2006年11月3日，財(cái)政部發(fā)布了第12號會計(jì)信息質(zhì)量檢查公告，稱2005年財(cái)政部對全國39家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了檢查，共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤不實(shí)33億元。39戶房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實(shí)際利潤率為26.79%，其中最高的實(shí)際利潤率達(dá)到了57%.
而此前經(jīng)常被開發(fā)商引用的利潤率數(shù)據(jù)來自于《第一次全國經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公告的第三號》，這份公告主要是公布2004年全國第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況。公告顯示：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率是8.31%，其中房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率是7.77%.
上述報(bào)告公開之后，各大媒體和眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)缀趿r掀起了對開發(fā)商口誅筆伐的道德審判狂潮。在洶涌的情緒背后，隱隱然喚起的是這個社會的絕大多數(shù)人在從小到大的教育過程中深刻于腦海中那些有關(guān)資本與罪惡緊密相連的陳年記憶，比如馬克思在100多年前所說的——“有50%的利潤，他就會鋌而走險(xiǎn)；有100%的利潤，他敢踐踏人間一切法律；有300%的利潤，他敢犯任何罪行，甚至冒著絞首的危險(xiǎn)。”再比如，法國大文豪巴爾扎克說過的——“每筆巨額財(cái)富背后，都隱藏著罪惡�！�
然而，在沒有厘清在房地產(chǎn)業(yè)至關(guān)重要的利潤率和自有資本投資收益率之間的關(guān)系以及背后隱藏的玄機(jī)時，所有有關(guān)房地產(chǎn)暴利的爭論都是膚淺的。崇尚真正商業(yè)精神的《首席財(cái)務(wù)官》雜志在采訪了大量專業(yè)人士之后，力圖撥開國內(nèi)房地產(chǎn)暴利的財(cái)務(wù)真相，并率先提出“建立和完善收益與風(fēng)險(xiǎn)對等機(jī)制”的全新調(diào)控思路。
當(dāng)前，影響范圍最廣、延續(xù)時間最長的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題恐怕非房地產(chǎn)暴利問題莫屬了，《首席財(cái)務(wù)官》雜志作為一份財(cái)經(jīng)類專業(yè)雜志也一直關(guān)注著這個問題，令人遺憾的是，絕大多數(shù)聲音都偏離了問題本身的討論，本該嚴(yán)謹(jǐn)理性的專家有的變得情緒激昂，本該客觀公正的媒體充斥了大量先入為主的道德評判，還有大量僅僅能顯示其存在的噪音不絕于耳，總之整個輿論環(huán)境到處充滿著對房地產(chǎn)開發(fā)商的批判聲討之聲，本該嚴(yán)肅討論的專業(yè)問題反而沒人關(guān)心�；谶@樣一個局面，《首席財(cái)務(wù)官》雜志秉承專業(yè)客觀的原則，從技術(shù)的角度探求房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營下的財(cái)務(wù)真相，以期還原一個房地產(chǎn)暴利表象下的本來面目。
事實(shí)上，房地產(chǎn)是否暴利是個偽問題，糾纏于具體的利潤率指標(biāo)也無法證明暴利與否。當(dāng)我們在爭論房地產(chǎn)暴利的時候，至少應(yīng)該弄清楚自己所說的是行業(yè)暴利、企業(yè)暴利還是個人暴利，不加區(qū)分籠而統(tǒng)之地談?wù)摫├麊栴}是毫無意義的。而在討論經(jīng)濟(jì)問題的時候，如果使用純粹道德和價(jià)值觀的語言，并將情緒也夾雜進(jìn)來更是有害無益。
似是而非的暴利帽子
由于財(cái)政部在日前的報(bào)告中公布的利潤率明顯高于統(tǒng)計(jì)局公布的結(jié)果，于是財(cái)政部的數(shù)據(jù)似乎就成了房地產(chǎn)暴利的鐵證，于是對開發(fā)商的聲討又上升了一個級別，甚至到了置之死地而后快的程度，很多媒體更是推波助瀾，進(jìn)行了強(qiáng)度很大的報(bào)道。但是，在眾多的報(bào)道文字中，不知是有意還是無意，大都忽略了這么一個內(nèi)容：財(cái)政部監(jiān)督檢查局局長耿虹強(qiáng)調(diào)，這次檢查的39家企業(yè)，大都是接到舉報(bào)或重點(diǎn)監(jiān)控的針對性調(diào)查對象，并沒有充分證據(jù)說明房地產(chǎn)行業(yè)存在全行業(yè)的隱瞞利潤問題。也就是說，這樣得出的數(shù)據(jù)本身就有明顯的針對性，用這樣的數(shù)據(jù)來概括整個行業(yè)，作為打倒開發(fā)商的鐵證，如果不是別有用心，也算是糊涂之極了。
