房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅何時(shí)開始減少？

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來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：qizhenzhen 2024/06/07 09:56:47　字體：大小

近日，有會(huì)員咨詢了一個(gè)非常實(shí)操的問題：我公司為房地產(chǎn)企業(yè)，隨著房地產(chǎn)的銷售，我需要繳納的土地使用稅對(duì)應(yīng)的土地面積將逐漸減少，那么，減少的時(shí)點(diǎn)如何確定呢？

一、“交付”作為減少標(biāo)志

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的,其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！?br style="max-width: 100%; box-sizing: border-box; overflow-wrap: break-word;"/>國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第二條第一款規(guī)定：“購(gòu)置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！?br style="max-width: 100%; box-sizing: border-box; overflow-wrap: break-word;"/>財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))第二條第一款規(guī)定：“關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題
以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?br style="max-width: 100%; box-sizing: border-box; overflow-wrap: break-word;"/>綜上，購(gòu)置新建房品房納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，對(duì)應(yīng)的也就是作為出售方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)的終止，因?yàn)閷?duì)同一塊地是不能重復(fù)征稅的。房地產(chǎn)銷售合同“未約定交付時(shí)間”的情形通常很少，以“交付”作為房地產(chǎn)企業(yè)減少標(biāo)志是適當(dāng)?shù)摹?/span>

二、“交付”如何理解？

實(shí)操中，“交付”如何理解呢？是雙方自行辦理交付手續(xù)？還是給業(yè)主辦理房產(chǎn)證呢？
參考國(guó)家稅務(wù)總局稽查局《房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查指引》中的描述：“房屋交付使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照售房合同的規(guī)定，將房屋已銷售給購(gòu)房人且購(gòu)房人已辦理了房屋土地使用權(quán)證或者房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋所占有的土地已發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)移的行為。對(duì)購(gòu)房人非個(gè)人原因無法及時(shí)取得土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的，只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同的規(guī)定，已將房屋銷售發(fā)票全額開付給購(gòu)房人且購(gòu)房人的購(gòu)房款項(xiàng)已全部結(jié)清，或者已將房屋的鑰匙交付給購(gòu)房人,經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審查同意后，也可視同為房屋已交付使用。”
此段描述，在實(shí)操中很具有指導(dǎo)意義。文中“交付”是指已辦理了房屋土地使用權(quán)證或者房屋產(chǎn)權(quán)證+房屋所占有的土地已發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)移。
但如果購(gòu)房人非個(gè)人原因無法及時(shí)取得土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的，如果滿足：已將房屋銷售發(fā)票全額開付給購(gòu)房人且購(gòu)房人的購(gòu)房款項(xiàng)已全部結(jié)清，或者已將房屋的鑰匙交付給購(gòu)房人,經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審查同意后，也可視同為房屋已交付使用。

來源：正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校稅務(wù)網(wǎng)校原創(chuàng)內(nèi)容，作者：劉老師（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑專家），侵權(quán)必究！

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