購(gòu)買(mǎi)準(zhǔn)備長(zhǎng)期居住的自住房和計(jì)劃在幾年內(nèi)轉(zhuǎn)手的投資房，其理念是不同的，在貸款方式上也應(yīng)有很大區(qū)別。然而，在過(guò)去幾年房?jī)r(jià)不斷高攀的日子里，投資性購(gòu)房而非自住性購(gòu)房成為媒體關(guān)注的重點(diǎn)，常見(jiàn)報(bào)端的各種購(gòu)房理財(cái)指導(dǎo)似乎也更側(cè)重于投資性購(gòu)房。如果自住購(gòu)房者片面地參考了這些指導(dǎo)，結(jié)果可能會(huì)適得其反。
自住房貸款6誤區(qū)
受當(dāng)前流行的貸款購(gòu)房理念影響，自住房購(gòu)買(mǎi)者最容易陷入以下6個(gè)誤區(qū)。
誤區(qū)一：門(mén)檻低，壓力小
對(duì)購(gòu)房投資者而言，最低首付和最長(zhǎng)貸款期限總是最佳組合。第一，只要能籌足最低限額的首期付款并每月繳納當(dāng)期本息，房產(chǎn)升值就能保證投資獲利。所以，投資購(gòu)房者要盡量減少自有資金的支出與還款壓力，把錢(qián)省下來(lái)做其它投資。第二，投資房通常會(huì)在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手，投資者只需要承擔(dān)前幾年利息，因而按等額本息還款法來(lái)講，投資者購(gòu)房期限越長(zhǎng)，自有支出越低。
但對(duì)自住房購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，所購(gòu)房產(chǎn)的全部利息都要由自己承擔(dān)，而上述貸款組合恰好是總利息最多的方式。
誤區(qū)二：有貸款，不籌資
貸款本來(lái)就是一種籌資形式，但是許多人在選擇貸款的同時(shí)放棄了其它籌資形式。
貸款固然是一種非常穩(wěn)定、可靠的籌資方式，但通過(guò)對(duì)不同年限利息倍數(shù)（利息總額與貸款額的比值）的比較，可以發(fā)現(xiàn)購(gòu)房成本仍然會(huì)明顯“放大”——如30年期限貸款的利息竟然比本金還多出近20%.
表1：不同期限10000元等額本息貸款利息比較（按6.12%基準(zhǔn)利率）
�。▎挝唬涸�
|
還款期限 |
每期還款額 |
還款總額 |
利息總額 |
收入要求 |
|
10年 |
111.62 |
13394.89 |
3394.89 |
223.24 |
|
20年 |
72.34 |
17360.91 |
7360.91 |
144.68 |
|
25年 |
65.17 |
19549.70 |
9549.7 |
130.34 |
|
30年 |
60.73 |
21862.34 |
11862.34 |
121.46 |
由表1可知，利息隨貸款期限延長(zhǎng)而增加，4種期限的利息倍數(shù)分別為0.34、0.74、0.96和1.19.購(gòu)房者可據(jù)此估算購(gòu)房成本（購(gòu)房成本=房?jī)r(jià)＋貸款金額×利息倍數(shù)）：設(shè)一套住房面積100平方米，單價(jià)8000元/平方米，總價(jià)80萬(wàn)元。如果首付3成，其余部分申請(qǐng)30年期等額本息商業(yè)貸款，則最終需支付80＋80×（1－30%）×1.19=146.64萬(wàn)元。這相當(dāng)于房?jī)r(jià)為14664元/平方米，貸款使購(gòu)房成本比標(biāo)明的房?jī)r(jià)高出8成以上。
誤區(qū)三：利率低，不足慮
有人認(rèn)為，考慮到貨幣的通貨膨脹和自然貶值，我國(guó)當(dāng)前的房貸利率是很低的，而一般房地產(chǎn)網(wǎng)站上的房貸計(jì)算器只考慮名義上貸款利率，不以實(shí)際利率（名義利率－儲(chǔ)蓄利率）計(jì)算，只是簡(jiǎn)單地把未來(lái)許多年分期支付的貸款本息加總后視同現(xiàn)錢(qián)，得出貸款成本較高的結(jié)論，完全是夸大其辭。