那么應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)的暴利問題呢？對于這個問題，我們必須分為房地產(chǎn)行業(yè)的暴利問題、房地產(chǎn)企業(yè)的暴利問題和房地產(chǎn)老板個人的暴利問題，這樣三個層面來談，才有可能看清楚問題的真相，只有弄清楚了哪個層面存在暴利，才有可能針對性地拿出降低暴利的解決方案。
1. 從行業(yè)層面來看
房地產(chǎn)行業(yè)是否存在暴利呢？對于這個問題華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)的觀點(diǎn)應(yīng)該具有代表性：任志強(qiáng)在最近的住交會上接受記者采訪時，承認(rèn)了房地產(chǎn)行業(yè)暴利的存在，同時他也解釋了暴利存在的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是最早開放的。任志強(qiáng)說，為什么只有房地產(chǎn)企業(yè)存在暴利呢？是因?yàn)槠渌袠I(yè)都沒有開放，原因不在于房地產(chǎn)是暴利，而在于其他暴利行業(yè)沒有開放。比如IT行業(yè)也有暴利，是因?yàn)镮T行業(yè)開放了，進(jìn)入了國外資本市場，如果中國哪個行業(yè)開放，哪個行業(yè)就必然產(chǎn)生暴利。中國如果在1992年鄧小平南巡講話中沒有開放房地產(chǎn)市場，那么房地產(chǎn)就不會產(chǎn)生出如此之多富豪。假如那時我們首先開放金融，就會有金融業(yè)的富豪產(chǎn)生。而且整個行業(yè)并非每家都存在暴利，一定是這邊有人掙錢，那邊就有人虧錢，所以一定要把盈利和虧損結(jié)合起來看。
在解讀任志強(qiáng)的這段話時，我們首先要回答兩個問題：為什么開放會產(chǎn)生暴利？既然開放會產(chǎn)生暴利，為什么還要開放？
對于這兩個問題的回答我們只要簡單回顧一下歷史就能夠得到答案了。改革開放之初，最先放開的是流通領(lǐng)域，此前國內(nèi)普遍存在著物資短缺現(xiàn)象，并且由于嚴(yán)重的“條塊分割”，同樣的產(chǎn)品在不同的地區(qū)、不同的行業(yè)之間存在著很大的價(jià)格差異，所以當(dāng)時掌握著物資的人就掌握著尋租的權(quán)利，暴利以一種隱蔽的形式為物資控制者所得。而流通領(lǐng)域的放開則消滅了控制物資的尋租者，也就是挖掉了一個腐敗的根源。在流通領(lǐng)域剛放開時，由于暴利的存在，出現(xiàn)了全民經(jīng)商的奇特現(xiàn)象，“十億人民九億商，還有一億忙開張”的順口溜就非常形象地描述了當(dāng)時的經(jīng)商熱潮，經(jīng)歷過那個時候的人一定會覺得那時的熱烈程度與今天的房地產(chǎn)熱相比有過之而無不及。由于當(dāng)時物資還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，全民經(jīng)商的結(jié)果導(dǎo)致了物價(jià)飛漲，多次出現(xiàn)彩電、冰箱等家用電器乃至日常用品的搶購狂潮。這時候政府采取的措施并不是直接地控制物價(jià)，而是果斷地開放了生產(chǎn)領(lǐng)域，今天很多優(yōu)秀的民營企業(yè)就是這個時候起步發(fā)展起來的，結(jié)果自然是物資供應(yīng)極大地豐富，價(jià)格也一降再降，現(xiàn)在如果說哪里發(fā)生了日用消費(fèi)品的搶購一定會被認(rèn)為是天方夜譚。
回頭再來看房地產(chǎn)行業(yè)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)軔于20世紀(jì)90年代初期，當(dāng)時的房地產(chǎn)商業(yè)模式非常簡單：資金（少量）或者關(guān)系→土地開發(fā)權(quán)→資金；由于政策因素，房地產(chǎn)市場在20世紀(jì)90年代末開始了又一輪的復(fù)蘇。在這一時期，有20世紀(jì)90年代初那種商業(yè)模式的影子，即依靠土地轉(zhuǎn)讓獲取超額利潤，但更多更典型的是利用關(guān)系協(xié)議拿地（土地出讓金欠交或只交一部分）→以土地抵押銀行貸款籌集啟動資金（用來拆遷等開發(fā)前期支出）→建筑企業(yè)墊資開發(fā)→樓花銷售回款→償還欠款補(bǔ)交土地出讓金。2004年隨著土地“招拍掛”的施行和銀行信貸的緊縮，房地產(chǎn)公司獲取利潤的方式就轉(zhuǎn)化為利用地產(chǎn)開發(fā)的“杠桿效應(yīng)”。
在這個逐步開放和規(guī)范的過程中，不可避免地要經(jīng)歷一個暴利的階段，其實(shí)只要從大量資金涌入這個行業(yè)就可以看到這一點(diǎn)，即使到現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率都要比那些開放更早的行業(yè)的利潤率要高（見表1）。
