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自住房貸款的操心事兒

2006-9-20 9:18 《大眾理財顧問》·夏霽 【 】【打印】【我要糾錯

  購買準備長期居住的自住房和計劃在幾年內(nèi)轉(zhuǎn)手的投資房,其理念是不同的,在貸款方式上也應(yīng)有很大區(qū)別。然而,在過去幾年房價不斷高攀的日子里,投資性購房而非自住性購房成為媒體關(guān)注的重點,常見報端的各種購房理財指導(dǎo)似乎也更側(cè)重于投資性購房。如果自住購房者片面地參考了這些指導(dǎo),結(jié)果可能會適得其反。

  自住房貸款6誤區(qū)

  受當(dāng)前流行的貸款購房理念影響,自住房購買者最容易陷入以下6個誤區(qū)。

  誤區(qū)一:門檻低,壓力小

  對購房投資者而言,最低首付和最長貸款期限總是最佳組合。第一,只要能籌足最低限額的首期付款并每月繳納當(dāng)期本息,房產(chǎn)升值就能保證投資獲利。所以,投資購房者要盡量減少自有資金的支出與還款壓力,把錢省下來做其它投資。第二,投資房通常會在相對較短的時間內(nèi)轉(zhuǎn)手,投資者只需要承擔(dān)前幾年利息,因而按等額本息還款法來講,投資者購房期限越長,自有支出越低。

  但對自住房購買者來說,所購房產(chǎn)的全部利息都要由自己承擔(dān),而上述貸款組合恰好是總利息最多的方式。

  誤區(qū)二:有貸款,不籌資

  貸款本來就是一種籌資形式,但是許多人在選擇貸款的同時放棄了其它籌資形式。

  貸款固然是一種非常穩(wěn)定、可靠的籌資方式,但通過對不同年限利息倍數(shù)(利息總額與貸款額的比值)的比較,可以發(fā)現(xiàn)購房成本仍然會明顯“放大”——如30年期限貸款的利息竟然比本金還多出近20%.

表1:不同期限10000元等額本息貸款利息比較(按6.12%基準利率)

 。▎挝唬涸

還款期限

每期還款額

還款總額

利息總額

收入要求

10年

111.62

13394.89

3394.89

223.24

20年

72.34

17360.91

7360.91

144.68

25年

65.17

19549.70

9549.7

130.34

30年

60.73

21862.34

11862.34

121.46

  由表1可知,利息隨貸款期限延長而增加,4種期限的利息倍數(shù)分別為0.34、0.74、0.96和1.19.購房者可據(jù)此估算購房成本(購房成本=房價+貸款金額×利息倍數(shù)):設(shè)一套住房面積100平方米,單價8000元/平方米,總價80萬元。如果首付3成,其余部分申請30年期等額本息商業(yè)貸款,則最終需支付80+80×(1-30%)×1.19=146.64萬元。這相當(dāng)于房價為14664元/平方米,貸款使購房成本比標(biāo)明的房價高出8成以上。

  誤區(qū)三:利率低,不足慮

  有人認為,考慮到貨幣的通貨膨脹和自然貶值,我國當(dāng)前的房貸利率是很低的,而一般房地產(chǎn)網(wǎng)站上的房貸計算器只考慮名義上貸款利率,不以實際利率(名義利率-儲蓄利率)計算,只是簡單地把未來許多年分期支付的貸款本息加總后視同現(xiàn)錢,得出貸款成本較高的結(jié)論,完全是夸大其辭。

  但事實上,房貸利率并非低至無足掛齒的程度。貨幣通脹和自然貶值的程度可以參照儲蓄利率,當(dāng)前存貸利率都很低的現(xiàn)實表明當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境的通脹率也很低。而活期儲蓄年利率只有0.72%,扣除20%的利息稅后實際只有0.576%,幾乎可以忽略不計。因此,房貸計算器未經(jīng)折現(xiàn)算出的本息總額其實是較為接近其實際價值的。更何況商業(yè)貸款都執(zhí)行浮動利率,貸款利率并非一成不變,在儲蓄利率隨通脹率調(diào)高時貸款利率也會上調(diào),以保持一定的利差。相應(yīng)地,只有存貸利率大幅度提高了,在計算時才有必要考慮貸款和儲蓄之間的利差。

