“我們天天在一起討論，反正沒有開發(fā)商認(rèn)為房價(jià)會(huì)跌。”
面對宏觀調(diào)控不斷而房價(jià)卻照漲不誤的現(xiàn)狀，開發(fā)商漲價(jià)的信心來自何處？當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者近日采訪多位開發(fā)商時(shí)遭遇了對方的集體失語。
一些房地產(chǎn)界的學(xué)者和銷售公司負(fù)責(zé)人告訴記者，開發(fā)商失語，一些是因?yàn)椴荒苷f，另外則是不想說。
漲價(jià)已經(jīng)不是秘密
“現(xiàn)在二環(huán)以內(nèi)，基本上找不到萬元以下的住宅項(xiàng)目；東四環(huán)、北四環(huán)以內(nèi)，很難找到9000元以下的房子；就連南三環(huán)到南四環(huán)的一些項(xiàng)目，也已經(jīng)賣到了9000元甚至更高的價(jià)格�！北本┌俅ǚ康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李亞明在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，近一兩年，北京房價(jià)上漲的速度的確很快。
“雖然此番調(diào)控的力度更大，但業(yè)界一些專業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果也顯示多數(shù)人都認(rèn)為房價(jià)還會(huì)漲�！崩顏喢髡f，該公司目前正在銷售的位于南三環(huán)至南四環(huán)之間的“晶城秀府”，雖然均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了9000元，但是銷售情況火爆。
據(jù)了解，另一個(gè)同處于南三環(huán)至南四環(huán)之間的住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)10月開盤的價(jià)格將達(dá)到9500元的均價(jià)。同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)輿論調(diào)查中心近期在全國范圍內(nèi)進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查表明，有近7成被調(diào)查者認(rèn)為房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲。
“越調(diào)控越漲價(jià)”——房地產(chǎn)開發(fā)商一直叫嚷的漲價(jià)理論顯然已經(jīng)“傳染”了普通消費(fèi)者。消費(fèi)者判斷房價(jià)可能上漲主要是根據(jù)以前的調(diào)控效果來看的，那么開發(fā)商在面對此番調(diào)控政策中的“限價(jià)房”、“兩個(gè)70％”等眾多抑制房價(jià)的措施時(shí)，又有哪些漲價(jià)的理由呢？
但此時(shí)采訪開發(fā)商顯得非常困難。記者一個(gè)星期的四處“出擊”可謂收獲無幾。記者致電一位地產(chǎn)大腕時(shí)，對方表示不便接受采訪匆匆掛上了電話；記者又給幾位開發(fā)商打電話約采訪，結(jié)果對方均以“不在國內(nèi)、最近沒時(shí)間、敏感時(shí)期不愿接受采訪”等理由委婉回絕了。
“這幾天，我們已經(jīng)回絕了好幾家媒體記者的采訪�！币晃坏禺a(chǎn)公司推廣部負(fù)責(zé)人告訴記者，老總說了，有關(guān)宏觀調(diào)控和房價(jià)的采訪一律不接受。只有一位在北京具有中等開發(fā)規(guī)模、不愿意透露姓名的開發(fā)商在聽到記者詢問未來房價(jià)走勢時(shí)，脫口而出“房價(jià)沒有不漲的道理”。但當(dāng)記者進(jìn)一步向該開發(fā)商求證漲價(jià)的理由時(shí)，他告訴記者，不外乎還是以前的那些理由。說完，他表示不愿再多說。
開發(fā)商集體沉默，以前那些在媒體上“妙語”不斷，擁有絕對話語權(quán)的開發(fā)商都閉口了。就連常常在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表高見的大腕們也都開始閑話天氣、小資等無關(guān)痛癢的話題。有消息說，他們被封口，也有業(yè)內(nèi)人士表示，一些開發(fā)商正忙著調(diào)整戶型，計(jì)算成本和利潤新模式呢。
“調(diào)控政策的效應(yīng)一般比較滯后，但滯后的效應(yīng)并不說明房價(jià)會(huì)下跌。”
“政府供地計(jì)劃不透明；限價(jià)房進(jìn)入市場需要一定的時(shí)間；供小于求的關(guān)系短期內(nèi)無法解決，房價(jià)不可能跌下來。”
這是中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者近期在房地產(chǎn)業(yè)界聽到的有關(guān)房價(jià)走勢的主要觀點(diǎn)。
增加小戶型成為漲價(jià)新理由