但事實(shí)上，房貸利率并非低至無(wú)足掛齒的程度。貨幣通脹和自然貶值的程度可以參照儲(chǔ)蓄利率，當(dāng)前存貸利率都很低的現(xiàn)實(shí)表明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的通脹率也很低。而活期儲(chǔ)蓄年利率只有0.72%，扣除20%的利息稅后實(shí)際只有0.576%，幾乎可以忽略不計(jì)。因此，房貸計(jì)算器未經(jīng)折現(xiàn)算出的本息總額其實(shí)是較為接近其實(shí)際價(jià)值的。更何況商業(yè)貸款都執(zhí)行浮動(dòng)利率，貸款利率并非一成不變，在儲(chǔ)蓄利率隨通脹率調(diào)高時(shí)貸款利率也會(huì)上調(diào)，以保持一定的利差。相應(yīng)地，只有存貸利率大幅度提高了，在計(jì)算時(shí)才有必要考慮貸款和儲(chǔ)蓄之間的利差。
誤區(qū)四：等息還，壓力小
目前，大多數(shù)銀行還未推出自由還款的房貸政策，絕大多數(shù)貸款購(gòu)房者選擇的是等額本息還款方式。
表面上看，等額本金方式每月還款額先多后少，不但對(duì)購(gòu)房初期構(gòu)成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，而且對(duì)銀行貸款期限的選擇也構(gòu)成極大的限制。
表2：兩種還款方式10000元貸款不同期限比較
�。▎挝唬涸�
|
貸款期限 |
等額本息 |
等額本金 | ||||
|
每期還款額 |
收入要求 |
利息倍數(shù) |
首期還款額 |
收入要求 |
利息倍數(shù) | |
|
10年 |
111.62 |
223.24 |
0.34 |
134.33 |
268.66 |
0.31 |
|
20年 |
72.34 |
144.68 |
0.74 |
92.67 |
185.34 |
0.62 |
|
25年 |
65.17 |
130.34 |
0.96 |
84.33 |
168.66 |
0.77 |
|
30年 |
60.73 |
121.46 |
1.19 |
78.78 |
157.56 |
0.92 |
一般來(lái)說(shuō)，銀行規(guī)定每期還款額不得超過(guò)貸款人穩(wěn)定收入的一半，而等額本金方式的收入要求比等額本息方式更加嚴(yán)格，可以申請(qǐng)20年期等額貸款的收入未必夠申請(qǐng)30年期等額本金貸款。但是，通過(guò)對(duì)比兩種方式的利息倍數(shù)，可知等額本金還款法在利息上的優(yōu)越性十分突出。隨著貸款期限的延長(zhǎng)，利息的節(jié)約更加明顯。
誤區(qū)五：××開(kāi)，整十年
在涉及商業(yè)貸款的宣傳中，銀行、中介甚至媒體都有一種“取整”的傾向：喜歡把還貸期限說(shuō)成10年、20年、30年，用“三七開(kāi)”或者“二八開(kāi)”表述首付與貸款的分配。這種說(shuō)法讓購(gòu)房者誤以為辦理貸款只能“取整”。
許多購(gòu)房者在辦理貸款手續(xù)的過(guò)程中完全沒(méi)意識(shí)到首付可以多于3成或不到4成，也從沒(méi)有產(chǎn)生過(guò)貸款18年或27年這樣的想法。這樣，就在“取整”時(shí)不知不覺(jué)地接受了付息較多的貸款方案，使銀行和中介受益。事實(shí)上，只要超過(guò)最低比例，首付可以是任意金額。例如，新房貸款期限可以選擇不超過(guò)30年的任意年限（一些銀行規(guī)定二手房貸款只能選擇不超過(guò)20年的任意年限）。
誤區(qū)六：選銀行，無(wú)所謂