  誤區(qū)四:等息還,壓力小

  目前,大多數(shù)銀行還未推出自由還款的房貸政策,絕大多數(shù)貸款購房者選擇的是等額本息還款方式。

  表面上看,等額本金方式每月還款額先多后少,不但對購房初期構(gòu)成了較大的經(jīng)濟壓力,而且對銀行貸款期限的選擇也構(gòu)成極大的限制。

表2:兩種還款方式10000元貸款不同期限比較

 。▎挝唬涸

貸款期限

等額本息

等額本金

每期還款額

收入要求

利息倍數(shù)

首期還款額

收入要求

利息倍數(shù)

10年

111.62

223.24

0.34

134.33

268.66

0.31

20年

72.34

144.68

0.74

92.67

185.34

0.62

25年

65.17

130.34

0.96

84.33

168.66

0.77

30年

60.73

121.46

1.19

78.78

157.56

0.92

  一般來說,銀行規(guī)定每期還款額不得超過貸款人穩(wěn)定收入的一半,而等額本金方式的收入要求比等額本息方式更加嚴格,可以申請20年期等額貸款的收入未必夠申請30年期等額本金貸款。但是,通過對比兩種方式的利息倍數(shù),可知等額本金還款法在利息上的優(yōu)越性十分突出。隨著貸款期限的延長,利息的節(jié)約更加明顯。

  誤區(qū)五:××開,整十年

  在涉及商業(yè)貸款的宣傳中,銀行、中介甚至媒體都有一種“取整”的傾向:喜歡把還貸期限說成10年、20年、30年,用“三七開”或者“二八開”表述首付與貸款的分配。這種說法讓購房者誤以為辦理貸款只能“取整”。

  許多購房者在辦理貸款手續(xù)的過程中完全沒意識到首付可以多于3成或不到4成,也從沒有產(chǎn)生過貸款18年或27年這樣的想法。這樣,就在“取整”時不知不覺地接受了付息較多的貸款方案,使銀行和中介受益。事實上,只要超過最低比例,首付可以是任意金額。例如,新房貸款期限可以選擇不超過30年的任意年限(一些銀行規(guī)定二手房貸款只能選擇不超過20年的任意年限)。

  誤區(qū)六:選銀行,無所謂

  很多購房者認為,利率是國家統(tǒng)一制定的,所以找哪家銀行貸款并無本質(zhì)區(qū)別。他們在選擇貸款銀行的時候相當(dāng)隨意,或假手于中介機構(gòu)、房產(chǎn)公司,或憑借以往印象的好惡,或僅考慮辦理相關(guān)手續(xù)的方便程度——如網(wǎng)點數(shù)量多少、離家(單位)遠近等等,認真研究銀行貸款合同條款或咨詢其業(yè)務(wù)人員的反而很少。

  其實,自2005年3月17日起,商業(yè)房貸的規(guī)則已經(jīng)改變了,實行下限管理,各銀行可以在規(guī)定的幅度內(nèi),圍繞基準利率(5年期以上為6.12%)上下浮動。另外,在保險、提前還貸等方面各家銀行也有不同的做法。以上種種對最終的貸款成本都會有影響,隨著競爭的加劇和銀行業(yè)服務(wù)多元化的發(fā)展,在不同銀行辦理房貸的差異還會越來越大。

  跳過誤區(qū)3技巧

  這里有3個技巧幫助自住房購買者跳出貸款誤區(qū)。這些技巧所遵循的總原則是:多貸不如少貸,(每期)少還不如多還,盡量減少利息負擔(dān)。此外,公積金貸款利率較低,當(dāng)然是多多益善,像這樣的常識就不算作貸款技巧了。

  技巧一:最大化,不取整

  購房者在貸款時完全不必考慮貸款期限“取整”的問題,而應(yīng)當(dāng)在經(jīng)濟能力許可的條件下多出首付,縮短貸款年限。許多房地產(chǎn)網(wǎng)站都提供了簡便易用的房貸計算器,在購房前應(yīng)該利用這種工具對照自己的經(jīng)濟實力,核算出最適合自己的貸款金額與期限。

  購房者王先生家庭月收入7600元,現(xiàn)有儲蓄28萬元,擬購房產(chǎn)價值80萬元。按照誤區(qū)五“取整”的觀念,他很可能會被建議首付3成即24萬元,剩余56萬元則辦理30年期等額本息按揭貸款,每月支付3400.41元,最終須支付利息664291.07元。