經(jīng)過了2004年以來一系列猛烈的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)公司業(yè)績?nèi)匀挥性鲩L的空間，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)股票的持續(xù)上漲，不同的證券研究機(jī)構(gòu)也一致對地產(chǎn)板塊的利潤增長進(jìn)行了樂觀的預(yù)期，說明資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)仍然普遍看好。
其他較早開放行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)表明，要使整個行業(yè)存在的高利潤率降低到合理的水平，惟一的途徑就是繼續(xù)堅(jiān)持開放政策，吸引更多的資金進(jìn)入該行業(yè)，通過資本的逐利本性來使行業(yè)利潤率回歸到合理水平。而那種要求政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的控制力度，甚至要求取消房地產(chǎn)行業(yè)的言論，實(shí)際上與消除行業(yè)暴利是背道而馳的。
2. 從企業(yè)層面來看
具體到個體的房地產(chǎn)企業(yè)是否存在暴利的問題就比較復(fù)雜了，整個行業(yè)存在暴利并不代表行業(yè)中的每個企業(yè)都能夠獲得暴利，正如任志強(qiáng)所說，有企業(yè)掙錢，也有企業(yè)虧損，這是非常正常的。從這樣一個角度來解讀財(cái)政部的數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)的差異就很好理解了，財(cái)政部統(tǒng)計(jì)的39個企業(yè)都是實(shí)實(shí)在在的企業(yè)個體，并且一定都是產(chǎn)生了比較高利潤的企業(yè)，否則也不會受到舉報(bào)或被財(cái)政部盯上，所以有平均26.79%、最高57%的利潤率也很正常，并且也只能證明房地產(chǎn)行業(yè)中確實(shí)有些企業(yè)的利潤率很高。但這根本不能證明經(jīng)濟(jì)普查的結(jié)果中7.77%的利潤率是虛假的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)普查的范圍要廣泛得多，其中必然存在很多運(yùn)作不好而利潤較低甚至出現(xiàn)虧損的企業(yè)，綜合平均的結(jié)果比財(cái)政部的檢查結(jié)果要低是很容易理解的。
當(dāng)然，我們這里也不是試圖證明數(shù)字的準(zhǔn)確性，而是認(rèn)為兩者由于樣本基數(shù)的差距太大而基本上沒有可比性。我們想說明的是，糾纏與這些數(shù)據(jù)實(shí)際上沒有太大的意義，值得討論的是對于房地產(chǎn)企業(yè)存在暴利的現(xiàn)象應(yīng)該如何應(yīng)對。這里需要嚴(yán)格區(qū)分通過違規(guī)獲得的暴利和合法經(jīng)營取得的高利潤，對于前者，需要做的就是加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的制訂和確保執(zhí)行的力度，通過對企業(yè)經(jīng)營行為的規(guī)范來控制非法暴利的取得。至于有的企業(yè)通過守法經(jīng)營獲得了較高的利潤，既有客觀原因也有主觀原因，客觀原因是他們進(jìn)入的時候行業(yè)競爭還不是很充分，主觀原因是具有比較出色的經(jīng)營管理能力，由于前者所帶來的高額利潤會隨著更多企業(yè)的進(jìn)入、競爭程度的加強(qiáng)而逐漸減少甚至消失。而由開發(fā)商自身的經(jīng)營管理能力而獲得的利潤是付出獲得的回報(bào)，對于一個健康的市場環(huán)境來說是應(yīng)該進(jìn)行鼓勵和加以保護(hù)的，如果不問青紅皂白一棍子打死，等于是對社會評價(jià)體系的嚴(yán)重破壞，使企業(yè)家無法理解什么是對的、什么是錯的，表面上看是打擊了開發(fā)商，實(shí)際上受到傷害的是整個社會，當(dāng)然也包括我們自己。
從今年前三個季度部分上市房地產(chǎn)公司的業(yè)績情況來看（見表2），行業(yè)平均毛利率為29.9%，但具體到不同的公司可以看出有很大的差異。
3. 從個人層面來看
公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利的另外一個理由是房地產(chǎn)造就了太多的富豪，特別是每年富豪排行榜的發(fā)布都會引發(fā)一輪對房地產(chǎn)商的聲討。
在今年胡潤版富人排行榜上榜的行業(yè)中，前三位是：房地產(chǎn)、制造業(yè)和IT，房地產(chǎn)仍以25.5%的比例排在首位，雖然它的比例在降低。而在2005年和2004年，這個比例分別是28%與45%（見圖1）。
