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一。 契稅征收工作中存在的主要問題
1.稅款長期拖欠問題。這是目前普遍存在于契稅征收系統(tǒng)的重點問題,尤其反映在土地契稅的征收上。土地作為一種特殊的商品在房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫的今天價值凸現(xiàn),但作為土地的購買者顯然不希望支付這一被誤認(rèn)為額外的土地購買成本,于是便千方百計、想方設(shè)法的逃避納稅,因而也就造成了大筆契稅久拖不繳,不能及時入庫。
2.房屋土地不按規(guī)定時間納稅確問題。一是經(jīng)濟確實困難。二是存在等待觀望心理和確權(quán)無用觀念。部分人總認(rèn)為過戶稅費會一降再降,等待著所謂的交易成本最低點出現(xiàn);還有部分人認(rèn)為房款交付后,房子即屬于自己的,無需再予確權(quán)。三是“房倒”惡意避稅。近幾年來出現(xiàn)的“房倒”用現(xiàn)金從賣房的人手中以低價購入房屋,但并不辦理過戶手續(xù),而是讓賣主出具一份經(jīng)過辦證后的委托書,抬高價格在中介所拋出,通過買主后持委托書辦理正常過戶手續(xù),由原賣主直接轉(zhuǎn)賣給下家,從中賺取差價,如此一來即省下了一筆不小的過戶稅費。
3.對契稅的宣傳不夠。契稅征管部門同納稅方交流較少,政策貫徹不到位,宣傳教育不深入,使得部分納稅戶對契稅的有關(guān)政策了解不全面、不完整、不準(zhǔn)確,出現(xiàn)了重增值稅、營業(yè)稅和所得稅而輕契稅的現(xiàn)象。
4.房屋買賣價格混亂,缺乏公允合理價格。一是新房買賣,通常稱為一級市場房屋買賣(即憑發(fā)票購房),由于其開發(fā)商不同,加之地理位置、樓層、設(shè)計風(fēng)格、室內(nèi)設(shè)施的不同,造成了各個房產(chǎn)的銷售價格差別很大,難以準(zhǔn)確確定房屋的市場價格。二是買賣雙方個人私下交易,由于受到個人利益的驅(qū)動影響,為了逃避應(yīng)繳納的國家稅費,往往“明修棧道,暗渡陳倉”,自己簽署的買賣合同上協(xié)議價款往往低于實際成交價款,或者干脆簽訂兩份合同,一份用于雙方實際成交,另一份對付契稅、房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)發(fā)證等有關(guān)部門。以上兩種情況時?;祀s在一起,導(dǎo)致契稅稅款的流失。
5.征稅手段落后,效率低下。到目前為止,契稅在征管上缺乏統(tǒng)一的征管系統(tǒng),基本手工操作,征稅成本高,效率低下,而且由于缺乏與房產(chǎn)、土地、地稅等單位的微機聯(lián)網(wǎng),信息資源不能共享,很容易造成征管漏洞。
二。 關(guān)于加強契稅征收工作的幾點建議
1. 進一步加大征管的宣傳力度,變“要我納稅”為“我要納稅”。堅持多樣性、靈活性和有效性的原則,把征收宣傳擺在突出地位,切實增強廣大群眾的政策觀念和納稅意識。
2. 依法治稅,完善稅收征管程序。(1)加大監(jiān)督力度。房產(chǎn)部門和土地部門在發(fā)放權(quán)屬證明和辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)時,必須提交契稅完稅憑證,特別是對產(chǎn)權(quán)有過轉(zhuǎn)移的房屋、土地,嚴(yán)格核實其前手契稅的交納情況。此外,積極鼓勵群眾對偷漏稅行為進行舉報,并對舉報有功者,征稅后按一定比例給予獎勵。(2)加強網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。進一步加大稅收征管的硬件投入,盡快建立契稅、房管、土地、銀行四家契稅征管信息網(wǎng),為降低稅收成本提供物質(zhì)保證。(3)嚴(yán)格執(zhí)行加收滯納金制度。一是在土地出轉(zhuǎn)讓過程中,辦理契稅緩交手續(xù)的,應(yīng)在征收機關(guān)批注的規(guī)定期限內(nèi)繳納稅款,對超過納稅期限的契稅征收機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定加收滯納金。二是納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)向所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報,并在征收機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款,對超過納稅期限的,征收機關(guān)也應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行加收滯納金制度。(4)采取稅收保全措施。契稅征收機關(guān)有權(quán)采取書面通知其開戶銀行或者其他金融機構(gòu)從其存款中扣繳稅款或扣押、查封、拍賣其價值相當(dāng)于應(yīng)納稅款的商品、貨物或者其他財產(chǎn),以拍賣所得抵繳稅款等強制措施追繳其不繳或者少繳的稅款
3. 加強對房地產(chǎn)開發(fā)單位的綜合管理,規(guī)范房屋銷售程序。(1)在一級市場建立契稅征收底稿制度。要求各房地產(chǎn)開發(fā)單位將新開發(fā)的地段、戶型、售價報契稅征收部門登記備案,作為以后房屋銷售的參考底價,防止部分納稅人低開發(fā)票,偷漏稅款,維護一級市場征收秩序。(2)在二級市場嚴(yán)把評估價格審查關(guān)。力求買賣價格、評估價格與市場價格相對一致,既要體現(xiàn)房屋的買賣自由,又要反映價格的公平合理。(3)建立房產(chǎn)市場指導(dǎo)價制度。建議由有關(guān)部門定期核定出一個相對合法、合理、公正的售房價格,作為一定期限內(nèi)的基準(zhǔn)價,對房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移中,明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的,依照基準(zhǔn)價格計稅。
4.建立稅后貼花程序。完稅貼花是納稅人除完稅證外又一完稅憑證,能最大限度地保證納稅的嚴(yán)肅性、公正性和可查性,不但可以檢驗一級市場的完稅情況,而且確保進入二級市場交易的正確性、合法性,使一級市場和二級市場通過契稅貼花方式有效地結(jié)合起來,也從思想上改變了納稅人稅費不分的錯誤認(rèn)識。
5.加大查處力度,嚴(yán)懲偷稅漏稅行為。1.要把拒不繳納和確實存在周轉(zhuǎn)困難的納稅戶區(qū)別對待,采取不同的方法和手段,分類征收;2.更新觀念,主動出擊,組織必要的力量,選擇那些欠稅較多、態(tài)度惡劣的單位和個人,開展專項查處工作,變被動為主動,變不利為有利;3.對于那些肆無忌憚,堅持不繳、少繳或者偷漏稅款的,要堅持以事實為依據(jù),以稅法為準(zhǔn)繩,采取硬性的手段,堅決依照稅法及有關(guān)法律規(guī)定從嚴(yán)懲處,不做原則性的讓步,必要時申請人民法院強制執(zhí)行,以維護稅法的嚴(yán)肅性。
6……提高干部隊伍素質(zhì),增強業(yè)務(wù)知識技能。稅收征管工作政策性、業(yè)務(wù)性和綜合性很強,涉及法律、會計、房屋、土地、計算機應(yīng)用等各個領(lǐng)域的知識,契稅征管干部必須要不斷提高個人素質(zhì),增強組織協(xié)調(diào)能力和分析應(yīng)變能力,積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)、崗位練兵、知識競賽、技能考核等活動,不斷開拓視野,提高業(yè)務(wù)水平,提高稅收執(zhí)法能力,爭做德才兼?zhèn)?、一專多能的高素質(zhì)契稅征管干部。
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