《國際會計準(zhǔn)則第40號—投資性房地產(chǎn)》適用于投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和披露，其目標(biāo)是規(guī)范投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)披露要求。2004年，國際會計準(zhǔn)則委員會對該準(zhǔn)則進(jìn)行了修訂，并自2005年1月1日生效，取代了2000年發(fā)布的《國際會計準(zhǔn)則第40號—投資性房地產(chǎn)》。我國財政部于2006年2月15日發(fā)布的第3號會計準(zhǔn)則即為投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則體現(xiàn)了與國際會計慣例接軌的精神，借鑒了《國際會計準(zhǔn)則第40號—投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定。但是，兩者之間仍然存在一定的差異，尤其是在計價模式的選擇問題上，國際會計準(zhǔn)則以公允價值為主導(dǎo)，而我國準(zhǔn)則體現(xiàn)了對公允價值謹(jǐn)慎使用的原則。
本文主要描述國際會計準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)計價模式的相關(guān)規(guī)定及其具體運用。雖然關(guān)于該準(zhǔn)則最新的修訂也已經(jīng)是在兩年之前，但現(xiàn)在研究該準(zhǔn)則中的詳細(xì)規(guī)定并不過時，它有助于理解國際會計準(zhǔn)則與我國會計準(zhǔn)則之間的差異，以及產(chǎn)生差異的原因，從而有利于更好地運用投資性房地產(chǎn)的計價模式，準(zhǔn)確把握我國會計準(zhǔn)則的制定精神和改進(jìn)方向。
計價模式
《國際會計準(zhǔn)則第40號—投資性房地產(chǎn)》允許主體在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。
成本模式
成本是指資產(chǎn)購置或建造時，為取得該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額、或其他對價的公允價值、或者在適當(dāng)時候按照特定要求進(jìn)行初始確認(rèn)時歸屬于該資產(chǎn)的金額。采用成本模式，要求投資性房地產(chǎn)在初始計量后采用折余成本（減去任何累計減值損失）予以計量。
在國際會計準(zhǔn)則第16號中提出了兩種模式：成本模式和重估價模式，第16號準(zhǔn)則主要是規(guī)范固定資產(chǎn)的確認(rèn)、計量和披露，而投資性房地產(chǎn)若是選擇了成本模式，可以比照該號準(zhǔn)則中成本模式的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。而按照《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第5號—持有待售的非流動資產(chǎn)和終止經(jīng)營》，符合持有待售分類標(biāo)準(zhǔn)的（或歸類為持有待售的處置組中包含的）投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第5號》核算。
公允價值模式
在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)在初始計量后以公允價值計量，公允價值的變動確認(rèn)為損益。
所謂公允價值，是在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。所謂“熟悉情況”是指自愿的購買者和自愿的銷售者雙方都對投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實際和潛在的用途，以及資產(chǎn)負(fù)債表日的市場狀況適度熟悉。“自愿的當(dāng)事人”包括了自愿的購買者和自愿的銷售者。自愿購買者是指自愿而不是被迫購買，該購買者既不過分急于也不準(zhǔn)備按任意價格購買。假定的購買者不會支付高于由熟悉情況的、自愿的購買者及銷售者構(gòu)成的市場所要求的價格。而自愿的銷售者則不是一個過分急于出手，也不是一個準(zhǔn)備接受任何價格的被迫的銷售者，更不是一個抱著固定價格不放，而不理性考慮當(dāng)前市場狀況的銷售者。自愿銷售者愿意根據(jù)市場條件，以所能取得的最好價格出售其投資性房地產(chǎn)。而“公平交易”是指在不存在特別或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間進(jìn)行的交易。這種關(guān)系可使交易價格不具有市場狀況的特征。這一交易假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行的，各方獨立地發(fā)生行為。