  但是,如果他按自己的最大承受能力,將28萬元全部用于首付,貸款期限不變,按利息倍數(shù)可節(jié)約利息約47600元;如果選擇少貸10年,首付24萬元不變,節(jié)約的利息接近234000元,幾乎相當(dāng)于貸款的一半。假如王先生根據(jù)銀行允許的最高每月還款額(收入的一半即3800元),將28萬元全部用于首付,并且選擇20年的等額本息貸款,則月供為3761.53元,每月多付300多元對家庭生活影響不大,而利息總計382767.17元。因為首付時突破了“取整”觀念的限制,多付了4萬元,又盡量縮短了貸款年限,最終竟能少付利息664291.07-382767.17=281523.9元!

  技巧二:先籌資,后貸款

  顯然,較大幅度地增加首付的金額、縮短貸款期限,即是在很大程度上減少貸款,從而得以減輕利息負擔(dān)。因此,如有可能,應(yīng)當(dāng)盡量在購房前通過其它渠道籌集資金充當(dāng)首付。

  有的人會面臨這樣的情況:未來將有一筆數(shù)額較大的收入,但獲得時間晚于購房時間。比如一些單位規(guī)定,員工于購房后若干月內(nèi)可以領(lǐng)取到一筆數(shù)額較大的房貼(或者年終獎、紅利等定期結(jié)算的收益)。受“有貸款,不籌資”誤區(qū)的影響,大多數(shù)人會把這種收入用于償還后期月供,或者進行一次性提前還款。但如果能先借到這樣一筆錢充抵首付,使貸款數(shù)額減少并縮短貸款期限,同樣的錢就能比事后還款發(fā)揮更大作用。

  在上例中,如果王先生預(yù)期未來還會有5萬元收入,就可以先向親戚朋友借款5萬元,使首付由28萬元增加到33萬元,貸款47萬元,把貸款期限壓縮到17年,月還款額為3711.96元,就又能節(jié)省利息95528.23元。

  不過,即使沒有預(yù)期收入、愿意每月多還一點的人也可以考慮民間借貸。假設(shè)王先生在購房前按年利率5%向親戚借了5萬元,借期3年。由上例可知,借來的這5萬元首付將為他節(jié)省利息95528.23元,而向親戚借錢的利息成本,即使計算復(fù)利也不超過8000元。而對借款者來說,這筆錢存3年定期儲蓄的年利率不過3.24%,扣稅后實際只能得到4000多元的利息,這樣的融資結(jié)果可謂皆大歡喜。

  技巧三:挑方式,選銀行

  對比等額本息和等額本金2種還款方式,到底哪個更有優(yōu)勢?這個問題很難有統(tǒng)一的結(jié)論。例如,如果王先生想用等額本金的方式貸款52萬元20年期,就必須提供不少于9640元的月收入證明。一種解決方法是找個收入在2000元以上的“掛名購房人”,例如父母。但這種作法還是有風(fēng)險,可能會導(dǎo)致未來的財產(chǎn)糾紛。等額本息法相對來說可能不存在這個問題,而且前期的還款壓力也相對較小。但是,對于一些年輕的購房者來說,考慮到以后結(jié)婚、養(yǎng)育子女等情況會加重其經(jīng)濟負擔(dān),還款壓力逐步減輕的等額本金方式還是有其獨特的優(yōu)勢。另外,如果購房時就計劃若干年后提前還款,或者打算一次性還清的話,等額本金還款法在節(jié)省利息方面比等額本息方式要合算很多。

  在準備購房期間,借款人最好多找?guī)准毅y行,詳細咨詢一下它們關(guān)于住房貸款的政策與合同條款。在確定銀行之前,有些問題是一定要問清楚的,例如房貸險是否一定要買;提前還款,尤其是修改期限的提前還款能進行幾次,手續(xù)如何,違約金怎么算;在什么條件下能享受優(yōu)惠利率;有沒有其它優(yōu)惠措施,或者該銀行以前向貸款人提供過哪些優(yōu)惠措施與服務(wù)等等。

  總之,在購房前采取合理的貸款策略,可以用較小的投入有效減輕未來的還款負擔(dān)。購房者在貸款前應(yīng)當(dāng)結(jié)合自己的經(jīng)濟情況,選擇對自己最有利的貸款方案,而不是隨便接受銀行或中介機構(gòu)的建議。