[摘要] 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系的重要特點(diǎn)，即允許采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而不是單一地采用歷史成本模式。本文就公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用以及在多方面可能產(chǎn)生的影響作了深入分析和探討。

　　[關(guān)鍵詞] 投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；應(yīng)用；影響  

　　投資性房地產(chǎn)是2006年新修訂的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中出現(xiàn)的新概念，制定和頒布投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則能進(jìn)一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露。作為最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一大亮點(diǎn)的公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中不僅有所涉及，而且還占有非常重要的地位，在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置等規(guī)定中多處都涉及了公允價(jià)值模式。公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用將可能對(duì)企業(yè)利潤(rùn)、凈資產(chǎn)的變化以及房地產(chǎn)稅收制度等諸方面產(chǎn)生不同程度的影響。

　　一、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用

　　公允價(jià)值是客觀且動(dòng)態(tài)的計(jì)量屬性體系，具體表現(xiàn)為現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價(jià)、可變現(xiàn)凈值、未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計(jì)量屬性。公允價(jià)值從產(chǎn)出的角度強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在和未來(lái)的價(jià)值量，從而使會(huì)計(jì)信息更為相關(guān)、可靠。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中與公允價(jià)值相關(guān)的內(nèi)容有：第三章后續(xù)計(jì)量第十條規(guī)定，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，并同時(shí)滿足下列條件:(一)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；(二)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)時(shí)，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。第十一條規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。第十二條規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　第四章轉(zhuǎn)換第十五條規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。第十六條規(guī)定，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。

　　第五章披露第十九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的信息中應(yīng)包括采用公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法，以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響等。

　　從以上的羅列可清楚看出投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中有多處涉及了公允價(jià)值計(jì)量模式。按國(guó)家規(guī)定，2007年1月1日新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在上市公司實(shí)施，其他企業(yè)鼓勵(lì)采用，那么投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用將可能在多方面產(chǎn)生影響，既有對(duì)擁有或控制投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的影響，也有對(duì)企業(yè)外部利益主體以及整個(gè)稅收體系特別是房地產(chǎn)稅收制度的影響。

　　二、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的影響

　　(一)對(duì)投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)可能造成的影響

　　1. 正面影響。采用公允價(jià)值計(jì)量可提升投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的當(dāng)期凈利潤(rùn)，影響企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，有利于企業(yè)向國(guó)際市場(chǎng)發(fā)展。

　　依據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)如果有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，可以采用公允價(jià)值模式�，F(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)都是以歷史成本計(jì)價(jià)，由于我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)處于非常景氣的市場(chǎng)環(huán)境里，所以一般情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都高于成本價(jià)，排除小部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，總體來(lái)說(shuō)投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力。執(zhí)行新準(zhǔn)則將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)額外的利潤(rùn)增值，主要來(lái)源于兩方面:一是投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量帶來(lái)的資產(chǎn)增值；

　　二是在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出。另外按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益；在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。

　　采用公允價(jià)值模式計(jì)量的規(guī)定，與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本接軌，更加方便了投資者橫向?qū)Ρ葒?guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)的價(jià)值。對(duì)于上市公司而言，公允價(jià)值模式可大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，使資產(chǎn)增值顯性化。同時(shí)，由于重估增值計(jì)入當(dāng)期損益，使公司利潤(rùn)增加，價(jià)值提升，這對(duì)上市公司的再融資以及社會(huì)形象會(huì)產(chǎn)生重要的積極影響。公司資產(chǎn)增值的透明度加強(qiáng)，有利于公司股票在證券市場(chǎng)上獲得更加公允的定價(jià)，從而也有利于公司再融資，獲得資本市場(chǎng)的種種便利，因此，公允價(jià)值計(jì)量可以幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來(lái)獲得發(fā)展。

　　2. 負(fù)面影響。采用公允價(jià)值計(jì)量，可能會(huì)使投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的稅負(fù)加重，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估費(fèi)用增加，直接影響企業(yè)損益。

　　使資產(chǎn)增值顯性化，對(duì)企業(yè)再融資和提升公司價(jià)值是十分有利的。然而，公允價(jià)值模式這一看似有利于企業(yè)的計(jì)量方法，在應(yīng)用過(guò)程中也會(huì)產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)充分考慮可能的損失。原準(zhǔn)則對(duì)上市公司的投資性房地產(chǎn)是采用歷史成本計(jì)價(jià)而不確認(rèn)其市值變動(dòng)損益，這對(duì)上市公司而言是充分發(fā)揮了折舊的抵稅功能，有利于企業(yè)的資本保全。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中按房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，依據(jù)近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，這樣的調(diào)整往往會(huì)增加企業(yè)的賬面利潤(rùn)。但是因資產(chǎn)增值而增加的利潤(rùn)是否要交所得稅，還須等待財(cái)政部做出明確規(guī)定。如果我國(guó)對(duì)增值部分征收所得稅，公允價(jià)值模式下，由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產(chǎn)增值而應(yīng)交的所得稅的增加，意味著企業(yè)繳納的稅額會(huì)相應(yīng)攀升，這將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長(zhǎng)。

