昨天，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布最新的“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知”，要求從2月1日起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。消息傳開，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)烈震蕩，今天多支房地產(chǎn)股票跌停。在房地產(chǎn)業(yè)界，關(guān)于此次清算土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響、對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的影響，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響精彩地討論著。
「影響開發(fā)企業(yè)」：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)率將降低
據(jù)了解，土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。政策直指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)開發(fā)商來(lái)說政策將產(chǎn)生何種影響？
網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)副主任邢煒認(rèn)為，政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。最突出的表現(xiàn)在于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率的下降，有利于大開發(fā)企業(yè)的發(fā)展�！氨热缛f(wàn)科從04年—06年逐年提高準(zhǔn)備金，從04年的4000萬(wàn)到06年的3億元，應(yīng)該說應(yīng)對(duì)政策已經(jīng)有充足的資金準(zhǔn)備�！背钟邢嗤^點(diǎn)的還有該研究機(jī)構(gòu)宏觀研究部主任顏濤。他表示，土地增值稅的征收無(wú)疑將縮減開發(fā)商的利潤(rùn)空間，開發(fā)商未來(lái)將考慮合理利潤(rùn)的控制。據(jù)了解，一般來(lái)說，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率在20—40%，而普通行業(yè)的利潤(rùn)率為8%.
作為開發(fā)商自己又是如何看待該項(xiàng)政策的呢？南京萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云表示，土地增值稅的征收將對(duì)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響，其原因在于，開發(fā)企業(yè)原本利潤(rùn)中相當(dāng)一部分來(lái)源于土地增值，加入對(duì)土地增值部分征稅，將直接導(dǎo)致利潤(rùn)的下降。東凱置地總經(jīng)理包天雷認(rèn)為，由于征收土地增值稅的細(xì)則還沒有出臺(tái)，對(duì)各方的影響還不能肯定，不過他也指出，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的影響和房?jī)r(jià)的影響應(yīng)該是有的。
「影響房?jī)r(jià)」：賣方市場(chǎng)下開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁成本
盡管開發(fā)商利潤(rùn)將下降的推測(cè)得到相當(dāng)部分業(yè)內(nèi)人士的支持，但是政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響沒有達(dá)成共識(shí)。顏濤認(rèn)為，征收土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)并沒有直接影響，但是通過開發(fā)商的傳導(dǎo)的將或多或少起到作用�！胺�?jī)r(jià)漲還是下跌，關(guān)鍵要看政策是在賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)實(shí)行，從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，開發(fā)商還是市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)一方，掌握著話語(yǔ)權(quán)，不排除開發(fā)商將土地增值稅的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，最后讓購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)�！�
“房?jī)r(jià)受政策影響是漲還是跌尚難判斷�！标愒品治觯绊懛�?jī)r(jià)的因素多樣，最重要的還是供求關(guān)系�！扒岸螘r(shí)間，汽車行業(yè)中原材料鋼材價(jià)格的上漲并沒有導(dǎo)致汽車價(jià)格的上漲，而是價(jià)格下跌。原因在于汽車生產(chǎn)商主動(dòng)降低了自己的利潤(rùn)指標(biāo)。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)土地成本增加，也許開發(fā)企業(yè)會(huì)自降利潤(rùn)指標(biāo)消化成本，也許會(huì)將成本分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上�！痹谶@種情況下“我個(gè)人認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)將低些利潤(rùn)指標(biāo)，微調(diào)房?jī)r(jià)，采取折中的措施。”陳云分析。
采訪中，河西一家開發(fā)商也表示，房?jī)r(jià)受多方面的影響，政策因素只是其中一個(gè)，政府從源頭上多供應(yīng)郊縣的土地，增加政策性住房或許是一條捷徑。
「預(yù)示」：房地產(chǎn)深度調(diào)控信號(hào)來(lái)臨
從2006年多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策到剛剛出臺(tái)的征收土地增值稅，分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)深度調(diào)控的信號(hào)已經(jīng)來(lái)臨。
“2007年宏觀調(diào)控措施不排除繼續(xù)加息的可能性�！本W(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)宏觀經(jīng)濟(jì)研究專家分析，是否加息還要看美國(guó)、歐洲等外部環(huán)境的影響。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控主要需控制貨幣流動(dòng)性過剩，如果加息將使貨幣流動(dòng)性過剩得到緩解，同時(shí)，加息雖不是專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但是加息將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。
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