近日，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮指出，我國(guó)早晚一定要征物業(yè)稅。其主要依據(jù)是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有一個(gè)原則，有資產(chǎn)就要征稅。而且，國(guó)內(nèi)也有部分學(xué)者認(rèn)為，開征物業(yè)稅能降低開發(fā)商成本，一定程度上抑制房?jī)r(jià)，讓大多數(shù)人買得起房。
但是，依筆者看，事情恐怕沒那么簡(jiǎn)單。
本來，擬開征物業(yè)稅是我國(guó)現(xiàn)行土地政策的一次大的調(diào)整。我國(guó)現(xiàn)行土地制度是采用一次性批租和收取地價(jià)，完成70年的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商要承擔(dān)土地一次性出讓金的負(fù)擔(dān)，再通過房?jī)r(jià)，將這些成本分?jǐn)偟?a href="http://galtzs.cn/web/lc_sh_5" target="_blank" class="bule">消費(fèi)者身上。而開征物業(yè)稅后，開發(fā)商將不用一次性交付土地出讓金，大大減輕初始投資壓力，降低開發(fā)成本，由消費(fèi)者逐年以物業(yè)稅的形式，分70年逐年繳納土地出讓金。
表面上看，這是一項(xiàng)有利的改革，但仔細(xì)研究和分析，筆者以為，這只是一個(gè)理想化的模式，特別是在現(xiàn)有土地制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，是很難行得通的。
首先，從地方政府角度來說，物業(yè)稅成了未來70年的預(yù)期收入，必然會(huì)使地方政府短期內(nèi)的財(cái)政收入大幅減少，這將會(huì)使地方短期內(nèi)改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力受到很大影響。事實(shí)上，近年來，我國(guó)各地地方政府在土地出讓方面獲益不菲，已經(jīng)成為非稅收外很重要的一塊收入。地方政府短期內(nèi)一下子減少這么多收入，財(cái)力將如何承受？
其次，從開發(fā)商開發(fā)成本來說，分期繳交土地出讓金可以減輕初始投資的壓力，但在現(xiàn)行土地制度下，如果不用一次性交土地稅費(fèi)，開發(fā)商又如何拿得到地呢？另外，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)有一個(gè)剛性的問題，即漲價(jià)容易，跌價(jià)困難。即便開發(fā)商降低成本，能否把房?jī)r(jià)降下來，也很難說。事實(shí)上，造成房?jī)r(jià)高企是有多種因素綜合作用的，物業(yè)稅即使在理論上使房?jī)r(jià)有下降的空間，但是發(fā)展商愿意看到新開發(fā)的房?jī)r(jià)降下來嗎？房?jī)r(jià)下降不會(huì)影響開發(fā)商原有物業(yè)的市值？而且，作為物業(yè)的最大抵押者———銀行，物業(yè)價(jià)格降低對(duì)銀行不啻于新壞賬的產(chǎn)生，又醞釀著金融風(fēng)險(xiǎn)。
再次，對(duì)消費(fèi)者來說，開征物業(yè)稅后，對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際負(fù)擔(dān)并沒有減輕，只是將一次性的土地出讓金成本的負(fù)擔(dān)平攤到了70年，而且隨著住房逐步升值，物業(yè)稅也會(huì)跟著提高。另一個(gè)隨之而來的問題是：物業(yè)稅使得房屋使用成本增加了，“買得起住不起”的情況可能將大量出現(xiàn)。
最后，稅改前購(gòu)房的業(yè)主已一次性交齊購(gòu)房的所有稅費(fèi)，政府現(xiàn)在很難退還已經(jīng)收繳的稅費(fèi)，卻反而要重復(fù)繳納物業(yè)稅，法理何在？
更重要的是，在《物權(quán)法》明確房屋是個(gè)人所有之前，征收物業(yè)稅是缺乏法理依據(jù)的。陳淮說，只要擁有資產(chǎn)，就要交稅，而我們房產(chǎn)中最核心的那部分資產(chǎn)———土地，還是國(guó)有的，住宅土地出讓的使用期限是70年，事實(shí)上不是我們的財(cái)產(chǎn)，何來要交稅呢？