公允價值有別于常提到的另一個概念：使用價值。公允價值反映了熟悉情況的，自愿的購買者及銷售者的知識以及估計。與之相對，使用價值反映了主體的估計，包括可能是主體特定的而不是適用于一般主體因素的影響。例如，公允價值不反映以下因素（因為熟悉情況的、自愿的購買者及銷售者一般不具備這些因素）：將不同地理位置的房地產(chǎn)進(jìn)行組合所產(chǎn)生的附加值；投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間的協(xié)同作用；只針對目前所有者的法定權(quán)利或法定約束；以及針對目前所有者的稅收利益或稅收負(fù)擔(dān)。
此外，投資性房地產(chǎn)的公允價值應(yīng)該反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場狀況。之所以強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表日，原因在于公允價值是指定日期的特定時點上的價值。由于市場狀況可能發(fā)生變化，因此在另外一個時點上估計的公允價值的報告金額就可能不正確或不恰當(dāng)。另外，實際上，公允價值的定義還假設(shè)了銷售合同的交換和完成是同步的，沒有任何價格上的變化。如果交換和完成不是同步的，則熟悉情況的、自愿的當(dāng)事人之間的公平交易中就很可能出現(xiàn)價格的變化。
值得注意的是，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)重復(fù)計算作為單獨資產(chǎn)或負(fù)債確認(rèn)的資產(chǎn)或負(fù)債。例如，電梯或空調(diào)等設(shè)備往往構(gòu)成某一項建筑物整體的組成部分，通常應(yīng)當(dāng)包括在投資性房地產(chǎn)的公允價值之中，而不是單獨作為不動產(chǎn)、廠房和機(jī)器設(shè)備來確認(rèn)；再如，如果某一間辦公室與配備的家具一同出租，辦公室的公允價值通常包括家具的公允價值，因為租金收益是配備了家具的辦公室的收益。在投資性房地產(chǎn)的公允價值中包括家具的情況下，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)將家具作為一項單獨資產(chǎn)確認(rèn)。
投資性房地產(chǎn)的公允價值也不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計價格，例如，由與銷售有關(guān)的任何人所給予的特殊對價或讓步等等。公允價值不反映為提高或改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來資本性支出，同樣的，也不反映由這些未來支出所產(chǎn)生的相關(guān)未來利益。
計價模式的具體運用
資產(chǎn)要進(jìn)入會計系統(tǒng)進(jìn)行反映需要衡量和確定價格。對于大多數(shù)資產(chǎn)而言，其賬面金額的確定并不十分困難，所以并不需要專業(yè)的估計。但是，投資性房地產(chǎn)具有其特殊性：第一，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，價值量一般較大，估價的花費和資產(chǎn)的價值相比可能只占其很小的份額，從而使得估價可行；第二，房地產(chǎn)具有獨特性，不同房地產(chǎn)可能因為地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的不同，而在價值上差別很大，而且在企業(yè)持有房地產(chǎn)的過程中，其價值還可能發(fā)生很大的變化；第三，投資性房地產(chǎn)不同于機(jī)器廠房，其持有的目的在于未來出售或是出租，因此，一旦投資性房地產(chǎn)的價值大大提高，企業(yè)就很有可能將其出售從而獲得收益。所以，如果對所有投資性房地產(chǎn)都單單以最初獲得投資性房地產(chǎn)的歷史成本來反映其價值，顯然不能很好地為信息使用者提供所需的信息。此時，就需要對投資性房地產(chǎn)應(yīng)計錄的價值進(jìn)行重新評估。常見的房地產(chǎn)計價方法主要有以下幾種：
市場比較法
市場比較法（market comparison approach）是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。根據(jù)替代原理，在房地產(chǎn)交易時，當(dāng)事人都會將擬交易的房地產(chǎn)價格與類似房地產(chǎn)的成交價格進(jìn)行比較和分析，從而做出買或不買的決策。因此，類似房地產(chǎn)的價格之間必然會接近或相互影響。所以，在對投資性房地產(chǎn)計價時，可以用類似房地產(chǎn)的已知交易價格，通過比較、修正，從而得出計算對象的價格。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)則很難適用。
收益法