房地產(chǎn)是胡潤版富人排行榜上永不落伍的主題。從2003年開始，“胡潤版中國大陸百富榜”中房地產(chǎn)行業(yè)以突飛猛進(jìn)的速度制造出成倍的富豪。2004年胡潤百富榜中專營房地產(chǎn)業(yè)的富豪達(dá)11位，2005年則升至16位，而今年則達(dá)到25位。尤其是在今年排名的前10位中，涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的富豪多達(dá)八位，而專營地產(chǎn)的則達(dá)到六位。因此也有人戲言，“胡潤版中國大陸百富榜”實(shí)際就是開發(fā)商的排行榜。
從2004年開始，中央政府開始進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，但依舊無法阻擋房地產(chǎn)開發(fā)商們財(cái)富的快速增加和更多陌生的開發(fā)商進(jìn)入百富行列，其中最突出的例子就是，合生創(chuàng)展朱孟依在2005年排行榜中的財(cái)富為65億元，而今年則達(dá)到165億元，同樣世茂集團(tuán)許榮茂的財(cái)富也從2005年的100億元增長到160億元。
雖然開發(fā)商一直在集體回避其財(cái)富增加的速度和幅度，但是通過這幾年“胡潤版中國大陸百富榜”中的變化，也可以看出一些端倪。不過對于這些基本事實(shí)，任何情緒宣泄都是沒有意義的，應(yīng)該做的是弄清楚這種財(cái)富快速增長的成因和過程，理性分析它是否合理合法，如果不合理不合法，應(yīng)該如何懲罰和規(guī)避�；谶@樣一個原則，我們就來分析一下房地產(chǎn)開發(fā)商巨額財(cái)富的產(chǎn)生過程。
首先需要明確的是這里談到的暴利是個人暴利，與前面的企業(yè)行業(yè)暴利和企業(yè)暴利是有區(qū)別的，由于存在這個區(qū)別，所以在進(jìn)行下面的財(cái)務(wù)分析時需要對“自有資金”這個概念進(jìn)行重新定義和準(zhǔn)確界定，即下面將要談到的自有資金是指房地產(chǎn)企業(yè)的老板個人所有的資金，與日常財(cái)務(wù)常用的自籌資金、所有者權(quán)益、項(xiàng)目資本金等既有重疊的地方，但又有本質(zhì)的不同，因?yàn)槲覀冃枰治龅募热皇欠康禺a(chǎn)富豪們的財(cái)富增長過程，那么就是分析他們原來有多少錢，通過做房地產(chǎn)項(xiàng)目賺了多少錢，所以下面的自有資金概念就是在這個意義上使用的。
自有資本放大的秘密
在進(jìn)行房地產(chǎn)收益分析時，一般來說采用三個指標(biāo)：銷售利潤率、投資利潤率和自有資金利潤率，三者的計(jì)算方法分別為：
1. 銷售利潤率=利潤總額/總銷售收入
2. 投資利潤率=利潤總額/總投資額
3. 自有資金利潤率=利潤總額/自有資金總額
由于開發(fā)商的自有資金是絕對保密的，很難得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但是我們可以借助如下的分析思路，清晰地揭示出自有資金利潤率的真相。
假設(shè)有一個總銷售額為1億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這個數(shù)據(jù)是比較容易得到的，通過平均銷售價(jià)格乘以總銷售面積就可以得到。財(cái)政部公布的平均銷售利潤率為26.79%，按照這個數(shù)據(jù)計(jì)算，這樣我們就可以得到如下三個數(shù)據(jù)：
總銷售額=1億元
銷售利潤=1億元×26.79%=2679萬元
總投資額=1億元—2679=7321萬元
可以分別計(jì)算出兩個利潤率如下：
銷售利潤率=銷售利潤/總銷售額=2679萬元/1億元=26.79%
投資利潤率=銷售利潤/總投資額=2679萬元/7321萬元=36.6%
那么自有資金利潤率是多少呢？
2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（簡稱國十五條）中的第四條明確提出：“對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款�！睆倪@個規(guī)定可以看出，開發(fā)商的自有資本是絕對沒有達(dá)到這個比例的，我們可以暫且按照這個比例計(jì)算一下自有資金利潤率。
按照35%的比例計(jì)算的自有資金為：
自有資金=7321萬元×35%=2562萬元
則自有資金利潤率=2679萬元/2562萬元=104.6%
也就是說，即使開發(fā)商的自有資金比例達(dá)到了國務(wù)院的要求，都可以獲得超過100%的自有資金回報(bào)率，即投入1000萬能賺回1046萬。誰都知道，開發(fā)商的自有資金比例達(dá)不到35%，那么實(shí)際的自有資金回報(bào)率還要高于這個數(shù)。那么到底是多高呢？那要取決于開發(fā)商是通過什么途徑來補(bǔ)充項(xiàng)目資本金的（見圖2）。
