世界大多數(shù)國(guó)家普遍開(kāi)征房地產(chǎn)稅，但稅名有所不同，一般叫不動(dòng)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅；僅在東南亞個(gè)別國(guó)家和我國(guó)香港地區(qū)叫物業(yè)稅。但是物業(yè)稅與物業(yè)費(fèi)等概念界定不清；財(cái)產(chǎn)稅又是按征稅對(duì)象分類(lèi)的稅種，我國(guó)現(xiàn)階段也不可能對(duì)所有財(cái)產(chǎn)都征稅并納入一個(gè)稅種征收，所以，對(duì)房地產(chǎn)征稅改名“房地產(chǎn)稅”為好。本文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的改革滯后、收入偏小、矛盾突出等問(wèn)題，提出應(yīng)結(jié)合我國(guó)國(guó)情，加快改革步伐等具體建議。

　　一、合并稅種，但不能把土地出讓金納入稅種征收

　　現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有三個(gè)：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)“簡(jiǎn)稅制”的原則，應(yīng)該三稅合并，不再區(qū)分內(nèi)外資，不再區(qū)分自住、出租.統(tǒng)一征收。我國(guó)城市土地是國(guó)家所有，但房和地是連在一起的，房?jī)r(jià)和地價(jià)更是緊密相連，而且地價(jià)占主要比重，如杭州市，同樣建筑結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)在市中心每平方米建筑面積的市場(chǎng)價(jià)為15000元～20000元，而在郊區(qū)只要5000元～6000元。因此，房產(chǎn)稅和土地使用稅只能合并征收，以利簡(jiǎn)化稅制，體現(xiàn)公平稅負(fù)。

　　至于土地出讓金可否并入稅收分年征收?有的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)將現(xiàn)行土地出讓金一次性收取方式改為分年收取，并納入房地產(chǎn)稅征收，其理由是分年收取可以降低房屋開(kāi)發(fā)成本，從而降低房?jī)r(jià)、減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，并防止地方政府在土地轉(zhuǎn)讓中的短期行為。但筆者認(rèn)為，土地出讓金與房地產(chǎn)稅性質(zhì)不完全相同。土地出讓金是政府以土地所有者身份在出讓一定年限土地使用權(quán)時(shí)獲得的租金收入；房地產(chǎn)稅是政府為納稅人提供公共建設(shè)服務(wù)而對(duì)擁有房產(chǎn)的單位和個(gè)人課征的稅收。另外，現(xiàn)在土地出讓金已成為各地地方政府開(kāi)展公共建設(shè)服務(wù)重要的收入來(lái)源，一旦改成年租制，分為50年或70年分年收取并納入稅收征收，會(huì)出現(xiàn)兩種后果：一是地方政府將減少一大筆可用作地方公共建設(shè)服務(wù)的收入，造成財(cái)政支出安排上的困難；二是將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況帶來(lái)無(wú)法預(yù)想的局面，如杭州市現(xiàn)在市中心的普通住宅，每平方米均價(jià)為15000元～18000元，杭州市國(guó)土資源局市中心土地使用權(quán)拍賣(mài)的價(jià)格為每平方米1000元～15000元，如剔除土地出讓金因素，房?jī)r(jià)可驟降至每平方米4000元～5000元，供求后果很難設(shè)想。因此筆者認(rèn)為土地出讓金不能并入房地產(chǎn)稅征收。

　　二、擴(kuò)大征收范圍，但農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民一般自住房應(yīng)繼續(xù)予以免稅優(yōu)惠

　　根據(jù)“寬稅基”的原則，應(yīng)該擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收范圍，打破原來(lái)征稅范圍的地域限制，以減少稅源流失、增加地方財(cái)政收入。但同時(shí)必須制定必要明確的減免稅優(yōu)惠政策：一是國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房地產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)免稅；二是由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房地產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)免稅；三是宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房地產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)免稅；四是農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地應(yīng)繼續(xù)免稅；五是農(nóng)村農(nóng)民自住房應(yīng)繼續(xù)免稅；六是城鎮(zhèn)居民自住普通住房也應(yīng)繼續(xù)免稅。另外，國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員享受?chē)?guó)家標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)的住房，也可給予優(yōu)惠免稅。

　　而要征稅的房產(chǎn)重點(diǎn)是：經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)（包括出租房）；排屋、別墅（含自?。蛔杂袃商谆騼商滓陨系姆慨a(chǎn)就超過(guò)一套普通住房標(biāo)準(zhǔn)（如杭州市規(guī)定為140平方米以下）的部分。這樣規(guī)定，既能擴(kuò)大征稅范圍，又能緩解征收上的矛盾，體現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)功能，增加稅收收入。

　　三、科學(xué)確定適用稅率

　　房地產(chǎn)稅的改革要貫徹“低稅率”原則，稅法可制定0.5%～1%的彈性比例稅率區(qū)間，授權(quán)市縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況和納稅人負(fù)擔(dān)能力確定具體適用稅率，體現(xiàn)大城市稅率從高、中小城鎮(zhèn)稅率從低的原則。對(duì)高檔住宅和高爾夫球場(chǎng)等需適當(dāng)限制的房地產(chǎn)可加威征稅。