“影響房價(jià)走勢的原因很多，但經(jīng)過專家以及開發(fā)商的總結(jié)，引起高房價(jià)的不外乎‘土地供應(yīng)量不足、需求大于供給、中低檔住宅供應(yīng)過少、城市化進(jìn)程過快、金融投資理財(cái)渠道過于單一’等幾大原因�！崩顏喢鞅硎�，此輪宏觀調(diào)控之前是這些原因，而調(diào)控之后，在這些問題依舊存在的前提下，又多了一個(gè)“由于政策規(guī)定增加中小戶型項(xiàng)目導(dǎo)致成本增加，致使房價(jià)進(jìn)一步上漲”的新理由。
他分析指出，“以一個(gè)5萬平方米（除去配套設(shè)施和公共設(shè)施的面積）的社區(qū)體量為例，如果建成每戶120平方米的面積（為了計(jì)算方便，擬定全部以此面積為主），一共可以建416套房子；而如果建成每戶90平方米的面積，一共可以建555套房子，從四百多戶增加到五百多戶，開發(fā)商的成本同時(shí)增加不少�！�
李亞明說，從項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期的門、窗、管線、墻體等成本支出要增加，到建成以后的公共配套設(shè)施也要增加，如活動(dòng)中心、衛(wèi)生站、車位等設(shè)施的體量都比原來的大。“這部分成本開發(fā)商肯定會(huì)讓羊毛出在羊身上，漲價(jià)是必然的。到時(shí)候，總價(jià)看起來變小了，但單價(jià)實(shí)際上是漲高了。”
為了適應(yīng)宏觀調(diào)控新政，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司都將因?yàn)檎{(diào)整戶型、面積等將建設(shè)、開盤時(shí)間拉長，這使開發(fā)商的銀行貸款期限拉長，貸款利息增加。最終，這些成本開發(fā)商一樣會(huì)加入到房價(jià)中。
還有一種分析認(rèn)為，北京有幾百個(gè)未取得施工許可證、需要按政策修改設(shè)計(jì)的項(xiàng)目無法開工。有代理公司預(yù)測，下半年開發(fā)樓盤僅為上半年1／2.由于目前北京的實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，尤其是對“90平方米占70％”的比例規(guī)定暫無明確定論，在這種情況下，已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目仍然無法開工。據(jù)官方人士透露，這樣的項(xiàng)目有603個(gè)，其中包括原定今年即將入市的新項(xiàng)目。
“即使8月份對這類項(xiàng)目有明確的處理意見，但一個(gè)項(xiàng)目從取得相關(guān)證件到開工銷售至少需要4－6個(gè)月，按此推斷，今年下半年整體開發(fā)數(shù)量將減少�！彼荚搭檰柖麻L兼總經(jīng)理李國平表示。
“從目前的市場現(xiàn)狀看，今年北京市的新盤總體供應(yīng)量不會(huì)太大，這對本來就處于供小于求局面中的房地產(chǎn)行業(yè)來說，只能推動(dòng)房價(jià)上漲，而不會(huì)下跌�！币晃坏禺a(chǎn)分析人士認(rèn)為，雖然此番調(diào)控中政府推出了限價(jià)房、要求建90平方米的小戶型，但這類項(xiàng)目要真正推上市場，最少也要近一年的時(shí)間。
“由于受2008奧運(yùn)會(huì)的助推，再加上北京作為國際大都市的首都效應(yīng)，購房需求依然高漲，但供應(yīng)量從目前來看沒有太大變化。因此，房價(jià)下跌的可能性并不大。”該人士表示。
調(diào)控沒有打中要害
“宏觀調(diào)控政策并沒有打中要害�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰膶＜艺J(rèn)為，事實(shí)上大家一直爭議的物業(yè)稅、消費(fèi)稅對規(guī)范房地產(chǎn)市場的作用可能更大。
“物業(yè)稅是各國普遍的稅種，是房產(chǎn)保有階段的稅種。估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房產(chǎn)的增值情況定期調(diào)整稅收額度。如果開征物業(yè)稅，投資購房者還會(huì)買第二套房空著嗎？如果開征物業(yè)稅，購買住房時(shí)，還會(huì)揀別墅、高檔住宅和大面積住房嗎？如果開征物業(yè)稅，中國人還會(huì)把房產(chǎn)看為財(cái)富象征、把租房看作‘沒面子’嗎？如果開征物業(yè)稅，中國人還會(huì)有超過美國的住房私有化率嗎……”上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明指出。
他認(rèn)為，開征物業(yè)稅，一系列市場問題都可以迎刃而解，政府部門還可以利用“漲價(jià)歸公”的物業(yè)稅，解決弱勢群體的住房問題。從理論上說，如果不征收足夠的物業(yè)稅，富人會(huì)囤積房地產(chǎn)，并將租金收入購買更多的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就會(huì)向少數(shù)人集中，價(jià)格和租金會(huì)持續(xù)上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。
