經(jīng)濟發(fā)展決定地價

來源: 王偉民編輯： 2003/07/21 00:00:00　　字體：大小

7月10日，本報報道了35個城市地價調查結果，引起了業(yè)內(nèi)許多人關注。大家都在討論地價對經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用。為此眾多專家談了自己的看法。

　　國土資源部土地利用司關文榮認為，地價是反映土地市場和土地供需狀況的“晴雨表”，也是政府調控土地市場的重要杠桿。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，地價有力地促進了土地資源合理利用，顯化了國有土地資產(chǎn)，支持了國有企業(yè)改制；同時，地價是政府在經(jīng)營城市土地、制定和實施土地供應計劃、調控土地供應結構時的科學參考，也是土地市場交易、房地產(chǎn)開發(fā)、建設項目投資決策和房地產(chǎn)稅制改革的重要依據(jù)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，地價處于不斷的變化之中。只有對地價進行深入研究，才能夠準確把握土地市場跳動的脈搏，充分了解地價的現(xiàn)狀及其變化特片，研究地價調控的機制，把握土地市場變動的規(guī)律，才能為政府進行宏觀經(jīng)濟決策提供參考。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長鄒曉云認為，首先，地價變化與國民經(jīng)濟發(fā)展之間具有明顯的相關性，地價在受到經(jīng)濟發(fā)展的影響后，其反映最為敏感，也最為深刻。經(jīng)濟發(fā)展促進對土地需求增加，從而導致地價抬起。同時，歷史資料表明，地價的變化周期與經(jīng)濟發(fā)展周期基本一致，而且一般情況下，地價的變化幅度較經(jīng)濟增長率的變化幅度大。其次，城市土地價格受固定資產(chǎn)投資的影響更為直接，一般而言，固定資產(chǎn)投資的10％～15％為房地產(chǎn)投資。第三，房地產(chǎn)價格在很大程度上依托于居民購買力水平的高低，即建立在居民購買能力的基礎之上，地價作為房地產(chǎn)市場中重要的表征指標，同樣受到購買力水平高低的影響。

　　地價所田彥軍博士認為，由于土地價格是房地產(chǎn)價格的主要組成部分，因此，在房地產(chǎn)市場中，地價與房價密不可分，二者相互影響，相互作用，一般而言，地價相關指數(shù)中，房地產(chǎn)價格指數(shù)與地價指數(shù)有密切的直接關系。一方面，地價水平受房地產(chǎn)投資力度的拉動而抬升，另一方面，房地產(chǎn)投資額度也受地價水平高低制約。

　　地價所劉光成認為，宏觀上，就土地市場的整體而言，土地的供給是缺乏彈性的。但在現(xiàn)實生活中，由于存在大量閑置或粗放利用的土地，以及國家為建設需要而征用的農(nóng)村集體土地，土地的供給在一定意義下是可調節(jié)的。因此，地價作為土地需求與土地供給之間的一個相對平衡點，往往受到土地供給的影響，而且，地價最終決定于區(qū)域內(nèi)土地供給的滿足程度。需求量（有效需求）的需求方向（用地類型和利用方向）是土地市場中土地需求的兩個方面，土地的價格直接受到土地需求的影響。由于土地區(qū)位條件差異，需求不同，最終導致了土地價格的巨大差異。

　　實踐表明，經(jīng)濟增長速度與地價指數(shù)有著間接的正相關。影響一個城市總體地價水平及變化最根本的是市場供需狀況，且主要是需求狀況。當一個城市土地需求一定時，土地區(qū)位條件決定了城市內(nèi)部土地供需的空間分配。而影響市場需求的基本因素是城市的經(jīng)濟水平。經(jīng)濟水平的提高，促進社會對住房及各類商品的需求，從而提高商品供應者投資供應商品的場所，促進對土地的需求，所以，城市的經(jīng)濟水平是決定地價整體水平及變化的基本因素。

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