大家都知道，一旦取得銀行貸款開發(fā)商就沒有風(fēng)險(xiǎn)了，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到銀行的身上，所以開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)只限于項(xiàng)目資本金，開發(fā)商取得項(xiàng)目資本金的方式也就決定了他承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的大小，一般來說，開發(fā)商取得項(xiàng)目資本金的方式主要有三種：民間拆借、項(xiàng)目間轉(zhuǎn)移和委托貸款。
1.民間拆借
一般是親戚朋友之間的籌集以及高利貸等，通過這個途徑取得的資金，對開發(fā)商來說也是風(fēng)險(xiǎn)最大的，一方面是利息比較高，另一方面追討力度大，開發(fā)商一般不敢掉以輕心。這部分資金的比例越高風(fēng)險(xiǎn)越大，所以開發(fā)商大都盡可能避免采用這種方式，一般是剛進(jìn)入地產(chǎn)界做第一個項(xiàng)目時采用比較多，而一旦取得貸款或收到房屋預(yù)售款，首先歸還的就是這部分資金。雖然這部分借款利息比較高，但由于比例不高、借款期不長，所以所占的資金成本并不大。
其實(shí)，這種籌資方式還是轉(zhuǎn)移利潤的一個途徑。由于眾所周知的原因，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)非常小，所以當(dāng)開發(fā)商拿到一個項(xiàng)目之后，往往有意在親朋好友和關(guān)系戶之間進(jìn)行集資，并設(shè)置較高的資金利息，一旦套取到銀行貸款或取得預(yù)售回款就立即歸還了這部分集資款，實(shí)際上是將一部分開發(fā)利潤轉(zhuǎn)移到了相關(guān)人員手中。
2.項(xiàng)目間轉(zhuǎn)移
只要不是第一次做項(xiàng)目的開發(fā)商都會采取這種方式，孫宏斌的順馳房地產(chǎn)開發(fā)公司就是這方面的典型代表，短短幾年時間就將銷售規(guī)模做到了100億元，憑借的就是高速最大限度地釋放資本潛能：用銷售回款支付首期以后的土地款，并支持下一個項(xiàng)目的開發(fā)，使自有資金的杠桿效應(yīng)達(dá)到極致。
比如，順馳一般在對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研之后緊接著就進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在拿到土地的第二天就上報(bào)規(guī)劃，同時開始設(shè)計(jì)施工圖紙，項(xiàng)目施工也開始招標(biāo)，以往房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，順馳改為了并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開工再到開盤的時間大大縮短。同時，順馳往往在沒有施工許可證的情況下就讓施工隊(duì)進(jìn)場施工，寧愿承擔(dān)政府部門的處罰也要節(jié)省項(xiàng)目的周期。
3.委托貸款
上�！吧绫０浮笔掳l(fā)后，上海市國資委對上海國資經(jīng)營公司的調(diào)查顯示：上海國資經(jīng)營公司對房地產(chǎn)領(lǐng)域的委托貸款有70多億元，其中80%以上貸給了民營房地產(chǎn)企業(yè)，委托貸款年利率從6%～15%不等。
據(jù)上海國資經(jīng)營公司內(nèi)部人士介紹，公司對房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行委托貸款的主要操作模式有三種：
第一種是過橋貸款：即“四證”不全，無法從銀行獲得貸款，先由上海國資經(jīng)營公司提供委托貸款，房地產(chǎn)商獲得資金后繳納相關(guān)資金使“四證”齊全，獲得銀行貸款后歸還國資經(jīng)營公司提供的資金。
第二種是參股回購：“四證”不全、且項(xiàng)目自有資金未達(dá)到35%的房地產(chǎn)商，國資經(jīng)營公司先注入一筆資金參股項(xiàng)目公司使其自有資金比例達(dá)標(biāo)，然后再委托貸款給該公司。項(xiàng)目完成后，開發(fā)商再回購國資經(jīng)營公司所持股權(quán)，同時歸還委托貸款資金。
第三種是注資參股：開發(fā)商資金特別緊張，國資經(jīng)營公司注入資金參股，使其35%的項(xiàng)目自有資金達(dá)標(biāo)，然后對項(xiàng)目進(jìn)行委托貸款。但與前一種模式不同的是，企業(yè)不回購國資經(jīng)營公司持有的股份。但是，由于項(xiàng)目開發(fā)利潤非常高，開發(fā)商不愿意按照股權(quán)比例分紅，而是給國資經(jīng)營公司支付固定回報(bào)，一般可達(dá)到15%的年回報(bào)率。