　　另外，在成本模式下，期末投資性房地產(chǎn)的凈值較容易取得，只需將扣除折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備后的凈值列示于資產(chǎn)負(fù)債表上。而在公允價(jià)值模式下，公允價(jià)值取得的程序較為復(fù)雜，其確認(rèn)必須滿足兩個(gè)條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理可靠的估計(jì)。而我國(guó)目前許多地方這些條件尚不完善，由于采用公允價(jià)值模式的程序較為復(fù)雜，涉及環(huán)節(jié)多，執(zhí)行難度大，對(duì)于持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，每年新增的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估費(fèi)用也增加了企業(yè)的成本，從而對(duì)企業(yè)損益造成一定影響。

　　(二)對(duì)投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)外部利益主體可能造成的影響

　　投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著房地產(chǎn)公司在調(diào)節(jié)利潤(rùn)上可以對(duì)這兩種模式進(jìn)行選擇，采用成本模式還是公允價(jià)值模式，是由企業(yè)自主決定的；另外，公允價(jià)值模式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)的影響，主要體現(xiàn)在由于不需要計(jì)提折舊和資產(chǎn)重估增值帶來(lái)的賬面價(jià)值增加，同時(shí)增值部分直接作為當(dāng)期損益。公允價(jià)值究竟應(yīng)該是多少，不同的評(píng)估方式有不同的結(jié)果，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)差額，新準(zhǔn)則要求計(jì)入當(dāng)期損益，這項(xiàng)規(guī)定在我國(guó)公允價(jià)值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供良好機(jī)會(huì)。作為對(duì)企業(yè)行使監(jiān)管、控制職責(zé)的上級(jí)行政部門、財(cái)政部門、稅務(wù)部門以及對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果關(guān)注的投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體很可能會(huì)因此對(duì)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況作出錯(cuò)誤判斷，從而影響到政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施、稅款征收的正確性以及其他利益主體下一步的投資計(jì)劃等。所以企業(yè)外部利益主體應(yīng)明確投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用對(duì)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，切實(shí)防范企業(yè)利用公允價(jià)值模式進(jìn)行利潤(rùn)操縱，以求獲得較真實(shí)的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動(dòng)能力信息。

　　(三)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制可能造成的影響

　　當(dāng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，目前我國(guó)大部分與房地產(chǎn)有關(guān)稅種的征收并不會(huì)受到多大影響，可能受到影響的是房產(chǎn)稅和土地增值稅。

　　1. 房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅�，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入。前者從價(jià)計(jì)征，后者從租計(jì)征。從租計(jì)征的，新準(zhǔn)則并不影響稅基。對(duì)于從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值，指的是房產(chǎn)原值減除一定比例后的剩余價(jià)值。新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許在后續(xù)計(jì)量時(shí)采用公允價(jià)值模式，那么計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)余值還是公允價(jià)值呢?特別是當(dāng)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，新準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，當(dāng)公允價(jià)值大于該房地產(chǎn)初始計(jì)量成本時(shí)，就面臨著這樣一個(gè)問(wèn)題:投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)后，企業(yè)應(yīng)該按照哪一個(gè)計(jì)稅基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?在現(xiàn)有的稅法中還沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定，這也是新的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施后值得探討的一個(gè)問(wèn)題。

　　應(yīng)該說(shuō)，在公允價(jià)值模式下應(yīng)以房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的前提條件就是要有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，既然公允價(jià)值可以持續(xù)可靠取得，筆者認(rèn)為，對(duì)于這部分投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是比較合理的，應(yīng)取消按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)的做法。1994年實(shí)施新稅制對(duì)房產(chǎn)稅制進(jìn)行修改時(shí)曾考慮以房產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，取消按房產(chǎn)余值和租金收入為計(jì)稅依據(jù)的做法，十幾年過(guò)去了，這一思路一直未應(yīng)用于實(shí)踐。現(xiàn)在，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量中引入了公允價(jià)值，將為健全完善房地產(chǎn)估價(jià)制度提供強(qiáng)有力的支持。

　　2. 土地增值稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，要根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，那么，對(duì)于這部分調(diào)增了賬面價(jià)值的投資性房地產(chǎn)，是否也應(yīng)繳納土地增值稅呢?

　　一般來(lái)說(shuō)，土地增值稅作為一種流轉(zhuǎn)稅，按現(xiàn)行稅法規(guī)定，只在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，因此雖然按照新準(zhǔn)則的要求要在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)土地增值，但并不需要交納土地增值稅。但換一個(gè)角度考慮，征收土地增值稅的最重要目的應(yīng)該是對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)高增值收益進(jìn)行合理調(diào)節(jié)分配，土地既然增值了，其帶來(lái)的收益當(dāng)然應(yīng)該歸社會(huì)所有，為什么不征稅呢?在這種邏輯下，土地發(fā)生增值就應(yīng)征稅，而不僅僅考慮產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移。以前也有學(xué)者提出要就增值的房地產(chǎn)征收土地增值稅，但因稅額確認(rèn)等諸多方面的原因未能實(shí)施，現(xiàn)在采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)為此提供了良好條件。公允價(jià)值模式下企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日必須明確提供投資性房地產(chǎn)的增值信息，每年都要調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，要確定這部分房地產(chǎn)的定期土地增值稅應(yīng)稅金額將不存在技術(shù)上的困難，也不需要再另外考慮稅收征收成本的問(wèn)題，因此每年征收土地增值稅也因?yàn)楣�允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用變得更具有可行性。

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