物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)

　　物業(yè)稅計(jì)稅的對(duì)象是土地、土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，其計(jì)稅價(jià)值，可采用成本法、市場(chǎng)比較法、收益還原法來確定。成本法是評(píng)估應(yīng)稅房地產(chǎn)的土地價(jià)值和房屋等建筑物扣除折舊后的價(jià)值，從而確定物業(yè)稅計(jì)稅價(jià)值的方法，醫(yī)院等無收益房地產(chǎn)適用于成本法。市場(chǎng)比較法是通過收集與分析對(duì)比房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格情況，確定房地產(chǎn)的價(jià)格比較基準(zhǔn)，調(diào)整或修正相關(guān)數(shù)據(jù)，從而確定房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的方法，個(gè)人住宅等房地產(chǎn)適用于市場(chǎng)比較法。收益還原法是將計(jì)稅房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來純收益按一定的方式還原成估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，從而確定計(jì)稅值的方法，用于出租和商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)適用于收益還原法。另外，像深圳這樣比較特殊的地區(qū)，隨著農(nóng)村城市化的進(jìn)程加快，出現(xiàn)了大量的用于出租的“城中村”和“農(nóng)民房”，這些建筑既無規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，也無法核定其原值，更沒有房地產(chǎn)證做依據(jù)，其計(jì)稅價(jià)值，可參照香港的做法，采用市面租值來確定。

　　物業(yè)稅的稅率問題

　　借鑒國際經(jīng)驗(yàn)和做法，作為國家調(diào)節(jié)貧富差異、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的物業(yè)稅，稅率不宜過高，應(yīng)定在一個(gè)合理而且業(yè)主可以承受的范圍之內(nèi)。如以不動(dòng)產(chǎn)原值或評(píng)估值減去20—30％后的余值為計(jì)稅依據(jù)，現(xiàn)階段全國可規(guī)定0.5—2％的比例稅率，適用稅率由省級(jí)政府確定，待條件成熟再實(shí)行超額累進(jìn)稅率。同時(shí)，現(xiàn)在的購房者已經(jīng)一次性地在購房款中支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，如果對(duì)他們也開征物業(yè)稅，屬于重復(fù)收費(fèi)。因此應(yīng)充分考慮已購房屋人的利益，對(duì)新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。

　　配套措施要跟上

　　就我國目前的實(shí)際情況而言，物業(yè)稅的開征，涉及國土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、公安、稅務(wù)等多個(gè)部門，環(huán)節(jié)多，范圍廣，監(jiān)管難度大，牽涉社會(huì)上各個(gè)階層和團(tuán)體的利益，并且評(píng)估法律不夠健全，評(píng)估機(jī)構(gòu)比較少，隊(duì)伍不夠壯大，因此，在設(shè)計(jì)物業(yè)稅時(shí)，建議借鑒香港的具體做法，以人為本，完善物業(yè)稅征收涉及的評(píng)估、減免、暫繳等制度，完善稅收征收監(jiān)管制度，盡可能降低企業(yè)運(yùn)作成本和稅收征管成本，降低業(yè)主購房養(yǎng)房的成本。

　　物業(yè)稅應(yīng)確定為地方稅種

　　國外的物業(yè)稅基本上都是地方稅，這是由它的特性決定的首先它的征收對(duì)象是“不動(dòng)產(chǎn)”，在空間上天然具有地方性其次，不動(dòng)產(chǎn)的貶值、升值與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和道路環(huán)境等建設(shè)狀況有關(guān)，在價(jià)值創(chuàng)造上同樣具有地方性。從其他國家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)看，物業(yè)稅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具有較高的相關(guān)性，香港、漢城等地來自不動(dòng)產(chǎn)的稅收占地方稅收收入的70％。從國內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)看，物業(yè)稅是具有廣闊發(fā)展前景的稅種。首先，我國正處于加速城市化的階段，城市化必然帶來房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，這意味著物業(yè)稅的稅基在不斷擴(kuò)大其次，隨著我國人均收入躍過1000美元大關(guān)，房地產(chǎn)成為消費(fèi)升級(jí)新的熱點(diǎn)，這必將推動(dòng)城市不動(dòng)產(chǎn)膨脹式的積聚，為物業(yè)稅提供源源不斷的稅源最后，隨著城市化的推進(jìn)，城市交通、文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的飛躍必將使房地產(chǎn)存量和增量產(chǎn)生不斷的升值效應(yīng)，從而大大提高物業(yè)稅的含金量一一稅基不變但稅收收入?yún)s不斷增長。反過來，正是因?yàn)榫哂袕V闊的收入前景，物業(yè)稅必將對(duì)地方政府產(chǎn)生巨大的激勵(lì)作用，從而推動(dòng)城市化的進(jìn)程、城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展。應(yīng)適當(dāng)下放物業(yè)稅的決策和征管權(quán)，以充分發(fā)揮地方政府組織收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。

　　國有土地使用權(quán)出讓金應(yīng)予保留

　　與香港的土地制度相類似，我國的土地制度也是實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地使用者有償使用土地的制度。國有土地使用權(quán)出讓金是國家作為所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)取得的費(fèi)用，體現(xiàn)自愿、公平、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。這與稅收的性質(zhì)是截然不同的。當(dāng)前國家把土地作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的重要手段之一，如果取消土地有償使用制度，而用物業(yè)稅取而代之，不僅缺乏法理基礎(chǔ)，而且使土地的宏觀調(diào)控作用難以發(fā)揮，可能會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)一定程度上的混亂，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。為了避免地方政府的短期行為，可考慮將土地出讓金從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確。