由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期長、不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、經(jīng)常出現(xiàn)退房、按揭的特點(diǎn)，特別是涉及多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，成本核算不規(guī)范，本文結(jié)合實(shí)際工作將房地產(chǎn)企業(yè)檢查過程中總結(jié)的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)介紹給大家。

　　《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算繳納稅款。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。而《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。而企業(yè)收到購房款時(shí)可能有兩種賬務(wù)處理方式。第一種處理方式：借：“現(xiàn)金”（或者“銀行存款”）科目，貸：“預(yù)收賬款”科目；另外一種處理方式是：借：“現(xiàn)金”（或者“銀行存款”）科目，貸：“主營業(yè)務(wù)收入”科目。因此，企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅營業(yè)額是“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額與“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額之和。但由于“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額有兩個(gè)來源，一是從“預(yù)收賬款”賬戶借方轉(zhuǎn)入的；另外一部分就是直接計(jì)入“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶的購房款，為了避免重復(fù)征稅，所以要減去“預(yù)收賬款”賬戶本期借方發(fā)生額。這樣就可以推算出應(yīng)納稅營業(yè)額計(jì)算公式如下：

　　應(yīng)納稅營業(yè)額＝預(yù)收賬款賬戶本期貸方發(fā)生額＋主營業(yè)務(wù)收入－預(yù)收賬款賬戶本期借方發(fā)生額公式①

　　根據(jù)會(huì)計(jì)賬戶原理又可得下列公式：

　　期初余額＋本期貸方發(fā)生額＝本期借方發(fā)生額＋期末余額公式②

　　公式②移項(xiàng)后，可得下列公式：

　　本期貸方發(fā)生額－本期借方發(fā)生額＝期末余額－期初余額公式③

　　把公式③代入公式①后得下列公式：

　　應(yīng)納稅營業(yè)額＝主營業(yè)務(wù)收入+期末余額－期初余額

　　這樣，稅務(wù)人員在檢查時(shí)，可以直接根據(jù)總賬“預(yù)收賬款”科目期末數(shù)、期初數(shù)和“主營業(yè)務(wù)收入”科目貸方累計(jì)數(shù)3個(gè)數(shù)字計(jì)算出應(yīng)納營業(yè)稅額。此方法計(jì)算簡單，就不要再從“預(yù)收賬款”明細(xì)賬中一筆筆合計(jì)當(dāng)期發(fā)生數(shù)，但在使用上述公式時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)：

　?。ㄒ唬┮藢?duì)“預(yù)收賬款”賬戶借方發(fā)生額應(yīng)當(dāng)全部是退還購房款或者結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入如果出現(xiàn)企業(yè)調(diào)賬事項(xiàng)，如借：“預(yù)收賬款”科目，貸：“其他應(yīng)付款”科目等，則不得從借方發(fā)生額中扣除。

　?。ǘ┻m當(dāng)抽取幾個(gè)月份，把“預(yù)收賬款”賬戶總賬數(shù)字和明細(xì)賬數(shù)字核對(duì)，以防止企業(yè)故意調(diào)整會(huì)計(jì)科目作假賬。

　?。ㄈz查“營業(yè)外收入”科目，審核企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中是否有收取違約金的事項(xiàng)，如果有上述事項(xiàng)，收到的違約金同樣需要繳納營業(yè)稅。

　?。ㄋ模?ldquo;預(yù)收賬款”賬戶期初如果有余額，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)繳納過營業(yè)稅的。

　?。ㄎ澹﹪惏l(fā)[2003]83號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計(jì)算公式是：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額－本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入×利潤率＋本期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率，此公式計(jì)算取數(shù)麻煩，可以改為：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額+（預(yù)收賬款年末余額－預(yù)收賬款年初余額）×利潤率。

　　在檢查過程中，稅務(wù)稽查人員可以自己設(shè)計(jì)制作一份房源表。表格內(nèi)容如下：房號(hào)、購買人、面積、單價(jià)、合同金額、實(shí)際收款、收據(jù)或發(fā)票號(hào)、備注。

　?。ㄒ唬┨顚懘吮淼臄?shù)據(jù)來源：

　　1.面積欄目可根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門提供的測(cè)繪圖填列，此測(cè)繪圖可從房地產(chǎn)企業(yè)或者房產(chǎn)管理部門得到；

　　2.購房人、單價(jià)和金額欄目可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開具的發(fā)票或者收據(jù)填列，在填列時(shí)要與房屋銷售合同核對(duì)；

　　3.發(fā)現(xiàn)房屋售價(jià)明顯偏低、贈(zèng)與房屋、自用房屋等情況在備注欄注明。

　?。ǘ┐朔吭幢淼挠猛?

　　1.通過此表能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)情況，如總共開發(fā)多少套房屋、已經(jīng)銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

　　2.是計(jì)算房屋單位面積成本和主營業(yè)務(wù)成本的依據(jù)。單位面積成本＝開發(fā)產(chǎn)品÷總面積（指可出售的面積）；主營業(yè)務(wù)成本＝已銷售面積×單位面積成本。

　　3.能發(fā)現(xiàn)價(jià)格明顯偏低等非正常銷售的情況，并可以根據(jù)同一單元、同一樓層的價(jià)格確定調(diào)整價(jià)。

　　4.可以查出收入不入賬的情況。把金額欄合計(jì)數(shù)與企業(yè)“預(yù)收賬款”賬上余額和已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入”總數(shù)之和對(duì)比，如發(fā)現(xiàn)二者不一致，則說明企業(yè)存在收入不入賬的情況。

　　5.合同金額欄合計(jì)數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)繳納印花稅的依據(jù)。根據(jù)此合計(jì)數(shù)乘以萬分之五可以得出企業(yè)應(yīng)繳納的“購銷合同”稅目印花稅。