通過上述補(bǔ)充項(xiàng)目資本金的途徑可以看出，開發(fā)項(xiàng)目真正需要屬于自己的資金的多少，很大程度上取決于開發(fā)商同政府、銀行關(guān)系資源的豐富程度，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，像銷售收入1億元的小項(xiàng)目，開發(fā)商如果關(guān)系到位的話，手上有50萬元的資金就完全可以運(yùn)作下來，如果真的是這種情況，那么這時的自有資金利潤率就非常驚人了：
自有資金利潤率=2679萬元/50萬元=5358%
也就是說，能夠獲得53倍多的資金回報(bào)率，有哪個行業(yè)的回報(bào)率可以與此相比呢？這還是26.79%的銷售利潤率，如果銷售利潤率真的達(dá)到57%呢，那么資金回報(bào)率還得翻一番。
還有一種極端的情況，如果開發(fā)商的資源足夠豐富，那么他連手頭的50萬元都可以通過委托貸款的方式取得，那么這時的自有資金利潤率則達(dá)到了無窮大，這就是通常所說的“空手套白狼”。
可以作為這個假設(shè)注腳的例子也是某業(yè)內(nèi)人士提供的：某個房地產(chǎn)老板剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時只有6萬元的資金，四年以后，他在海外就有了5000萬元的存款，這還不算目前公司的資產(chǎn)和仍在運(yùn)作的項(xiàng)目。
另外，順馳的孫宏斌就是憑借當(dāng)年從監(jiān)獄出來后柳傳志給他的50萬元借款，短短12年的時間就做到了100億元的銷售規(guī)模，即使按照他自己所說只有5%的利潤率，也有5億元的利潤，其自有資金回報(bào)率到底有多高也可見一斑了。
高收益為何不承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)
對于這種房地產(chǎn)導(dǎo)致財(cái)富急劇增長的情況并非中國大陸的特色，不久前剛剛?cè)ナ赖幕粲|就多次創(chuàng)造過類似奇跡。
1955年霍英東投資興建一幢香港當(dāng)時最高的大廈——蟾宮大廈，他首創(chuàng)了“賣樓花”、分層分單元出售大廈等新的經(jīng)營方法，據(jù)霍英東自己介紹，“整棟蟾宮大廈，包括建筑費(fèi)在內(nèi)，總投資約200萬港元，但其實(shí)我們只動用地價(jià)一成的資金10.3萬港元，其余的費(fèi)用全靠賣樓花，用買家的錢來交地價(jià)、蓋樓。樓價(jià)好像是每英尺80港元，我們賺了100多萬港元�！痹诙潭桃荒甓鄷r間里，霍英東就賺到1000萬港元以上。其中他動用的本錢不足100萬港元。
這種以小搏大的“空手道”本事，一直被當(dāng)作霍英東的傳奇經(jīng)歷為人們所稱道，而更具深遠(yuǎn)意義的是他的房地產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)新對香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展所起到的重大貢獻(xiàn)。
回顧香港近半個世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以看到香港經(jīng)濟(jì)的騰飛，最后一躍成為“亞洲四小龍”之一，其實(shí)就是從房地產(chǎn)行業(yè)的勃興開始的。而在20世紀(jì)50年代中期，房地產(chǎn)業(yè)的啟動，推動了香港工業(yè)的發(fā)展。那時紗廠、搪瓷廠、水泥廠、船廠經(jīng)營慘淡，難以維持生產(chǎn)。但工廠在港九市區(qū)都占地不少，工廠把所占地盤賣了給房地產(chǎn)商建樓，一下子就賺了一大筆；有了錢，工廠就遷到偏遠(yuǎn)地方繼續(xù)生產(chǎn)，因而得以死而復(fù)生，香港的制造業(yè)出現(xiàn)了前所未有的繁榮景象。
房地產(chǎn)業(yè)不但推動了建筑業(yè)、工業(yè)的發(fā)展，也促進(jìn)了旅游、商業(yè)、金融業(yè)的繁榮，使整個香港在短短的二三十年間迅速發(fā)展起來，成為世界航運(yùn)、貿(mào)易和金融中心。
霍英東，正是使香港房地產(chǎn)行業(yè)在20世紀(jì)50年代中、后期啟動并繁榮起來的最重要的人物。他首創(chuàng)的分層出售樓宇、賣樓花、編印售樓說明書等經(jīng)營手法，都是對房地產(chǎn)經(jīng)營方法的重要革新。正是這幾種全新的經(jīng)營手法的實(shí)施，給沉悶的、冷冷清清的香港房地產(chǎn)市場注入了一股活力，香港房地產(chǎn)市場因此出現(xiàn)前所未有的勃興景象。
可以說，沒有賣樓花等經(jīng)營手法的推行，香港的地產(chǎn)市場不可能在上世紀(jì)50年代中期就呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的氣象；而如果沒有興旺的地產(chǎn)業(yè)的帶動和催化，香港經(jīng)濟(jì)不可能在20世紀(jì)50年代后期就迅速起飛。