很多購(gòu)房者認(rèn)為，利率是國(guó)家統(tǒng)一制定的，所以找哪家銀行貸款并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。他們?cè)谶x擇貸款銀行的時(shí)候相當(dāng)隨意，或假手于中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)公司，或憑借以往印象的好惡，或僅考慮辦理相關(guān)手續(xù)的方便程度——如網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多少、離家（單位）遠(yuǎn)近等等，認(rèn)真研究銀行貸款合同條款或咨詢其業(yè)務(wù)人員的反而很少。
其實(shí)，自2005年3月17日起，商業(yè)房貸的規(guī)則已經(jīng)改變了，實(shí)行下限管理，各銀行可以在規(guī)定的幅度內(nèi)，圍繞基準(zhǔn)利率（5年期以上為6.12%）上下浮動(dòng)。另外，在保險(xiǎn)、提前還貸等方面各家銀行也有不同的做法。以上種種對(duì)最終的貸款成本都會(huì)有影響，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇和銀行業(yè)服務(wù)多元化的發(fā)展，在不同銀行辦理房貸的差異還會(huì)越來(lái)越大。
跳過(guò)誤區(qū)3技巧
這里有3個(gè)技巧幫助自住房購(gòu)買(mǎi)者跳出貸款誤區(qū)。這些技巧所遵循的總原則是：多貸不如少貸，（每期）少還不如多還，盡量減少利息負(fù)擔(dān)。此外，公積金貸款利率較低，當(dāng)然是多多益善，像這樣的常識(shí)就不算作貸款技巧了。
技巧一：最大化，不取整
購(gòu)房者在貸款時(shí)完全不必考慮貸款期限“取整”的問(wèn)題，而應(yīng)當(dāng)在經(jīng)濟(jì)能力許可的條件下多出首付，縮短貸款年限。許多房地產(chǎn)網(wǎng)站都提供了簡(jiǎn)便易用的房貸計(jì)算器，在購(gòu)房前應(yīng)該利用這種工具對(duì)照自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，核算出最適合自己的貸款金額與期限。
購(gòu)房者王先生家庭月收入7600元，現(xiàn)有儲(chǔ)蓄28萬(wàn)元，擬購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值80萬(wàn)元。按照誤區(qū)五“取整”的觀念，他很可能會(huì)被建議首付3成即24萬(wàn)元，剩余56萬(wàn)元?jiǎng)t辦理30年期等額本息按揭貸款，每月支付3400.41元，最終須支付利息664291.07元。
但是，如果他按自己的最大承受能力，將28萬(wàn)元全部用于首付，貸款期限不變，按利息倍數(shù)可節(jié)約利息約47600元；如果選擇少貸10年，首付24萬(wàn)元不變，節(jié)約的利息接近234000元，幾乎相當(dāng)于貸款的一半。假如王先生根據(jù)銀行允許的最高每月還款額（收入的一半即3800元），將28萬(wàn)元全部用于首付，并且選擇20年的等額本息貸款，則月供為3761.53元，每月多付300多元對(duì)家庭生活影響不大，而利息總計(jì)382767.17元。因?yàn)槭赘稌r(shí)突破了“取整”觀念的限制，多付了4萬(wàn)元，又盡量縮短了貸款年限，最終竟能少付利息664291.07－382767.17=281523.9元！
技巧二：先籌資，后貸款
顯然，較大幅度地增加首付的金額、縮短貸款期限，即是在很大程度上減少貸款，從而得以減輕利息負(fù)擔(dān)。因此，如有可能，應(yīng)當(dāng)盡量在購(gòu)房前通過(guò)其它渠道籌集資金充當(dāng)首付。
