán)比上漲。北京3月住宅均價(jià)同比上漲超48%，其他重點(diǎn)城市如南京、福州、武漢、濟(jì)南等同比上漲超過 30%。

為此，政府緊急出臺(tái)了一系列政策以抑制過快上漲的房?jī)r(jià)，4月份全國(guó)大部分城市房市降溫效果明顯，然而與之矛盾的是地產(chǎn)商拿地?zé)崆椴粶p。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從2017年1月1日至5月10日，全國(guó)拿地最多的前25大房企，拿地總金額逾5599.1億(只計(jì)算招拍掛部分，不考慮權(quán)益分配)，同比上漲103%。

由此來看，在放松監(jiān)管后房?jī)r(jià)反彈不是小概率。這也迫使政府不得不采取了更加嚴(yán)厲的限購措施，導(dǎo)致最近幾個(gè)月商品房交易量大幅下跌。但是，我們也必須看到，由于我國(guó)的投資品種稀缺，人們對(duì)新商品房的需求部分轉(zhuǎn)移到了二手房領(lǐng)域，導(dǎo)致絕大多數(shù)城市的二手房住宅價(jià)格均有顯著上漲。

其次，房貸利率的上漲，可以有效降低資產(chǎn)泡沫，控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的金融化程度高，與之相關(guān)的金融衍生品發(fā)展迅速。就銀行業(yè)來說，截至2017年一季度末，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的信用敞口約為29.8萬億元。不過，銀行對(duì)房地產(chǎn)的總信貸敞口可能要遠(yuǎn)大于直接貸款。

例如，許多地方政府融資平臺(tái)和企業(yè)貸款以土地和房地產(chǎn)作為抵押物，這構(gòu)成了對(duì)房地產(chǎn)的間接敞口。除此之外，銀行還可能持有房地產(chǎn)開發(fā)商與建設(shè)公司發(fā)行的企業(yè)債券，通過非標(biāo)等其他方式流入房地產(chǎn)的“影子信貸”也構(gòu)成了對(duì)房地產(chǎn)的間接敞口。

根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，2017年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額28.39萬億元，同比增長(zhǎng)26.1%，其中，一季度增加1.7萬億元，同比多增1970億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的40.4%，我國(guó)的房貸余額和增量都仍然保持快速增長(zhǎng)，不可否認(rèn)，這其中存在大量的非理性投資需求和資產(chǎn)泡沫，提高房貸利率，將有利于控制其增長(zhǎng)速度，從而降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

另外，房貸利率上漲也與近期金融去杠桿、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境息息相關(guān)。

中國(guó)金融體系起步較晚，在20世紀(jì)90年代金融體系才初步完善，貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)建設(shè)開始從無到有，并逐漸發(fā)展起來。隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，金融風(fēng)險(xiǎn)開始逐步顯現(xiàn)，過熱的房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)不良貸款、互聯(lián)網(wǎng)金融和影子銀行引發(fā)的亂象等問題，對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)的流動(dòng)性造成極大壓力。

金融去杠桿就是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的“牛鼻子“，只有金融業(yè)的杠桿率降下來，降低銀行的資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張速度，才能放慢融資規(guī)模增長(zhǎng)，降低經(jīng)濟(jì)整體的杠桿率。隨著金融去杠桿的推進(jìn)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了流動(dòng)性緊張、資金價(jià)格上漲的狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為對(duì)金融政策極度敏感的行業(yè)，必然會(huì)引發(fā)房貸利率的上漲。

我國(guó)正處于金融去杠桿的關(guān)鍵時(shí)期，抑制資產(chǎn)泡沫的上漲也是放金融風(fēng)險(xiǎn)的重要領(lǐng)域，因此資金趨緊的狀況短期內(nèi)難于改變，這也直接導(dǎo)致未來的房貸利率保持上漲趨勢(shì)。 （本文作者 卞永祖，來源：中新經(jīng)緯）

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