那么，是不是所有這種以小博大的操作手法都是合理合法，甚至值得倡導(dǎo)的呢？當(dāng)然并非如此，而鑒別其是否合理合法的一個標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該就是判斷所得收益和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是否對等。
央行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，把當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為：一是部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱加劇市場風(fēng)險(xiǎn)；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)；四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)；五是土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)；六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。
央行研究局的報(bào)告也表明，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也只不過20億元，微乎其微。也就是說，國內(nèi)銀行信貸不僅介入房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的全過程，而且是完全依賴于商業(yè)銀行信貸。這不僅加大了商業(yè)銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)，也加大了整個國內(nèi)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。
從上面的數(shù)據(jù)和前面的分析可以看出，國內(nèi)很多房地產(chǎn)富豪暴富的過程看起來似乎差不多，都是利用了資金杠桿效應(yīng)以小博大，但本質(zhì)的區(qū)別在于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制的不同，由于資金杠桿的使用收益高而且風(fēng)險(xiǎn)也大，因此必須有一整套的風(fēng)險(xiǎn)防范制度體系，但由于我國的個人信用制度、銀行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制以及個人破產(chǎn)后的禁限制度等等都不到位，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重的不對等，賺了錢全部歸自己，虧了風(fēng)險(xiǎn)完全由銀行承擔(dān)，因此，這并非某個開發(fā)商自身的原因，而是存在著嚴(yán)重的制度性缺陷。
無須調(diào)控，只需對等
從某種意義上說，造成大眾對開發(fā)商產(chǎn)生敵對情緒的主要原因在于開發(fā)商處于過于強(qiáng)勢的地位，也就是他們在房地產(chǎn)生產(chǎn)與銷售的過程中擁有過于強(qiáng)大的權(quán)力。其實(shí)，對于開發(fā)商的這種權(quán)力我們將板子打在開發(fā)商身上并沒有作用，因?yàn)樽鳛橐粋�民主型的社會，與皇權(quán)社會的權(quán)力繼承制不同，民主社會中任何人的權(quán)力都是制度安排的，開發(fā)商擁有的權(quán)力也是制度安排的結(jié)果，如果不對制度進(jìn)行調(diào)整，即使打倒了這一批開發(fā)商，另外一批開發(fā)商起來還會是同樣的結(jié)果。因此，我們必須將視角放在是什么樣的制度安排賦予了開發(fā)商如此巨大的權(quán)力。
為了探詢其中的本質(zhì)奧秘，《首席財(cái)務(wù)官》雜志特地采訪了相關(guān)政策研究及法律界人士，了解到這里面涉及到一個開發(fā)商對業(yè)主土地使用權(quán)的僭取問題，由于制度的安排使開發(fā)商擁有了土地的臨時使用權(quán)，而正是這個看起來不起眼的因素使開發(fā)商擁有了某種超常的權(quán)力。
中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所的曹建海通過比較歐美房地產(chǎn)商與中國的區(qū)別，從準(zhǔn)備建設(shè)房屋的土地的權(quán)利在開發(fā)期間到底歸誰所有的角度，揭示了房地產(chǎn)開發(fā)商僭取了業(yè)主在開發(fā)期間的地權(quán)，從而讓整個市場安排完全向自己傾斜，侵害了業(yè)主地權(quán)的完整性，這是房地產(chǎn)市場利益分配格局扭曲的根源。
