"如果我不在售樓處，那我一定在售樓處的路上".這句話出自一哥們小張?jiān)谧约篗SN的留言。
在實(shí)際生活中他確實(shí)整天展轉(zhuǎn)于各售樓處看房、選房買房，近幾年由于北京深圳等地房價(jià)大幅度飚升，小張總在房價(jià)低時(shí)買 房，高價(jià)時(shí)出手，從而獲利豐厚。按照他自己的說法：沒有比投資房子再好的投資品了，幾年搗騰下來，夠幾輩子的吃活。
近年來，確實(shí)有一大批"房蟲"在房價(jià)高漲中獲取了巨額利潤，而且"房蟲"大軍有不斷擴(kuò)充之勢。由于投資者和投機(jī)者的不斷增加，也同時(shí)推動(dòng)了房價(jià)快速上漲。根據(jù)深圳科學(xué)院公布的《中國深圳發(fā)展報(bào)告（2007）》稱，從住房轉(zhuǎn)手時(shí)間看，取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，而取得產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%，兩項(xiàng)加起來所占比例高達(dá)58.42％。
與此相對應(yīng)的是深圳市房價(jià)半年內(nèi)就暴漲了50％，這充分說明投機(jī)和投資因素在推動(dòng)房價(jià)上漲中扮演著極其重要的角色。
但是今年十一剛過，小張卻把自己手中最后10套位于深圳中心區(qū)的房子全部委托中介出手了。"現(xiàn)在出手，一方面能夠獲取滿意的利潤，更重要的一點(diǎn)是自己對未來房價(jià)走勢看不清楚，房價(jià)太高了，這其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)太大，一旦房價(jià)下跌，我們這些靠炒房子吃飯的人就會(huì)一夜回到解放前".小張的一番話，說出了目前大部分投資炒房者真實(shí)心態(tài)，理智而慎重。
事實(shí)上，房屋的基本功能是用來居住的，但是由于中國的房地產(chǎn)處于剛剛起步階段，房屋的投資功能在近年來被不斷夸大，買房子能夠保值增值，甚至炒房能夠獲取暴利的意識在人們的腦海中根深蒂固。
但是我們必須清醒的意識到：房子和股票基金一樣，任何只要被賦予了投資功能的商品就會(huì)存在投資風(fēng)險(xiǎn)，而且投資房屋蘊(yùn)藏的貶值風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)生則已，一發(fā)生就是天崩地裂，會(huì)讓你夜之間從百萬富翁變成百萬"負(fù)"翁。那么當(dāng)前投資房產(chǎn)到底蘊(yùn)藏那些風(fēng)險(xiǎn)呢？
一、房產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)從緊
與往年房產(chǎn)調(diào)控房價(jià)越調(diào)越漲的情況不同，進(jìn)入07年下半年以來，各項(xiàng)房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，招招可謂擊中開發(fā)商和購房者的"7寸".相信隨著17大的勝利閉幕，各項(xiàng)有利于民生的房產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)面世。因此未來人們對房價(jià)的預(yù)期只會(huì)看空，不會(huì)看好。開 發(fā)商在各種壓力面前，也不得不采取穩(wěn)定房價(jià)的策略。未來房價(jià)上漲空間已經(jīng)不大，如果此時(shí)投資者選擇買房，期望在未來以更高的價(jià)格出手以達(dá)到獲取利潤的目的肯定要落空。
二、房產(chǎn)利潤在高房價(jià)下已被嚴(yán)重透支
如果你去任何一家售樓處，面對動(dòng)輒數(shù)萬一平米的房價(jià)，銷售人員會(huì)滿懷信心的告訴你：房價(jià)現(xiàn)在看來是有點(diǎn)高，但是你一定要看未來啊，未來我們這里將是城市的核心區(qū)，再過5年10年，現(xiàn)在的房價(jià)就不算高了，哪個(gè)時(shí)候比現(xiàn)在高多了。
你看，售樓人員已經(jīng)清晰的說出了開發(fā)商的心聲，那就是他們現(xiàn)在銷售的價(jià)格，已經(jīng)把未來熟年的房價(jià)上漲空間已經(jīng)考慮進(jìn)去了，現(xiàn)在的價(jià)格是未來5到10年的房價(jià)。換一個(gè)角度來說，那就是房產(chǎn)利潤在高房價(jià)下已被嚴(yán)重透支，開發(fā)商已經(jīng)把房屋的未來利潤囊括到自己懷里了，作為投資者的你愿意是高房價(jià)的最后一個(gè)接"棒"者嗎，小心這個(gè)棒子把自己砸死。
三、物業(yè)稅一旦實(shí)施，房價(jià)必定下跌
上周一則消息值得所有房產(chǎn)投資者們關(guān)注：傳說中的降房價(jià)的致命武器物業(yè)稅即將從空轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)轉(zhuǎn)。目前已經(jīng)在北京、遼寧等10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)，明年即將轉(zhuǎn)為實(shí)際運(yùn)行。尤其是今年10月中旬，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準(zhǔn)備工作。物業(yè)稅一旦執(zhí)行，不僅會(huì)大大增加房產(chǎn)投資者的成本，也將大大增加房價(jià)下跌的動(dòng)能。這是房產(chǎn)投資者必須要正視的問題。
四、房屋折舊加速投資貶值
高房價(jià)下，房屋使用年限問題往往被投資者們大大忽視。可是你必須要知道：房屋作為不動(dòng)產(chǎn)折舊是必然的。住宅使用年限是70年，我國的住宅壽命則到不了70年。而中關(guān)鍵的是我國住宅的平均壽命僅為30年。即使以70年來算，房屋的價(jià)值每年也面臨著1.4％的折 舊。從理論上來看，如果不考慮房價(jià)上漲因素，商品房在35年后，剔除折舊其實(shí)際價(jià)值只有原來的50%.
但是，最近幾年房價(jià)飛漲，折舊因素被遮掩了，根本沒有引起應(yīng)有的重視。一旦房價(jià)停止上漲，那些經(jīng)過多輪炒作的商品房就可能因?yàn)檎叟f因素而進(jìn)入貶值軌道。您就考慮一下吧，如果你現(xiàn)在買一套80年的房子，理論上還剩下43年的使用權(quán)，如果您按照50年的使用壽命，您還可以使用13年？如果是30年的使用壽命，那您這房子只能用3年。這房子還能有投資升值空間嗎？做夢我看有。
五、貸款利率變動(dòng)讓投資者成"溫水青蛙"
由于我國絕大多數(shù)炒房者是借助銀行按揭貸款來進(jìn)行房產(chǎn)投資的，而這面臨著如影隨形的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。比如，最近的房貸新政對房產(chǎn)投資影響就很大。以等額本息還款方式貸款20年，購買總房價(jià)130萬元的商品房為例，信貸新政實(shí)施后需要比原來多支付13萬元的首付和多支付119591.16元的利息。
央行不斷加息，起到了"溫水煮瓦"的效應(yīng)，讓你在幸福中感覺不到危險(xiǎn)的存在，當(dāng)你意識到危險(xiǎn)已經(jīng)近在眼前的時(shí)候，投資買房者臨終前才明白當(dāng)初銀行貸款人員那一張張笑臉其實(shí)就是殺害自己的劊子手。
面對上述5大投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，您是繼續(xù)踏火山高歌猛進(jìn)去自尋滅亡，還是選擇理智的退出。相信投資者們都有一個(gè)明智的選擇。
東北新聞網(wǎng)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房價(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