收益法（income approach）是求取估價對象在估價時點之后的正常凈收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法以預(yù)期原理為理論依據(jù)，將投資性房地產(chǎn)不斷取得的年凈收益視為銀行存款利息，按照一定的利率，還原出房地產(chǎn)價值總額。這種計價方法主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對于純粹消費性和無明顯市場經(jīng)營收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適宜用收益法估價。
成本法
成本法（cost approach）一般以建造房地產(chǎn)所需要的各項費用之和為主要依據(jù)，扣除折舊，再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定房地產(chǎn)的價格。然而，成本并不等于價格，有些成本的增加并不能增加房地產(chǎn)的效用或價值。因為這一原因，更多的時候是在對特殊目的、特殊建造、狹小市場或是無交易的投資性房地產(chǎn)計價時采用成本法作為估價方法。
比較上述三種方法，當(dāng)采用市場比較法、收益法時，采用的是公允價值模式；而當(dāng)采用成本法時，運用的則是成本模式�？梢钥吹剑康禺a(chǎn)的計價方法并不是唯一的，而且不同計價方法的理論依據(jù)并不完全相同，所以計算出來的金額也是不相同的，甚至可能差別巨大。會計準(zhǔn)則規(guī)范投資性房地產(chǎn)在確認(rèn)、計量、披露等各個環(huán)節(jié)應(yīng)記錄多大的金額才是適宜的，其實，也正是對如何選擇上述計價方法的規(guī)范。準(zhǔn)則具體規(guī)定了在不同情況下應(yīng)該采用何種計價模式，運用何種計價方法。在國際會計準(zhǔn)則中提到：公允價值最好的證據(jù)是在活躍市場中對同一地理位置和相同狀況并具有類似的租賃和其他合同的類似房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格。主體應(yīng)注意辨別房地產(chǎn)在性質(zhì)、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其他合同條款方面的差異。顯然，這里運用的是市場比較法。然而，很多時候并不存在上述情況，可能無法在活躍市場上找到類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，此時，準(zhǔn)則規(guī)定：在不存在上述的活躍市場現(xiàn)時價格的情況下，主體應(yīng)考慮各種不同來源的信息，包括：（1）在活躍市場中，不同性質(zhì)、狀況或地理位置的房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格（或不同租賃或其他合同中的現(xiàn)時價格），對其進(jìn)行調(diào)整以反映那些差異；（2）相似房地產(chǎn)在不太活躍市場的近期價格，對其進(jìn)行調(diào)整以反映自按這些價格發(fā)生交易之日以來經(jīng)濟(jì)狀況的變化；（3）根據(jù)對未來現(xiàn)金流量的可靠估計所作的折現(xiàn)的現(xiàn)金流量預(yù)測，輔以任何現(xiàn)有的租賃和其他合同，以及（如果可能的話）處于相同地理位置和狀況下相似房地產(chǎn)的當(dāng)前市場租金等外部證據(jù)，采用反映當(dāng)前市場對現(xiàn)金流量的金額和時間的不確定性估計的折現(xiàn)率。顯然（3）中提到的是收益法。而當(dāng)投資性房地產(chǎn)不滿足上述條件，無法運用市場比較法和收益法進(jìn)行計價，也即企業(yè)無法可靠確定公允價值時，應(yīng)采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。
計價模式的轉(zhuǎn)換
《國際會計準(zhǔn)則第8號—會計政策、會計估計變更和差錯》規(guī)定，只有能夠?qū)е略谄髽I(yè)財務(wù)報表中對交易、其他事項或情況進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)牧袌蟮那闆r下，才能自愿變更會計政策。而從公允價值模式變更為成本模式幾乎不可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌蟆！秶H會計準(zhǔn)則第40號—投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，如果主體原先按公允價值計量某一項投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場價格變得不易取得，在該項投資性房地產(chǎn)處置（或變?yōu)樽杂茫蛑黧w為以后在正常經(jīng)營過程中銷售而開始開發(fā)）之前，主體仍應(yīng)繼續(xù)按公允價值對其進(jìn)行計量。此外，在期末，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)按準(zhǔn)則規(guī)定對計價模式的相關(guān)信息進(jìn)行適當(dāng)披露。
�。ㄗ髡哧悵h文系廈門大學(xué)管理學(xué)院會計系主任、博士生導(dǎo)師，何希婧系廈門大學(xué)會計學(xué)碩士研究生。）