開發(fā)商從拿到土地，到銷售給業(yè)主，至少也得有兩三年時間，正是這兩三年時間，由于土地自動升值的效益，使開發(fā)商獲得了超額的利潤。比如，某開發(fā)商以一定的價(jià)格拿到一塊地，此時周邊的房價(jià)是5000元/m2由于他的房子要兩三年后才會銷售，此時假如市場的繁榮狀況沒有多大的變化，周邊房屋價(jià)格已經(jīng)上漲20%，達(dá)到了6000元/m2，該開發(fā)商自然是以接近于6000元/m2的價(jià)格水平出售房屋，而不可能按照當(dāng)時的5000元/m2來銷售，這樣一來，這20%的房價(jià)自動上漲帶來的開發(fā)項(xiàng)目增值收益就歸開發(fā)商了，成為了他的利潤。實(shí)際上，這個增值收益開發(fā)商不僅貢獻(xiàn)有限，而且由開發(fā)商占有也是沒有法律根據(jù)的，從而導(dǎo)致了開發(fā)商暴利的產(chǎn)生。
因?yàn)�，按照相關(guān)的土地法律，業(yè)主購買房屋的土地使用權(quán)是70年，這兩三年開發(fā)時間也包括在該土地建設(shè)使用權(quán)的70年內(nèi)。也就是說，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的兩三年內(nèi)，土地的建設(shè)使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主。因此，該地塊上的房屋價(jià)格上漲的收益自然也歸該地塊的權(quán)利持有人，即業(yè)主所有，而開發(fā)商僅僅類似于托管人。而作為土地的臨時托管人，不應(yīng)該以那塊土地持有人的身份享有土地升值的收益，最多只應(yīng)獲得一定的傭金而已。
但是，現(xiàn)實(shí)的收益配置格局卻完全顛倒過來了，這個托管人在房屋銷售的時候卻成了委托人的主子，開發(fā)上僭取了業(yè)主的地權(quán)，并據(jù)此占有了那筆本來應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主享有的收益，業(yè)主反而必須購買這個升值后的地權(quán)。合理的順序應(yīng)該是：業(yè)主直接從政府那里獲得土地，然后委托開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)商獲得其應(yīng)得的傭金，而房屋和土地在開發(fā)期間增值的收益歸業(yè)主所有，這才是公平合理的事情，而不至于像現(xiàn)在這樣，在開發(fā)期間土地和房屋的價(jià)格上漲變成了購買成本，不僅導(dǎo)致房價(jià)的虛高，而且開發(fā)商獲得了非法的利潤。
這也是為什么業(yè)主自建房屋能夠降低房價(jià)的一個重要原因。正是由于在我國城市建設(shè)中，只有開發(fā)商有權(quán)取得土地，開發(fā)商在從政府手中購買土地再建房銷售給業(yè)主的這段時間里，暫時持有這塊土地的權(quán)利，開發(fā)商充分利用這個權(quán)利上下通吃，先是以土地作抵押從銀行借貸開發(fā)資金，然后用這些資金雇傭設(shè)計(jì)商、建筑商，并隨意控制他們。而市民之所以要向開發(fā)商購買房子，是因?yàn)橹挥虚_發(fā)商能夠獲得建設(shè)房屋的土地。在這樣一種情況下，人們根本就不可能指望開發(fā)商成為服務(wù)者，開發(fā)商取得對業(yè)主至高無上的主宰地位也就完全正常了。
在歐美各國的統(tǒng)計(jì)中，通常只單列一個建筑業(yè)，在服務(wù)業(yè)中也有不動產(chǎn)服務(wù)業(yè)，但其性質(zhì)與我們的二手房中介類似，整個統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目中根本沒有“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)”，土地持有人自建房屋的時候，只有分散的、在不同階段各自介入的設(shè)計(jì)商、建筑商、園林服務(wù)供應(yīng)商等等。
可以說，“房地產(chǎn)開發(fā)商”是一個中國特色的概念，要重建房屋市場，保障業(yè)主權(quán)利，就需要回歸自然的城市房屋供應(yīng)模式，即讓市民直接購買建設(shè)其住房的用地，或者是向城市政府，或者是向城郊農(nóng)民，讓他們一開始就成為自己房屋所占土地權(quán)利的持有人，這樣土地與房屋在開發(fā)期間的增值收益就會歸業(yè)主所有，從而擺脫開發(fā)商的巧取豪奪，使房價(jià)中包含的成本和利潤回歸一個合理的水平。如果真正能夠做到這個程度，那么即使仍然有暴利的發(fā)生，恐怕也不會出現(xiàn)“全民共忿”的局面了。
獨(dú)立評論：
利潤率高低并不是證明一個產(chǎn)業(yè)是否屬于暴利部門的惟一角度，人們從不同角度計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)利潤率時所得出的結(jié)論差距比較大，說明計(jì)算本身的針對性不統(tǒng)一。