有的人會(huì)面臨這樣的情況：未來(lái)將有一筆數(shù)額較大的收入，但獲得時(shí)間晚于購(gòu)房時(shí)間。比如一些單位規(guī)定，員工于購(gòu)房后若干月內(nèi)可以領(lǐng)取到一筆數(shù)額較大的房貼（或者年終獎(jiǎng)、紅利等定期結(jié)算的收益）。受“有貸款，不籌資”誤區(qū)的影響，大多數(shù)人會(huì)把這種收入用于償還后期月供，或者進(jìn)行一次性提前還款。但如果能先借到這樣一筆錢(qián)充抵首付，使貸款數(shù)額減少并縮短貸款期限，同樣的錢(qián)就能比事后還款發(fā)揮更大作用。
在上例中，如果王先生預(yù)期未來(lái)還會(huì)有5萬(wàn)元收入，就可以先向親戚朋友借款5萬(wàn)元，使首付由28萬(wàn)元增加到33萬(wàn)元，貸款47萬(wàn)元，把貸款期限壓縮到17年，月還款額為3711.96元，就又能節(jié)省利息95528.23元。
不過(guò)，即使沒(méi)有預(yù)期收入、愿意每月多還一點(diǎn)的人也可以考慮民間借貸。假設(shè)王先生在購(gòu)房前按年利率5%向親戚借了5萬(wàn)元，借期3年。由上例可知，借來(lái)的這5萬(wàn)元首付將為他節(jié)省利息95528.23元，而向親戚借錢(qián)的利息成本，即使計(jì)算復(fù)利也不超過(guò)8000元。而對(duì)借款者來(lái)說(shuō)，這筆錢(qián)存3年定期儲(chǔ)蓄的年利率不過(guò)3.24%，扣稅后實(shí)際只能得到4000多元的利息，這樣的融資結(jié)果可謂皆大歡喜。
技巧三：挑方式，選銀行
對(duì)比等額本息和等額本金2種還款方式，到底哪個(gè)更有優(yōu)勢(shì)？這個(gè)問(wèn)題很難有統(tǒng)一的結(jié)論。例如，如果王先生想用等額本金的方式貸款52萬(wàn)元20年期，就必須提供不少于9640元的月收入證明。一種解決方法是找個(gè)收入在2000元以上的“掛名購(gòu)房人”，例如父母。但這種作法還是有風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)的財(cái)產(chǎn)糾紛。等額本息法相對(duì)來(lái)說(shuō)可能不存在這個(gè)問(wèn)題，而且前期的還款壓力也相對(duì)較小。但是，對(duì)于一些年輕的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，考慮到以后結(jié)婚、養(yǎng)育子女等情況會(huì)加重其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，還款壓力逐步減輕的等額本金方式還是有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。另外，如果購(gòu)房時(shí)就計(jì)劃若干年后提前還款，或者打算一次性還清的話，等額本金還款法在節(jié)省利息方面比等額本息方式要合算很多。
在準(zhǔn)備購(gòu)房期間，借款人最好多找?guī)准毅y行，詳細(xì)咨詢一下它們關(guān)于住房貸款的政策與合同條款。在確定銀行之前，有些問(wèn)題是一定要問(wèn)清楚的，例如房貸險(xiǎn)是否一定要買(mǎi)；提前還款，尤其是修改期限的提前還款能進(jìn)行幾次，手續(xù)如何，違約金怎么算；在什么條件下能享受優(yōu)惠利率；有沒(méi)有其它優(yōu)惠措施，或者該銀行以前向貸款人提供過(guò)哪些優(yōu)惠措施與服務(wù)等等。
總之，在購(gòu)房前采取合理的貸款策略，可以用較小的投入有效減輕未來(lái)的還款負(fù)擔(dān)。購(gòu)房者在貸款前應(yīng)當(dāng)結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)情況，選擇對(duì)自己最有利的貸款方案，而不是隨便接受銀行或中介機(jī)構(gòu)的建議。