　　設(shè)置上述彈性比例稅率，比原城市房地產(chǎn)稅稅率1.8%、房產(chǎn)稅稅率1.2%有所降低，但因征收范圍擴(kuò)大，稅收不但不會(huì)減少，而且會(huì)有較大幅度的增加。

　　另外，某些國(guó)家和地區(qū)根據(jù)地方政府支出需要，采取量入為出的辦法來(lái)逐年確定適用稅率。有的觀點(diǎn)認(rèn)為可以為我所用，但筆者認(rèn)為這種做法手續(xù)較繁，征收成本較高，不符合我國(guó)國(guó)情，不宜采用。

　　四、計(jì)稅依據(jù)要改按市場(chǎng)評(píng)估值，但應(yīng)給予適當(dāng)?shù)恼劭?/p>

　　從國(guó)外房地產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢(shì)看，房地產(chǎn)稅改按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估值的一定比例作為計(jì)稅依據(jù)已成為世界主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的共識(shí)。為了真實(shí)地反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，公平稅收負(fù)擔(dān).體現(xiàn)“量能負(fù)擔(dān)”的原則，使稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)水平同步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)稅應(yīng)將原來(lái)按賬面原值計(jì)稅、從租計(jì)稅辦法，一律改為按市場(chǎng)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)。但在實(shí)際評(píng)估時(shí)，仍要區(qū)別土地和房產(chǎn)、土地的不同等級(jí)和房屋的不同建筑結(jié)構(gòu)，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值；在實(shí)際征稅時(shí)，對(duì)每一應(yīng)稅房地產(chǎn)對(duì)照統(tǒng)一評(píng)定的不同等級(jí)的土地市值，不同建筑結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)市值，再核算綜合市場(chǎng)評(píng)估值，給予一定幅度的折扣后，核定計(jì)稅依據(jù)，據(jù)以征稅。

　　按市場(chǎng)評(píng)估值再給予一定幅度的折扣后計(jì)稅，主要是考慮到房?jī)r(jià)升降的變化因素和房產(chǎn)的新舊程度，也照顧到不同納稅人的負(fù)擔(dān)能力，這也是美國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家較多采用的做法。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際，計(jì)稅依據(jù)的折扣減除率，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的10%～30%為宜。評(píng)定公布的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值應(yīng)保持一定時(shí)間不變，可3～5年評(píng)估一次。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估工作關(guān)系到地方政府稅收收入和納稅人的實(shí)際負(fù)擔(dān)，要求做到客觀、公正、低成本。因此，應(yīng)建立相應(yīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)，制定統(tǒng)一的評(píng)估辦法和標(biāo)準(zhǔn)，配備和培訓(xùn)評(píng)估人員；評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)在市、縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)內(nèi)部為好；并應(yīng)建立健全房地產(chǎn)登記管理制度，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)房地產(chǎn)建造、持有、買(mǎi)賣(mài)、分割、租賃等的信息管理，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)與房產(chǎn)、土管、城建、工商行政管理等部門(mén)密切協(xié)作，實(shí)現(xiàn)信息資源共享，加強(qiáng)稅源管理。

　　五、房地產(chǎn)稅應(yīng)劃為地方稅

　　房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn).是對(duì)房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的征稅，屬于直接稅的范疇。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)和難以藏匿的屬性.決定了房地產(chǎn)稅源的非流動(dòng)性和穩(wěn)定性，且易與所在地區(qū)的公共建設(shè)服務(wù)聯(lián)系在一起，便于征管。從世界各國(guó)和我國(guó)稅制建設(shè)的歷史沿革看，房地產(chǎn)稅都被劃為地方稅。地方稅的基本要求和特征是：稅源的非流動(dòng)性，收入的相對(duì)穩(wěn)定性，地方征管的效率性。房地產(chǎn)稅完全具有上述特征.劃為地方稅有利于調(diào)動(dòng)地方政府組織收入的積極性。因此，改革后的房地產(chǎn)稅仍應(yīng)繼續(xù)劃為地方稅，作為市、縣級(jí)地方財(cái)政的固定收入，按屬地原則進(jìn)行分配。

　　六、中央制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅法，但應(yīng)賦予地方適當(dāng)?shù)亩悪?quán)

　　我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，市政建設(shè)水平不一，城鄉(xiāng)差距明顯，社會(huì)財(cái)富和個(gè)人收入分配差距都較大?；谶@一基本國(guó)情，房地產(chǎn)稅法的制定，既要保證全國(guó)稅政的統(tǒng)一性，又要兼顧各地的實(shí)際情況。房地產(chǎn)稅法應(yīng)由全國(guó)人大立法頒布，稅法規(guī)定各個(gè)稅收要素，制定幅度稅率。基于房地產(chǎn)稅稅基具有相對(duì)獨(dú)立性和明顯地域性，中央應(yīng)賦予地方適當(dāng)?shù)亩悪?quán)，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人大制定實(shí)施辦法.賦予稅法解釋權(quán)、稅收減免權(quán)和加成征收權(quán)，地方政府在統(tǒng)一的幅度稅率范圍內(nèi)自行確定適用稅率。這不僅有利于維護(hù)中央的稅政統(tǒng)一，也有利于地方政府根據(jù)本地實(shí)際積極組織房地產(chǎn)稅收收入，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和公共建設(shè)事業(yè)的健康快速發(fā)展。